Jak nie dać się oszukać przez dewelopera

Ministerstwo Budownictwa, aby chronić pieniądze osób kupujących mieszkanie, chce wprowadzić obowiązkowe rachunki powiernicze. Deweloper czy spółdzielnia dostawałyby pieniądze dopiero w momencie przekazania klientowi kluczy. Przed problemami z nieuczciwą firmą można się jednak zabezpieczyć także na inne sposoby. Jakie? Czytaj niżej.
Zobacz także:

Ceny mieszkań mogłyby spaść. Teoretycznie

Zanim kupisz mieszkanie w wielkiej płycie

Z pamiętnika kupującego mieszkanie

Deweloperzy zrywają umowy, by więcej zarobić
Umowa z deweloperem na co uważać - poradnik
Kupno mieszkania - poradnik

Kto żyw bierze się za budowę mieszkań. Począwszy od małych rodzinnych firm typu wujek Staszek, ojciec, syn plus betoniarka, kończąc na spółkach giełdowych, które w poszukiwaniu jak największych zysków kończą swoją dotychczasową działalność i biorą się za deweloperkę. Taką drogą idzie np. firma 7bulls (działa jako Triton Development), która handel samochodami zamienia na betoniarki i łopaty. Inni jak np. wrocławski Impel (ochrona i sprzątanie) chcą w ten sposób po prostu dorobić do podstawowej działalności.

Do mieszkaniowego biznesu małe i duże firmy przyciągają spore zyski. Przeciętne marże deweloperów oscylują dziś w granicach 20-30 proc. Oznacza to, że w cenie 10 tys. zł za m kw. 3 tys. to czysty zysk dewelopera czy spółdzielni.

Większość firm z tego powszechnego zaciągu nie ma jednak większego doświadczenia w budownictwie. Powstaje pytanie, czy kiedy koniunktura na mieszkania nieco się schłodzi, płacące dziś krocie za grunty firmy nie zaczną plajtować, zostawiając swoich klientów bez mieszkań i bez pieniędzy.

Takie przypadki były bardzo głośne kilka lat temu. Jednym z nich był np. upadek warszawskiego War-Inwestu. Firma ta działała w Warszawie w latach 1999-2001. Wyłudziła pieniądze (ok. 100 mln zł) od 800 rodzin. Miała wybudować kilka tysięcy mieszkań - zbudowała 70. Następnie splajtowała (zostawiając puste konta i 50 mln zł długu), a jej prezes poszedł do więzienia. Klienci grupy wpłacali jej pieniądze, mimo że inwestor nie miał pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach nie był nawet właścicielem gruntu, na którym chciał budować!

Ministerstwo Budownictwa, aby zapobiec podobnym przypadkom, chce wprowadzić dla deweloperskich klientów rachunek powierniczy (tzw. escrow). O co chodzi?

Rachunek powierniczy wymyślono w latach 30. w USA. Zazwyczaj budując mieszkanie czy dom z deweloperem, wpłaca mu się na rachunek firmy kolejne raty zgodnie z harmonogramem określonym w umowie. Escrow polega na otwarciu w banku specjalnego rachunku powierniczego, na którym deponowane są pieniądze, które klient wpłaca deweloperowi za wybudowanie mieszkania. Deweloper (spółdzielnia) dostaje pieniądze, jeśli przekaże swojemu klientowi klucze do mieszkania (tzw. zamknięty rachunek powierniczy) bądź ukończy określony etap umowy (rachunek otwarty).

Dopilnowanie, czy firma i klient wywiązują się ze swoich zobowiązań, jest zadaniem banku, który pobiera za to prowizję.

Zwolennicy tego pomysłu przekonują, że dzięki escrow deweloper ma pewność zapłaty - jest na bieżąco informowany przez pośrednika o wpłatach na rachunek. Opóźnienie we wpłacie raty powoduje wygaśnięcie umowy i przekazanie na konto dewelopera odszkodowania. Klient zaś ma pewność, że jego pieniądze nie utoną w dziurze w ziemi. Poza tym w razie postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi komornik nie może ruszyć pieniędzy na rachunku, w sytuacji zaś ogłoszenia upadłości dewelopera są one wyłączone z masy upadłościowej.

Pomysł wprowadzenia rachunku powierniczego w Polsce lansował już cztery lata temu ówczesny urząd mieszkalnictwa. Do jego wprowadzenia nie doszło na skutek ostrego sprzeciwu ze strony deweloperów. Ledwo pomysł resortu budownictwa ujrzał światło dzienne, firmy znów powiedziały twarde "nie".

Argumenty przeciw? Deweloperzy twierdzą, że:

1. Obowiązkowy rachunek powierniczy doprowadzi do wzrostu cen mieszkań. W dyskusji padają nawet argumenty, że nieruchomości z tego powodu zdrożeją o kilkanaście procent.

2. Klienci wcale nie są zainteresowani rachunkiem, bo musieliby za niego ekstra płacić. Dobrowolne rachunki powiernicze banki już oferują (robi tak np. bank PKO BP), a klienci korzystają z nich rzadko.

3. Deweloperzy (spółdzielnie) budowę finansują przede wszystkim z pieniędzy od klientów, w mniejszym stopniu wspomagając się kredytami. Przy wprowadzeniu rachunku powierniczego musieliby częściej brać pożyczki z banku. A te, jak tłumaczą deweloperzy i spółdzielnie banki, nie zawsze chętnie biorą się za finansowanie mieszkań. Część inwestorów by kredytu po prostu nie dostała.

Tymczasem minister budownictwa uspokaja, że mieszkania na pewno nie podrożeją. - Proszę zapytać o to dobrych deweloperów. Co najwyżej wykoszą z rynku tych, których nie powinno na nim być - przekonywał kilkanaście dni temu uczestników kongresu budownictwa.

Co na to wszystko specjaliści?

Ich zdaniem wskutek wprowadzenia rachunku powierniczego deweloperowi faktycznie dojdzie koszt rzędu od 2,5 do 4 proc. wartości inwestycji wynikający z konieczności płacenia bankom wysokich rat kredytu. Ten koszt deweloperzy pracujący na dużych marżach mogliby bez problemu pokryć z własnych kieszeni.

Eksperci wskazują jednak, że klientom niekoniecznie mogą się spodobać dodatkowe opłaty za otwarcie rachunku powierniczego (są one ustalane indywidualnie w każdym przypadku). Dziś jest to od 4,5 tys. zł w przypadku rachunku otwartego i od 3,5 tys. zł w przypadku rachunku zamkniętego.

Resort budownictwa, aby chronić interesy osób kupujących mieszkania, myśli jednak nie tylko o rachunkach powierniczych.

Ministerstwo chce także, aby:

•  prawo dokładnie określało, co musi być w umowie podpisywanej z deweloperem (spółdzielnią), czyli np. numer pozwolenia na budowę, terminy wpłat kolejnych rat na rachunek powierniczy, termin podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości itd.). Kupujący mógłby zrezygnować, jeśli jednego z tych kluczowych elementów w umowie by zabrakło;

•  przed podpisaniem umowy przedwstępnej klient dostawałby od dewelopera tzw. prospekt z najważniejszymi informacjami o firmie i projektowanej inwestycji. W prospekcie miałyby się znaleźć sprawozdanie finansowe dewelopera, dane o hipotekach lub ich braku tkwiących na nieruchomości, cena lokalu, harmonogram inwestycji itd.

Dziewięć rad na bezpieczne kupowanie

1. Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi.

Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jak duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary.

2. Weź umowę do domu i nie podpisuj jej w żadnym wypadku od razu w biurze! W domu uważnie ją przeczytaj. Prawnicy tłumaczą, że większość późniejszych problemów z wykonaniem umowy biurze się stąd, że ludzie nie przeczytali jej przed podpisaniem. Jeśli czegoś nie wiesz, zaznaczaj to na umowie. Po jej przeczytaniu skonsultuj się z prawnikiem. Godzina jego pracy kosztuje kilkaset złotych (możesz umówić się na ryczałt, co jest korzystniejsze). Potencjalne oszczędności, jeśli wychwyci niekorzystne dla ciebie zapisy, mogą iść w dziesiątki tysięcy złotych! Zadaj mu wszystkie pytania, które cię nurtują. Zapytaj o konsekwencje poszczególnych zapisów.

3. Jeśli budujesz lokal z deweloperem, który jest właścicielem (wieczystym użytkownikiem) gruntu i uzyskał pozwolenie na budowę, możesz zawrzeć (wymóg formy aktu notarialnego!!!) umowę zobowiązującą z wpisem twoich praw do księgi wieczystej. Umowa zobowiązująca jest czymś zupełnie innym od umowy przedwstępnej. Dla przykładu: umowa zobowiązująca może być spełniona tylko pod pewnymi warunkami (z właścicielem gruntu, który ma pozwolenie na budowę), przedwstępna zawsze i w każdym czasie.

Obie umowy różnią się także skutkami, w przypadku jeśli deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.

Przy umowie zobowiązującej możesz wystąpić do sądu z żądaniem wyznaczenia wykonawcy zastępczego, który - najkrócej mówiąc - dokończy budowę. Takiego skutku nie ma umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego.

Jak wygląda w praktyce sporządzanie umowy zobowiązującej? Strony (czyli ty i deweloper) ustalają w pisemnej umowie warunki, na jakich lokal ma być wybudowany (terminy robót, płatności, standard wykończenia, różnego typu kary i sankcje itp.). Następnie idą z tym dokumentem do notariusza, który na podstawie dokumentu tworzy umowę zobowiązującą w formie aktu notarialnego. Dokument ten jest zresztą dołączany do aktu sporządzanego przez notariusza - zawiera wiele zapisów istotnych dla inwestycji, a niewymagających formy aktu notarialnego (np. właśnie kwestie standardu czy materiałów albo wykończenia).

4. Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie".

Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie.

Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu).

5. Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2009 r.

Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień. Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace.

6. W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci się za metry, których nie ma. W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron).

Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym.

7. Deweloperzy często wstawiają w umowę, że chcą przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą umowę, upoważnia sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)". Część deweloperów traktuje zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki.

Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny budzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony. Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje.

8. Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania).

Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.

9. W akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości znajdziesz paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej!

Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z... (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)".

Dowiedz się więcej o deweloperach na naszym forum:
Deweloperzy: Polska | Warszawa | Wrocław | Kraków

Czy rachunki powiernicze rozwiążą problem nieuczciwych deweloperów?