Rynek pierwotny: kupować czy czekać?

Myślisz o kupnie mieszkania? Jeśli chodzi o dobre wiadomości, to... nie ma dobrych wiadomości. - Rynkiem mieszkaniowym rządzi dwoje najgorszych doradców - niepewność i strach przed jeszcze wyższymi cenami - twierdzą specjaliści.
Zobacz także:

Umowa z pośrednikiem nieruchomości

Mieszkania z wyprzedaży

Jak cię widzą, tak cię kupią

Kiedy na początku lipca jedna z warszawskich firm deweloperskich, specjalizująca się w budowie luksusowych apartamentów, ogłosiła, że będzie sprzedawać mieszkania po promocyjnych cenach, pierwsi chętni przyszli o pierwszej nad ranem. Powstały też - jak za czasów socjalizmu - listy społeczne. Mimo że mieszkania były po 8 tys. zł za m kw., mało kogo to zniechęciło.

Inny przypadek. Pan Mirosław planował kupno nowego mieszkania na warszawskiej Woli w grudniu zeszłego roku. Wtedy jednak inwestycja praktycznie nie była jeszcze rozpoczęta. Stwierdził, że poczeka kilka miesięcy, aby nadmiernie nie ryzykować. Późną wiosną, kiedy powstał już szkielet budynku, okazało się, że wszystkie dwupokojowe lokale, na jakie polował, są już wykupione. Pozostały tylko największe mieszkania, i to często na parterze. Pan Mirosław (w szoku) musiał odejść z kwitkiem.

Podobnie jest w innych większych miastach. - Mamy kilka inwestycji mieszkaniowych we Wrocławiu. Mimo że są w początkowych stadiach budowy, to są wyprzedane w 50 proc. - mówi Małgorzata Udała z wrocławskiej firmy Archicom. W Poznaniu niemal identyczna sytuacja. - Apartamenty w jednym naszym projekcie zostały wykupione w 25 proc., gdy jeszcze nie było nawet fundamentów - mówi Krystyna Góral z poznańskiej firmy Nickel Development.

Efekt? Ceny rosną w astronomicznym tempie. Metr kwadratowy nowego mieszkania w stolicy w styczniu kosztował 5021 zł (dane redNet Property Group). W czerwcu już 6045 zł. W Krakowie w tym samym okresie nastąpił wzrost z 4332 zł do 5347 zł za m kw., a we Wrocławiu ceny skoczyły z 4198 do 4813 zł za m kw. W Gdańsku zamiast 3784 płaci się teraz 4173 zł za m kw., a w Poznaniu 3934 zł (poprzednio 3572 za m kw.).

Co w praktyce oznacza ta lawina cyfr? Za najbardziej poszukiwane mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 55 m kw. w Warszawie i Krakowie trzeba dziś zapłacić o... 56 tys. zł więcej niż jeszcze pół roku temu. A we Wrocławiu - bagatela - o 34 tys.! Na dodatek kupno takiego lokalu od ręki graniczy z cudem. Sprzedaje się je już nawet nie na etapie projektu lub dziury w ziemi, ale jeszcze zanim deweloper dostanie pozwolenie na budowę!

Co wpływa na wzrost cen

Przyczyn jest wiele, ale boom na rynku mieszkaniowym syci się przede wszystkim strachem. Wpierw ludzie kupowali mieszkania, bo bali się likwidacji ulg budowlanych. Później - bo wstępowaliśmy do Unii i rósł VAT na materiały budowlane. Ostatnio klienci ustawili się w kolejkach do deweloperów, aby zdążyć przed wprowadzeniem przez nadzór bankowy ograniczeń w dostępie do najtańszych kredytów, we frankach szwajcarskich.

Atmosferę nieustannie podgrzewają też media, regularnie informując, że taniej już nie będzie, i to ostatnia chwila na mieszkaniowe zakupy. Ale na to wszystko nakłada się jeszcze kilka innych zjawisk:

?  Kredyty są tanie

W rezultacie liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych rośnie niezwykle szybko. Według Związku Banków Polskich od stycznia do maja banki udzieliły 99 tys. kredytów o łącznej wartości 13 mld zł. To o 46 proc. więcej niż rok wcześniej!

Skąd ten boom?

Sześć lat temu Kowalski, pożyczając w złotówkach 120 tys. zł na 25 lat, płacił co miesiąc aż 2,5 tys. zł. Nic więc dziwnego, że na takie szaleństwo stać było niewiele osób. Dziś pożyczając 120 tys. zł, zapłaci mniej niż... 900 zł. A zdolność kredytowa modelowego klienta zarabiającego 2,5 tys. zł netto wzrosła w tym czasie z 60 tys. zł do ponad 170 tys. zł.

Banki zaczęły udzielać pożyczek na mieszkanie osobom, które do niedawna nie miały na to szans, czyli pracującym na podstawie umowy o dzieło czy prowadzącym działalność gospodarczą. Coraz popularniejsze są kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości. O ile jeszcze jesienią ubiegłego roku w ten sposób kupował mieszkanie np. co czwarty warszawiak, to teraz już co trzeci.

?  Coraz więcej osób inwestuje w mieszkania, aby zarobić

Według redNet Property Group kupno mieszkania jako lokatę kapitału traktuje już co trzeci kupujący. Dla porównania niecałe dwa lata temu taką deklarację składało... 1,3 proc. osób. Rośnie też liczba osób inwestujących w nieruchomości, aby je wynajmować. W grudniu 2004 robiło tak 2,1 proc. Obecnie już ponad 13 proc. nabywców

Inwestycyjny popyt podkręcają cudzoziemcy. Zdaniem specjalistów już nawet co dziesiąte mieszkanie budowane przez deweloperów w największych polskich miastach finansują Brytyjczycy, Irlandczycy czy Hiszpanie. - Obcokrajowcy najchętniej kupują mieszkania, które po pierwsze można łatwo wynająć i dobrze sprzedać - opowiada Krystyna Góral. Chodzi tu więc głównie o mieszkania 50-60-metrowe położone w centrum miasta. - W naszej firmie mieszkania na obrzeżach Poznania kupują tylko Polacy, zaś apartamenty w centrum są nawet w 80 proc. wykupywane przez cudzoziemców - dodaje Góral.

?  Nowych mieszkań jest mało

- W Polsce nowych mieszkań buduje się za mało, popyt jest znacznie wyższy niż podaż - mówi Maciej Dymkowski z serwisu Tabelaofert.pl. Według Głównego Urzędu Statystycznego w pierwszej połowie roku oddano 49,5 tys. nowych mieszkań, czyli praktycznie tyle samo co rok wcześniej. Mocne ożywienie nastąpiło w czerwcu, kiedy to oddano ponad 8,3 tys. nowych lokali, czyli o 24,5 proc. więcej niż w czerwcu 2005.

Zapotrzebowanie jest dużo większe. Nic więc dziwnego, że procent mieszkań gotowych do odbioru w stosunku do ogólnej liczby ofert sprzedaży na rynku cały czas spada. W Warszawie dwa lata temu wynosił 21 proc., teraz 7 proc. We Wrocławiu i Krakowie ten wskaźnik jest bliski zera. W Trójmieście jest na poziomie 17 proc.

Rośnie więc czas oczekiwania na własny lokal. W stolicy czeka się już ok. 370 dni. Dwa lata temu 197. W Krakowie na własne M trzeba czekać już 494 dni (o 169 dni dłużej niż dwa lata wcześniej).

?  Działki budowlane w miastach są drogie

Według obliczeń Polskiego Związku Firm Deweloperskich tylko w Warszawie w ciągu ostatniego roku koszt gruntu w całkowitej cenie metra kwadratowego mieszkania zwiększył się o prawie 60 proc.!

Za to winę przynajmniej częściowo ponosi kilka ostatnich rządów. W sylwestrową noc 2003 r. wygasły w kraju wszystkie plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. Aktualne miało tylko kilkanaście procent gmin. Mamy lipiec i... niewiele pod tym względem zmieniło się na lepsze.

Pozwolenia na budowę wydawane są najczęściej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Dla inwestorów oznacza to drogę przez mękę. Przy braku planów miejscowych inwestorzy są zmuszeni kupować horrendalnie drogie grunty na terenach, gdzie są plany. Ewentualnie wykorzystywać nietypowe lokalizacje, stawiać tzw. plomby (budynki między dwoma blokami) albo budować wewnątrz istniejących już osiedli. A to oznacza wyższe koszty.

- Na wzrost cen gruntów, a co za tym idzie - mieszkań, wpływa także zaostrzająca się konkurencja na rynku deweloperskim - twierdzi Piotr Laszkiewicz - dyrektor działu mieszkaniowego Echo Investment (firma specjalizuje się w budowie apartamentów).

Jego zdaniem na polskim rynku pojawia się wielu inwestorów zagranicznych z dużym kapitałem, dla których ceny w Polsce nie są jeszcze tak wysokie jak w Europie Zachodniej. Licząc na perspektywy dalszego wzrostu rynku, wysoko licytują nieliczne wolne tereny, podbijając ceny działek.

?  Wyższe marże deweloperów

Mniej więcej do końca 2004 roku deweloperzy mieli bardzo niskie marże. Mieszkania mało kto kupował. Ba, zdarzało się - co dziś dla niektórych kupujących brzmi jak żart - że deweloper do każdego sprzedanego mieszkania dodawał np. talony na gratisowy sprzęt AGD, zabudowę kuchni wartości 5 proc. lokalu albo wycieczkę zagraniczną.

Dziś średnia marża dewelopera to 20-25 proc.! Na jednym mieszkaniu deweloper potrafi jednak zarobić i 100 proc. Pod warunkiem, jednak, że działkę pod budowę bloku zapobiegawczo kupił kilka lat temu.

?  Mało jest ekip wykonawczych

Ceny mieszkań rosną też, ponieważ rosną ceny materiałów budowlanych i robocizny. W wielu miastach deweloperzy odczuwają niedobór ekip budowlanych. - Ze względu na braki kadrowe wynikające z wyjazdu pracowników za granicę firmy budowlane nie decydują się na uczestniczenie w przetargach na duże inwestycje lub w znaczny sposób podnoszą oferty cenowe. Brak wykonawców i możliwości zwiększenia przez nich mocy przerobowych może być następnym wąskim gardłem budownictwa - ocenia Adam Zaremba-Śmietański, prezes Grupy Deweloperskiej "Geo" (realizuje inwestycje w Krakowie i Wrocławiu).

Jakie mogą być przyczyny dalszego wzrostu cen?

Rosnący VAT

- Obawa przed wysoką stawką podatku VAT powoduje nienaturalnie zwiększony popyt i spekulacyjny zakup mieszkań - przekonywał tymczasem niedawno prezes PZFD Jarosław Szanajca.

O co chodzi? Od roku 2008 ma wzrosnąć podatek na nowe mieszkania do 22 proc. Taką podwyżkę nakazuje nam dyrektywa unijna. Dziś obowiązuje preferencyjna 7-proc. stawka. Do niedawna rząd zapowiadał, że uda się ją utrzymać. Unia dopuszcza bowiem stosowanie niższej stawki dla "budownictwa społecznego".

Ministerstwo Transportu i Budownictwa zaproponowało więc, aby zaliczyć do niego domy i mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 350 m kw. A 22-proc. podatek obowiązywałby tylko przy większych domach i lokalach, np. apartamentach. Czy taki pomysł wejdzie w życie, na razie jednak nie wiadomo. Rząd nie złożył dotąd żadnych konkretnych deklaracji, a podniesienie VAT na mieszkania byłoby bardzo na rękę resortowi finansów (dodatkowe dochody do budżetu).

Nowa ulga podatkowa

Parlament uchwalił kilka dni temu ustawę o preferencyjnym kredycie mieszkaniowym. Prawdopodobnie wejdzie ona w życie na przełomie września i października. Państwo będzie zwracać przez osiem lat część odsetek od kredytów bankowych na kupno mieszkania (zarówno nowego, jak i używanego). W dużym skrócie - jeśli pożyczka oprocentowana jest np. na 5 proc. (sami wybieramy najtańszy bank), rodzina płaciłaby tylko 1,9 proc. odsetek.

Dla przeciętnego Kowalskiego oznacza to duże oszczędności. Miesięczna rata w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. wyniosłaby 500 zł zamiast 660 (kredyt w wysokości 100 tys. zł na 20 lat spłacany w ratach równych). Z preferencyjnych kredytów będą mogły skorzystać tylko rodziny (także niepełne, np. matka wychowująca dziecko). Kupione przez nie mieszkanie, choćby i na rynku wtórnym, nie mogłoby mieć więcej niż 75 m kw., a dom jednorodzinny - 140 m kw. Przy czym dopłata do kredytu obejmowałaby w pierwszym przypadku 50 m kw., zaś w drugim - 70 m kw.

Specjaliści zwracają jednak uwagę, że dziś na rynku mamy nadwyżkę popytu nad podażą, także w segmencie mieszkań popularnych, których budowę chce wspierać państwo. Pomysł parlamentu nie daje nowych mieszkań, tylko dodatkowe pieniądze. Atrakcyjny kredyt może więc po prostu podnieść ceny takich nieruchomości.

Koniec ulgi odsetkowej

Rząd chce ją zlikwidować od przyszłego roku. Przypomnijmy: ulgę odsetkową można sobie odliczać, kupując nowe mieszkanie lub dom na kredyt. Dzięki uldze odliczasz od dochodu część odsetek od wziętej pożyczki. Robisz to przy tym tak długo, jak długo spłacasz kredyt. Bierzesz kredyt na 20 lat? Odliczasz odsetki przez 20 lat. Na 30 lat? Odliczasz przez 30 lat. Jeśli pomysł rządu wejdzie w życie, można się spodziewać boomu na mieszkania pod hasłem: załap się na ulgę odsetkową.

Zmiana podatków przy sprzedaży mieszkań

Od 1 stycznia zgodnie z propozycją rządu mają się zmienić zasady opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości, co część osób może zniechęcić do sprzedaży mieszkań.

Dziś wygląda to tak. Jeśli ktoś ma mieszkanie dłużej niż pięć lat, przy jego sprzedaży w ogóle nie płaci podatku. Jeśli ma je krócej niż pięć lat, płaci 10-proc. podatek od uzyskanej kwoty (innymi słowy, jeśli ktoś sprzedał lokal za 200 tys. zł, zapłaci 20 tys. podatku). Od tej zasady jest jednak korzystny dla podatników wyjątek. Wystarczy w ciągu dwóch lat wydać pieniądze ze sprzedaży na inną nieruchomość, aby podatku nie zapłacić. Rząd chce to zmienić. Od nowego roku sprzedawca płaciłby 19-proc. podatek od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu.

PRZYKŁAD. Ktoś kupił mieszkanie za 100 tys., a sprzedaje za 170 tys. zł. Podatek 19 proc. zapłaci od 70 tys. zł. Ale tu... żadnych ulg i wyjątków już nie ma.

UWAGA! UWAGA! "Po nowemu" opodatkowana będzie sprzedaż nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r.

A co może zahamować wzrost

Przykręcenie kurka z walutami

Do niedawna ktoś biorący kredyt we frankach mógł liczyć na kwotę o 10-30 proc. wyższą niż w złotówkach. Od lipca banki zaczęły inaczej liczyć zdolność kredytową wnioskodawców. Upraszczając, zanim bank udzieli Kowalskiemu 100 tys. zł kredytu we frankach, sprawdzi, czy byłby w stanie spłacić taki kredyt, ale oprocentowany w złotówkach.

To powoduje, że część osób może wziąć niższe niż do tej pory kredyty. Część - według bankowców co 20 klient - pożyczki w ogóle nie dostanie. Zdolność kredytową można sobie jednak poprawić, biorąc kredyt na dłuższy okres.

Tymczasem Komisja Nadzoru Bankowego pracuje nad dalszymi ograniczeniami dla kredytów walutowych. Miałyby one wejść w życie na początku przyszłego roku. Nadzór chce, aby banki udzielały kredytów walutowych tylko osobom, które mogą się wykazać przynajmniej 30-proc. wkładem własnym. Banki mogłyby co prawda oferować kredyty walutowe np. na 100 proc. wartości nieruchomości, ale musiałyby wtedy tworzyć wyższe niż dziś rezerwy. Dotyczyłyby one nie tylko nowych kredytów, ale też udzielonych wcześniej.

Więcej wolnych gruntów

- Zauważamy bezpośrednią korelację pomiędzy jakością i efektywnością pracy wydziałów architektury a tempem wzrostu cen mieszkań w różnych miastach. Tam, gdzie wydział architektury pracuje efektywnie, ceny nie rosną w tak szybkim tempie. Natomiast w miastach, gdzie praca wydziału architektury jest gorsza, następuje zaburzenie pomiędzy popytem a podażą i w konsekwencji stały wzrost cen - przekonuje Adam Zaremba-Śmietański.

Deweloperzy uważają, że aby zahamować wzrost cen, potrzebne są zmiany w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Chcą, by przy braku planów zagospodarowania decyzje o warunkach zabudowy były wydawane w oparciu o studia uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Taki dokument określający jedynie kierunek, w jakim pójdą prace planistyczne, mają niemal wszystkie gminy w Polsce.

Krach gospodarczy

Wzrost cen może zahamować również gwałtowny kryzys, który ogarnąłby gospodarkę. Lokale prawdopodobnie sprzedaliby zachodni inwestorzy, wzrosłoby też oprocentowanie kredytów. Taki scenariusz jest możliwy, jeśli kolejne rządy będą nadmiernie nadymać deficyt budżetowy.

Najkorzystniej kupić mieszkanie...