Zdaniem specjalistów dziś za przyzwoite pieniądze można sprzedać mieszkanie, którego jeszcze niedawno nikt nie chciał nawet oglądać. I dotyczy to nie tylko stolicy, ale także innych wielkich miast, gdzie jest łatwo o pracę: Krakowa, Wrocławia, Katowic i Trójmiasta. Najszybciej schodzą małe mieszkania, kawalerki oraz dwa pokoje z kuchnią - takie sprzedają się nawet w jeden dzień!
Chcesz na tym skorzystać? Po kolei.
Drobny remont - duży zysk
Zastanów się, co można zrobić w mieszkaniu, aby niskim kosztem poprawić jego wygląd. Innymi słowy, jeśli ciekną krany - wymień uszczelkę. Są dziury w ścianach po starych obrazkach to je zaszpachluj.
Umyj okna, klatkę schodową, ściany, zasadź kwiatki na balkonie. Będzie cię to kosztować niewiele czasu i pieniędzy, a o ładnych kilka tysięcy może podnieść wartość nieruchomości.
Ustal cenę
Możesz to zrobić na dwa sposoby.
1. Z rzeczoznawcą majątkowym, który sam wyceni lokal. Rzeczoznawca przyjdzie i obejrzy mieszkanie. Sfotografuje je. Po kilku dniach dostaniesz od niego małą książeczkę, w której będzie ustalona wartość mieszkania na podstawie jego położenia, naświetlenia, wykończenia i oczywiście w oparciu o ceny nieruchomości ostatnio sprzedawanych w tej okolicy. Profesjonalna wycena lub jak to określają rzeczoznawcy operat szacunkowy kosztuje 300-500 zł. Rzeczoznawcę bez problemu znajdziesz w książce telefonicznej.
2. Na własną rękę. Dowiedz się, ile kosztują mieszkania w twojej okolicy. Pomóc ci może - zwłaszcza jeśli mieszkasz w dużym mieście - strona www.mls.org.pl. Każde mieszkanie jest tam dokładnie opisane - rok, powierzchnia, położenie, przy większości znajdują się również zdjęcia.
Pamiętaj! Większość właścicieli, wyceniając lokal, dolicza do ceny "wartość sentymentalną". Dla potencjalnego nabywcy jest ona jednak bez znaczenia, a zawyżona cena tylko przedłuża czas sprzedaży.
Pomóc w wycenie lokalu może też pośrednik (jeśli korzystasz z jego usług), który korzystając ze swego doświadczenia, stwierdzi, czy żądana przez ciebie cena jest możliwa do uzyskania albo czy nie jest za niska.
Zorganizuj dokumenty
Gdy mieszkasz we wspólnocie lub masz w spółdzielni lokal na prawie odrębnej własności, znajdź akt notarialny kupna. Będzie potrzebny do zawarcia transakcji. Masz mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Poszukaj przydziału.
A teraz pośrednik
Jeśli chcesz sprzedać lokal z pośrednikiem, zdecyduj, czy będzie dla ciebie pracował jeden pośrednik czy wielu. To zależy od typu umowy, którą podpiszesz. Masz do wyboru umowę otwartą oraz na wyłączność.
Umowa otwarta.
Zawierasz ją z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia nabywcy). Można ją wypowiedzieć z jedno- lub dwumiesięcznym wyprzedzeniem.
Jak to wygląda w praktyce? Chęć sprzedaży zgłaszasz np. do pięciu biur pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie.
Zalety. Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwilę) pracuje dla ciebie wielu pośredników. Niskie koszty: płacisz prowizję w wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (zarówno przy kupnie, jak i sprzedaży)
Wady. Żaden pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania klienta, bo wie, że to samo robi jego czterech kolegów po fachu. A komu chce się pracować, jeśli na koniec miesiąca ma np. 20 proc. pewności, że dostanie wypłatę - pytają agenci?
Pośrednik pracujący na umowę otwartą będzie reprezentował obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Jego praca ograniczy się wyłącznie do skojarzenia kontrahentów.
Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Im wyższa więc będzie kwota transakcji, tym więcej pieniędzy dostanie pośrednik. To jest korzystne dla sprzedającego nieruchomość, ale już nie dla kupującego.
Umowa na wyłączność.
Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: "Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz pośrednika kary umownej [zwykle w wysokości jednej prowizji - przyp. red.]".
Umowę na wyłączność zawiera się na określony czas: sześć miesięcy - mieszkania do 60 m kw.; od sześciu miesięcy do roku - mieszkania powyżej 60 m kw.; rok i dłużej - domy.
Uwaga! Rodzajem umowy na wyłączność jest tzw. umowa bezpośrednia. Tutaj prowizję płaci tylko sprzedający. Wynosi ona 6 proc. wartości nieruchomości. Jeśli pośrednikowi pracującemu na umowie bezpośredniej w finalizowaniu transakcji pomoże jakieś inne biuro (znajdzie kupca), wówczas z tych 6 proc. odstępuje mu 30-40 proc. (w zależności od wkładu drugiej strony w zakończenie transakcji).
Zalety. Kontaktujesz się tylko z jednym biurem. Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że inny agent go nie ubiegnie.
Wady. Jeśli sam znajdziesz kupca, musisz o tym poinformować pośrednika. Jeśli sprzedasz nieruchomość, nie mówiąc mu o tym, i tak płacisz prowizję. Wysoka prowizja - od 3 do 6 proc. wartości nieruchomości. Ale uwaga! Im droższe mieszkanie, tym pośrednik jest bardziej elastyczny co do wysokości prowizji i można utargować nawet mniej niż 3 proc.
Kilka pytań do agenta
Przed zatrudnieniem agenta zadaj mu kilka pytań:
1. Dowiedz się, czy ma licencję. Licencja jest tym dla pośrednika, czym prawo jazdy dla kierowcy. Musi ją mieć każdy pośrednik. Jest gwarancją, że posiada odpowiednie wykształcenie i praktykę, żeby wykonywać zawód.
Poproś o jej numer (powinien być też w umowie). Możesz również wpisać nazwisko agenta na stronie internetowej www.pfrn.pl. Jest tam wyszukiwarka wszystkich licencjonowanych pośredników.
2. Sprawdź, czy ma aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Musi je mieć, bo jeśli popełni jakiś błąd, będzie miał z czego wypłacić ci odszkodowanie.
3. Dowiedz się, czy należy do stowarzyszenia zawodowego pośredników, np. do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Stowarzyszenia gwarantują, że ich członkowie będą przestrzegać określonego standardu usług. Poza tym mają komisje etyki, do których można się poskarżyć na nieuczciwego agenta.
4. Zapytaj, czy korzysta z systemu MLS (www.mls.org.pl). Jest to internetowy system wymiany ofert między pośrednikami. Pośrednik wrzuca tam twoją ofertę (np. że chcesz sprzedać mieszkanie), a inni agenci szukają dla ciebie kontrahenta.
Umowa z agentem
W umowie powinny być wyszczególnione bardzo dokładnie obowiązki pośrednika. Dobry agent powinien:
załatwiać za ciebie wszelką papierkową robotę. Innymi słowy po podpisaniu pełnomocnictwa, że może działać w Twoim imieniu, będzie np. chodził do spółdzielni, aby załatwić zaświadczenie, że mieszkanie ma księgę wieczystą albo że lokal nie jest zadłużony;
pośredniczyć w negocjacji ceny - przekazywać twoją ofertę drugiej stronie;
podjąć tzw. działania marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w tym w systemie MLS).
Pamiętaj! Jeśli nie mieszkasz w sprzedawanym lokalu, a twój agent działa na wyłączność, koniecznie daj mu klucze. Nie będziesz musiał przyjeżdżać za każdym razem, gdy ktoś zechce obejrzeć mieszkanie.
Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy. Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach:
połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej;
połowę przy akcie notarialnym.
Rada. Umowę podpisuj w biurze, tak żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć. Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem lub e-mailem. Nie dopuszczaj do sytuacji, w której pośrednik daje ci umowę do podpisania na masce samochodu na trzy minuty przed wejściem klienta do twojego mieszkania!
Uwaga! Umowa pośrednictwa jest umową tzw. starannego działania, a nie "rezultatu". Pośrednik zobowiązuje się więc np. nie do znalezienia, ale do poszukiwania mieszkania dla ciebie. Nie każde "działanie" agenta musi się skończyć podpisaniem umowy, ale pośrednik będzie winien, jeśli działań w ogóle nie podejmie.
Sprzedajesz sam
Posprzątaj, zrób zdjęcia. Najlepiej aparatem cyfrowym - jakość będzie lepsza i łatwiej będzie zdjęcie wysłać e-mailem znajomym lub umieścić ogłoszenie w internecie.
Jeśli sprzedajesz mieszkanie spółdzielcze, wystąp do administracji o "zaświadczenie do sprzedaży". Informuje ono, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o danej powierzchni i pod danym adresem, zawiera informację, czy i na ile lokal jest zadłużony. Wiele spółdzielni zamieszcza w zaświadczeniu także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego.
Zastanów się również dokładnie, co chcesz w lokalu zostawić, np. czy zostawisz pralkę, lodówkę, meble. A później:
Krok pierwszy. Zacznij od rozpuszczenia wici wśród znajomych. Powiedz im, że chcesz sprzedać takie i takie M (np. możesz wysłać im wiadomość e-mailem, ze zdjęciami lokalu).
Krok drugi. Rozklej w swojej okolicy ogłoszenia na klatkach schodowych, słupach, w sklepach (w większych sklepach są specjalne tablice do tego celu) itp.
Musisz się jednak liczyć z tym, że wiele telefonów z ofertami będzie kompletną pomyłką.
Krok trzeci. Ogłoszenia prasowe. Koniecznie dodaj w treści, że jest to ogłoszenie prywatne - ludzie mają problemy z odróżnieniem ofert agencyjnych od normalnych. Umieść tam też swój komórkowy numer telefonu - to cię wyróżni, bo agencje podają zwykle stacjonarny.
Krok czwarty. Internet. Sprzedać mieszkanie możesz też przez internet. Ten sposób sprawdza się zwłaszcza w dużych miastach. W sieci na stronie każdego portalu internetowego, np. www.gazeta.pl, znajdziesz dział z ogłoszeniami nieruchomości.
Pisząc ogłoszenie, skup się na konkretach: położenie, powierzchnia, cena, cechy szczególne, np. dobrze nasłonecznione, wysokie, rozkładowe.
Pisz krótko, równoważnikami zdań, przekażesz wtedy najwięcej informacji.
Dzwoni kupujący
Najlepiej wyznacz sobie jeden dzień w tygodniu, kiedy będziesz pokazywał mieszkanie, umawiając się z potencjalnymi chętnymi np. co 45 minut.
Zainteresowanych poproś o telefon na godzinę przed oglądaniem mieszkania. Będziesz miał wtedy pewność, czy przyjdą (to, że ktoś się umówił na oglądanie, nie zawsze oznacza, że dana osoba na spotkaniu się zjawi).
Podpisujesz umowę
Na początek przedwstępną.
W umowie przedwstępnej obie strony transakcji zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Wyznaczają przy tym konkretny termin jej zawarcia - standardowo jest to od 4 do 6 tygodni od zawarcia umowy przedwstępnej - oraz cenę mieszkania. Dogadujecie się również co do tego, w jaki sposób kupujący ci zapłaci.
W umowie przedwstępnej będzie również informacja, kiedy wydasz klucze kupującemu - najczęściej jest to pięć dni od momentu dostania przez ciebie pieniędzy.
Uwaga! Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z korzystaniem z lokalu (miejsca garażowego) za okres do dnia wydania mieszkania (garażu) kupującemu.
Pieniądze
Zazwyczaj pieniądze dostajesz w dwóch ratach.
I - przy podpisaniu umowy przedwstępnej zaliczkę bądź zadatek - standardowo 10 proc. wartości transakcji. Musisz wybrać, którą formę wolisz.
O co chodzi? Różnica między zaliczką a zadatkiem jest taka, że gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego (bo np. nie dostał kredytu albo znalazł lepszą ofertę), to zaliczkę zwracasz. Przy zadatku będziesz mógł kasę zatrzymać, jeśli się wycofa.
Działa to oczywiście również w drugą stronę. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z twojej winy (bo np. się rozmyśliłeś), zaliczkę po prostu zwracasz i koniec sprawy.
Gorzej jest wtedy z zadatkiem. Tu będziesz musiał go wypłacić w podwójnej wysokości - czyli oddać pieniądze, które dostałeś od kupującego, oraz dołożyć drugie tyle z własnej kieszeni.
Co więc wybrać? Jeśli masz pewność że na 100 proc. chcesz sprzedać lokal i znalazłeś świetnego kupca, wybieraj zadatek. Jeśli zaś czujesz, że z twojej winy coś może nie wypalić, wybierz lepiej zaliczkę.
II - przy podpisaniu umowy ostatecznej sprzedaży. Pamiętaj, że jeśli kupujący będzie się wspomagał kredytem bankowym, na pieniądze (drugą transzę) będziesz musiał poczekać kilka dni (zazwyczaj około pięciu) od momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
Uwaga! Umowę przedwstępną możesz sporządzać w formie aktu notarialnego bądź tylko na papierze. Która forma jest lepsza?
Ogólnie rzecz biorąc, jeśli strona chce wydać pieniądze na notariusza (bo koszty sporządzenia umów ponosi zwyczajowo kupujący), to znaczy, że bardzo chce kupić mieszkanie.
Z drugiej jednak strony pamiętaj, że tobie jest o wiele trudniej wycofać się z takiej umowy - jeśli np. znajdziesz lepszego kupca.
Kupujący może bowiem na podstawie aktu notarialnego żądać w sądzie przeniesienia na niego prawa własności lokalu bez twojej zgody. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie".
Skąd umowę?
Jeśli umowa przedwstępna jest sporządzona w postaci aktu - musisz razem z kupującym stawić się u notariusza.
Jeżeli sprzedajesz mieszkanie (dom) za pośrednictwem agencji, projekt umowy przedwstępnej dostaniesz od pośrednika.
Sprzedajesz lokal na własną rękę? Lepiej pójdź do prawnika, który specjalizuje się w obrocie nieruchomościami.
A teraz akt notarialny
Ze spółdzielni (wspólnoty) oraz od dostawców mediów zdobądź zaświadczenie, że nie zalegasz z opłatami. Możesz też przedstawić ostatnie (zapłacone) rachunki za mieszkanie.
Pamiętaj! Przed podpisaniem umowy sprzedaży aktem notarialnym będziesz musiał pójść do gminy i się wymeldować. Inaczej z transakcji nici - kto kupi mieszkanie z lokatorem.
