Kupiłeś mieszkanie i co dalej

Budowa mieszkania szczęśliwie dobiegła końca. Wpłaciłeś ostatnią ratę deweloperowi i co dalej? To jeszcze nie koniec. Teraz nowe lokum trzeba odebrać, wykończyć, zameldować się w nim, zapłacić notariuszowi za sporządzenie aktu notarialnego itd. Ale jak to wszystko zrobić?
ETAP I Odbiór

O terminach odbioru deweloper (spółdzielnia) poinformuje cię w specjalnym piśmie. Prawdopodobnie będziesz musiał zadzwonić do ich biura, aby umówić się na konkretny dzień i godzinę. Pamiętaj:

1. Na odbiór umów się, gdy jest jasno, np. wczesnym popołudniem. Przy świetle elektrycznym (jeśli prąd jest już w ogóle w mieszkaniu) gorzej widać, np. nierówności tynków i podłoża.

2. Weź ze sobą inspektora nadzoru budowlanego. Sprawdzi, czy wszystko w mieszkaniu jest w porządku. Zobaczy te rzeczy, na które ty prawdopodobnie nie zwrócisz uwagi (np. źle umocowane okna).

Odbiór lokalu z inspektorem przypomina zabawę w dobrego i złego policjanta. On jest ten zły - wytyka deweloperowi (spółdzielni) wszystkie wady, ty ten dobry - tobie się podoba wszystko, ale skoro specjalista mówi, że coś jest nie tak...

Inspektorowi zapłacisz 200-400 zł. Znajdziesz go np. przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa, który ma oddziały we wszystkich większych miastach. Telefon do PZITB w Warszawie (0-22) 826 14 22.

Idąc na odbiór, koniecznie weź ze sobą projekt mieszkania i umowę. Na projekcie masz schemat wszystkich instalacji. Będziesz wiedział, gdzie powinieneś mieć gniazdka elektryczne, a gdzie podłączenia pod wannę, sedes, zlew itp. Umowa przyda ci się też do sprawdzenia, czy deweloper (spółdzielnia) do budowy i wykończenia mieszkania zastosował te materiały, które były w umowie, np. czy zgodnie z obietnicą masz drewniane okna i gres na balkonie.

3. Na miejscu:

?  zmierz dokładnie, czy mieszkanie (dom) ma taką powierzchnię, jaką wpisano w umowie;

?  obejrzyj ściany, podłogi, okna i drzwi.

Ściany. Muszą być proste. Na tynku nie może być widać żadnych nierówności ani pęcherzy powietrza. Ostukaj tynk, aby sprawdzić, czy nie odchodzi.

UWAGA! Zarysowanie tynku na połączeniach ścian świadczy o tym, że połączenie (zakotwienie) ściany działowej z nośną jest wadliwe.

Najczęstsze wady - ściana jest grubiej otynkowana w narożach oraz na stykach ścian lub ścian z sufitem.

Podłoga. Ma być równa i pozioma. W pokojach i kuchni powinieneś mieć przy ścianie wąską szczelinę. Jest to tzw. dylatacja, która pozwala swobodnie "pracować" podłodze.

Najczęstsze wady - więcej wylewki jest przy ścianach i w narożnikach. Utrudnia to prawidłowe położenie terakoty, wykładziny czy parkietu.

Okna i drzwi balkonowe. Okna powinny się łatwo otwierać i zamykać. Nie mogą trzeć o ościeżnice - mają chodzić miękko i płynnie. Szyby nie powinny być porysowane ani pęknięte. Ramy okien muszą być czyste, tj. bez żadnych śladów farby.

Najczęstsze wady - okna źle osadzone, a przez to często nieszczelne.

Drzwi. Powinny łatwo się otwierać i zamykać. Sprawdź, czy nie są porysowane ani poobijane.

Wsuń pasek papieru pakowego o szerokości 2 cm w dowolne miejsce między ościeżnicę i skrzydło oraz spróbuj go wyciągnąć po zamknięciu drzwi. Jeśli wyciągniesz cały pasek, to znak, że są one nieszczelne.

?  Obejrzyj instalacje...

Prąd. Sprawdź, czy jest. Będziesz do tego potrzebował kilku (w zależności od liczby źródeł światła) zestawów typu oprawka plus żarówka. Po podłączeniu oprawek do drutów wystających z sufitu i ścian wkręć żarówki i zapal naraz wszystkie światła. Jeśli będą migać albo nie zaświecą się, oznacza to, że deweloper (spółdzielnia) musi poprawić instalację.

UWAGA! Prąd w kontaktach sprawdzisz za pomocą specjalnego śrubokręta zwanego próbnikiem (śrubokręt z lampką, która pali się, jeśli w gniazdku jest prąd, można dostać w każdym hipermarkecie budowlanym).

Woda. Sprawdź, czy podprowadzono wszystkie dopływy i odpływy wody, które są zaznaczone na planie mieszkania. Zobacz, czy został podprowadzony dopływ i odpływ wody do pralki (zmywarki).

?  ...i pomieszczenia dodatkowe:

Garaż. Upewnij się, że dostałeś to miejsce garażowe, które jest zaznaczone w załączniku do umowy i ma takie wymiary jak zapisane w umowie. Jeśli mieszkanie jest na osiedlu zamkniętym, upomnij się o pilota do bramy.

Piwnica. Zmierz ją dokładnie, sprawdzając, czy ma taką powierzchnię jak obiecana w umowie.

4. Jeśli mieszkanie (dom) odbierasz w stanie pod klucz, zwróć też uwagę na:

?  Glazurę i terakotę. Opukaj płytki. Głuchy odgłos oznacza, że w tym miejscu płytki nie przylegają dobrze do ściany.

?  Biały montaż (sedes, umywalka, wanna). Obejrzyj dokładnie sedes, sprawdzając, czy jest dobrze umocowany. Zwróć uwagę na to, czy wanna i umywalka są podłączone i czy przypadkiem nie są uszkodzone (zarysowane, obtłuczone).

5. Wszystkie uwagi wpisuj do protokołu.

Protokół odbioru to kilka kartek papieru, na których oświadczasz, że przyjmujesz mieszkanie (dom) w stanie zgodnym z umową przedwstępną, i że dostałeś klucze.

Wpisujesz doń wszystkie stwierdzone niedoróbki (np. nierówną ścianę czy podłogę). Deweloper (spółdzielnia) musi określić w protokole, w jakim terminie podejmuje się usunąć usterki.

Jeśli lokal ma wady uniemożliwiające lub w znaczący sposób utrudniające korzystanie z niego (np. niesprawne instalacje, nieszczelny dach itp.), nie podpisuj protokołu do momentu, gdy wszelkie fuszerki zostaną naprawione.

ETAP II. Wykończenie

Zdaniem agentów nieruchomości, aby mieszkanie (nowe lub używane) miało przyzwoity standard, trzeba w jego każdy metr kwadratowy włożyć minimum 700 zł. Twoje M ma 30 m kw.? Jego wykończenie wyciągnie ci z kieszeni plus minus 21 tys. zł. Masz 100-m apartament? Za odpowiednie urządzenie (razem z meblami) zapłaciłbyś minimum 70 tys. zł. Na co idą te pieniądze? Na terakotę i glazurę, zlewy, podłogi, farby, zabudowę kuchni, no i oczywiście robociznę ekipy, która wykona niezbędne prace.

Zanim zaczniesz roboty, pamiętaj:

1. Chcesz zapłacić mniej za robociznę? Sprowadź pracowników z mniejszego miasta. Wezmą za swoje usługi nawet o połowę mniej.

2. Ustal z robotnikami (co do złotówki), ile im zapłacisz. Nie wierz w: "jakoś się dogadamy", bo wybulisz dużo więcej, niż przypuszczałeś.

3. Ustal termin zakończenia robót. Przygotuj się na to, że z dużym prawdopodobieństwem nie będzie dotrzymany.

4. Nie dawaj robotnikom zaliczki większej niż 10-15 proc. Stracą motywację do pracy.

5. Targuj się. Zgodnie z ustawą o cenach z 5 lipca 2001 roku "ceny towarów i usług uzgadniają strony zawierające umowę". Znaczy to, że możesz targować się o upust. Zazwyczaj sprzedawca może dać rabat do 5 proc. wartości transakcji. Kierownik działu - do 10 proc. O wyższych rabatach decyduje właściciel bądź dyrektor sklepu.

Większość sklepów udziela rabatów na określonych zasadach. W jednych zniżkę możesz dostać przy każdym zakupie powyżej 1 tys. zł, w innych - dopiero wtedy, gdy kupisz za więcej niż 10 tys. zł. Zasady udzielania rabatów mogą być różne nawet w sklepach tej samej sieci!

Zapamiętaj!

?  Sklepy raczej nie udzielają zniżek na towary przecenione bądź w promocji.

?  Jeśli sklep nie chce ci udzielić rabatu, żądaj chociaż transportu za darmo! UWAGA! Jeśli masz samochód osobowy nie transportuj nim ciężkich materiałów budowlanych. Lepiej poświęcić 50 zł na furgonetkę, niż wymieniać amortyzatory.

4. Warto wybrać się na zakupy do miejscowości oddalonych od aglomeracji o kilkadziesiąt kilometrów. Tam ceny mogą być dużo niższe, bo sprzedawcy zadowalają się niższymi marżami.

5. Na większość materiałów z tzw. średniej i wyższej półki (np. wannę z hydromasażem, droższe kafelki) trzeba czekać. Zazwyczaj kilka tygodni, aż towar zostanie wyprodukowany albo dowieziony z odległej części Europy. Najlepiej wybierz więc materiały na kilka tygodni przed rozpoczęciem prac w mieszkaniu.

6. Parkiet, deski na podłogę przed położeniem powinny odleżeć w mieszkaniu nawet do kilku tygodni (muszą "złapać" wilgotność pomieszczenia - nie będą się rozsychać), później trzeba je polakierować bądź olejować. Lakier schnie nawet kilka dni. Najszybciej układa się panele.

ETAP III Melduj się

Aby się zameldować, idziesz do wydziału ewidencji w gminie (lub np. w Warszawie do urzędu dzielnicowego).

Są dwa rodzaje meldunków:

?  na pobyt stały - gdy mieszkasz pod konkretnym adresem z - jak to określa prawo - "zamiarem stałego tam przebywania". Na stałe możesz być zameldowany tylko w jednym miejscu, np. w swoim nowym mieszkaniu;

?  na pobyt czasowy - gdy opuszczasz miejsce pobytu stałego, ale nie masz zamiaru zmieniać go na zawsze, np. wyjechałeś do innej miejscowości na studia albo na urlop.

Zameldować się musisz, gdy pod konkretnym adresem przebywasz dłużej niż trzy doby (najpóźniej przed upływem czwartej doby, licząc od dnia przybycia).

Po dwóch miesiącach pobytu tymczasowego, trzeba zameldować się na stałe.

Trzeba mieć ze sobą następujące dokumenty:

?  dowód osobisty lub - jeśli chcesz zameldować osobę niepełnoletnią - skrócony odpis aktu urodzenia;

?  mężczyźni do 50. roku życia - książeczkę wojskową.

Oprócz tego będziesz musiał w urzędzie pokazać:

?  Jeśli masz tytuł prawny do lokalu - akt notarialny, wyciąg z księgi wieczystej (lokal własnościowy), decyzję przydziału lokalu, umowę najmu (spółdzielcze własnościowe, najem).

?  Jeśli masz tylko umowę przedwstępną - idziesz do administratora osiedla (będzie to przedstawiciel dewelopera albo spółdzielni), który da ci specjalny formularz meldunkowy, na którym potwierdzi twoje prawo do lokalu.

Meldując się na pobyt stały, musisz mieć także potwierdzenie wymeldowania z poprzedniego miejsca pobytu stałego.

Wszystkie dokumenty muszą być w oryginale (nie ksero!).

UWAGA! Zgodnie z prawem do gminy może pójść za ciebie (w zastępstwie) członek rodziny, opiekun ustawowy (osoba wyznaczona przez sąd, dotyczy to np. sierot) lub faktyczny (np. sąsiadka) albo inna osoba (np. przyjaciel).

W praktyce jest różnie. Niektóre wydziały ewidencji przyjmują wnioski tylko od członków rodziny bądź opiekuna ustawowego, inne - także od obcych ludzi, np. właściciela mieszkania, które wynajmujesz.

Meldując się na pobyt stały, trzeba też podać adres poprzedniego miejsca stałego zameldowania, a na pobyt tymczasowy - określić, jak długo zostaniesz w tym miejscu.

ETAP IV Notariusz

Notariusza zazwyczaj umawia deweloper albo spółdzielnia. O terminie podpisania aktu informuje cię listownie. Nie pasuje ci takie rozwiązanie?

Jeśli kupujesz lokal w dużym bloku, dogadaj się z pozostałymi mieszkańcami, że pójdziecie razem do jednego notariusza. Dzięki temu możecie utargować zniżkę.

Przed zawarciem transakcji zadzwoń do kilku notariuszy i wybadaj, który z nich jest najbardziej skłonny do ustępstw. Pamiętaj przy tym, że notariusze z mniejszych miejscowości są bardziej elastyczni.

Do kancelarii zadzwoń na tydzień przed podpisaniem aktu. Dowiedz się ile konkretnie będziesz musiał zapłacić i czy pieniądze możesz wpłacić na jej konto (oszczędzisz sobie wtedy wożenia gotówki).

U notariusza zapłacisz:

1. Taksę notarialną:

Jeśli wartość przedmiotu transakcji (np. mieszkania, domu czy działki) wynosi:

?  od 10 do 30 tys. zł - od pierwszych 10 tys. zapłacisz 310 zł, od nadwyżki 2 proc.;

?  od 30 tys. do 60 tys. zł - od pierwszych 30 tys. zapłacisz 710 zł, a od nadwyżki 1 proc.;

?  od 60 tys. do 1 mln zł - od pierwszych 60 tys. płacisz 1010 zł, a od nadwyżki - 0,5 proc.

PRZYKŁAD. Za mieszkanie zapłaciłeś 150 tys. zł. Od pierwszych 60 tys. zł z tej kwoty zapłacisz notariuszowi według nowych taryf 1010 zł. Od pozostałych 90 tys. taksa wyniesie 450 zł. Razem więc usługi notariusza będą cię kosztowały 1460 zł netto, bo do tego musisz doliczyć 22-proc. VAT - w kancelarii zatem zostawisz razem 1781,2 zł.

O połowę niższa jest taksa notarialna za mieszkanie spółdzielcze (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej).

PRZYKŁAD. Kupujesz spółdzielcze mieszkanie za 150 tys. zł. Powinieneś zapłacić 1460 zł taksy notarialnej, ale przysługuje ci 50-proc. ulga. Razem z VAT zapłacisz nie więcej niż 890,60 zł.

UWAGA! Wszystkie podawane przez nas stawki to wartości maksymalne. A więc notariusz może od ciebie wziąć mniej, pod warunkiem że będziesz się targował.

2. Za wypisy

Notariusz sporządzony przez siebie akt notarialny przechowuje w kancelarii. Tobie może dać tylko wypisy z aktu. Możesz dostać ile tylko ich chcesz, ale za każdy musisz zapłacić.

Zazwyczaj potrzebnych jest pięć wypisów (dla ciebie, sprzedającego, urzędu skarbowego

przy mieszkaniu hipotecznym - jeden do ksiąg wieczystych oraz jeden do starostwa powiatowego; spółdzielczym - jeden do spółdzielni i dodatkowo do ksiąg wieczystych, o ile księga jest prowadzona). Za wypisy zapłacisz 7,32 zł (z VAT) za każdą rozpoczętą stronę.

UWAGA! Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 linijek! Jeden wypis liczy od kilku do kilkunastu stron.

3. Podatek od czynności cywilnoprawnych

Płacisz go, jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym (2 proc. wartości nieruchomości) bądź jeśli twój deweloper nie jest płatnikiem podatku VAT (2 proc. od udziału w gruncie). Przepisy nie regulują, kto ma wnosić podatek (ustawodawca pozostawił decyzję stronom umowy), bo dla fiskusa nie jest ważne, kto zapłaci. Ważne, by pieniądze wpłynęły do państwowej kasy.

4. Za księgę wieczystą

W księdze wieczystej zapisane jest, kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest ona obciążona jakimiś zobowiązaniami itp.

Wniosek o założenie księgi i wpis do niej twoich praw w przypadku nowego mieszkania składa notariusz.

Założenie księgi to niewielki wydatek - 40 zł. Dużo więcej zapłacisz za wpis swoich praw do księgi. Wysokość opłaty zależy tutaj od tego, czy:

?  kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe (dom) - co ważne, na rynku pierwotnym od spółdzielni;

?  kupujesz mieszkanie (dom) na tzw. prawie odrębnej własności lub mieszkanie spółdzielcze na rynku wtórnym.

W wariancie pierwszym płaci się mniej.

Mieszkanie spółdzielcze. Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej dla mieszkań spółdzielczych kupionych na rynku pierwotnym to 1/20 tzw. wpisu stosunkowego. Wpis stosunkowy oblicza się podobnie jak taksę notarialną.

?  od 10 tys. do 50 tys. zł: od pierwszych 10 tys. - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 tys. - 7 proc.;

?  od 50 tys. do 100 tys. zł: od pierwszych 50 tys. - 3600 zł, a od nadwyżki ponad 50 tys. - dodatkowo 6 proc.;

?  od 100 tys. - do pierwszych 100 tys. zł - 6,6 tys. zł: od nadwyżki ponad 100 tys. zł - dodatkowo 5 proc., nie więcej jednak niż 100 tys. zł.

PRZYKŁAD. Kupiłeś nowe mieszkanie spółdzielcze za 130 tys. zł. Twój wpis stosunkowy to 8100 zł. Opłata za wpis do księgi wieczystej twojego nazwiska to 1/20 wpisu, czyli 405 zł.

Mieszkanie hipoteczne oraz mieszkanie spółdzielcze na rynku wtórnym. Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej nazwiska właściciela mieszkania i domu hipotecznego oraz mieszkania spółdzielczego kupionego na rynku wtórnym stanowi piątą część wpisu stosunkowego.

PRZYKŁAD. Kupiłeś mieszkanie od dewelopera za 130 tys. zł. Twój wpis stosunkowy to 8100 zł. Opłata sądowa będzie cię kosztować więcej niż w przypadku mieszkania spółdzielczego, bo aż jedną piątą, czyli 20 proc. wpisu. Za mieszkanie hipoteczne zapłacisz więc 1620 zł.

UWAGA! Zgodnie z nowymi przepisami więcej zapłacisz za sporządzenie przez notariusza wniosku o założenie księgi wieczystej, a także za wpis do niej swoich praw. Opłata wzrosła ze 150 do 200 zł. Do tej kwoty trzeba doliczyć 22-proc. VAT. W sumie więc za wniosek zapłacisz 244 zł (poprzednio było to 183 zł).

ETAP V Hipoteka

Brałeś kredyt w banku? Jego zabezpieczeniem jest zazwyczaj hipoteka. Hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej. Formalności załatwiasz w sądzie wieczystoksięgowym. Sam wpis zazwyczaj jest bezpłatny, ale... trzeba zapłacić za niego podatek. Ile? To zależy od kwoty zabezpieczanej wierzytelności.

Na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - tzw. hipoteka zwykła - podatek płaci się od kwoty zabezpieczonej wierzytelności: 0,1 proc.

PRZYKŁAD. Wziąłeś w banku kredyt hipoteczny na 100 tys. zł. Bank domaga się od ciebie zgody na ustanowienie hipoteki zwykłej na taką kwotę. Podstawą opodatkowania będzie tu więc 100 tys. zł. Zapłacisz 0,1 proc. od 100 tys. zł, czyli 100 zł.

Na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej - hipoteka kaucyjna - podatek wynosi 19 zł.

PRZYKŁAD: Wziąłeś 25 tys. dol. kredytu na 30 lat. Dziś jest to równowartość 100 tys. zł. Nikt jednak nie wie, ile to będzie za 10 lub 20 lat. Płacisz więc 19 zł. Pieniądze wpłacasz w kasie urzędu skarbowego.

UWAGA! Chcesz wiedzieć, ile będą kosztować opłaty okołomieszkaniowe? Wejdź na www.gazeta.pl/dom znajdziesz tam specjalny kalkulator, który policzy je za ciebie.