Rosną marże kredytów, ceny mieszkań bez zmian

Na koniec czerwca 2014 r. poprawiły się dane dotyczące liczby i wielkości zaciąganych kredytów hipotecznych, ale ciągle są to za słabe wyniki, by odtrąbić wyraźne odbicie na rynku kredytowym. Za to sukcesywnie rosną marże kredytów i zmniejsza się dostępność mieszkań. Z kolei program MDM ma minimalny wpływ na rynek.

Chcesz kupić mieszkanie? Złóż wniosek o dobry kredyt

Według raportu Amron - Sarfin dla NBP w drugim kwartale banki udzieliły kredytów o łącznej wartości ponad 9,5 mld zł. To o ponad 8 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Wzrosła też liczba nowych kredytów (również o 8 proc.) - do poziomu blisko 45500.

Takie wyniki pokazują wyraźną poprawę kwartał do kwartału, ale w ujęciu szerszym wcale nie są bardzo dobre - kształtują się zaledwie na poziomie tych, uzyskiwanych w drugiej połowie, bardzo słabego roku 2013. Bankowcy więc wzbraniają się z określaniem, czy rzeczywiście mamy do czynienia z odbiciem, czy tylko z krótkotrwałą korektą.

Dla klientów ważne są oczywiście koszty kredytów hipotecznych. Tutaj dobrych informacji brak, bowiem marże sukcesywnie rosną. Dla 300 tysięcy złotych zaciągniętych na 25 lat, przy 25 procentowym wkładzie własnym przeciętna marża na koniec 2 kwartału wynosiła 1,78 proc., co oznacza, że w porównaniu ze średnią marżą z marca 2014, wzrosła o 0,07 proc. Oprocentowanie kredytów zmieniło się nieznacznie - wyniosło średnio 4,47 proc. Przeciętny kredytobiorca, przy takich parametrach kredytu oddawałby bankowi w ratach równych około 1600 zł miesięcznie.

Warto zaznaczyć, że - choć kwartał do kwartału podwyżka średnich marż nie wydaje się duża, to przy spojrzeniu szerszym widzimy, że wzrosty są większe. Rok do roku, czyli porównując czerwiec 2013 do czerwca 2014 będzie to już wzrost o 0,44 procent. Marże rosną sukcesywnie właśnie od czerwca 2013, kiedy uzyskały najniższą średnią wartość - 1,34 proc.

Ze wzrostem kosztów kredytów powiązany jest spadek dostępności mieszkań dla przeciętnej rodziny. Tzw. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, pokazuje kwartalne zmiany w dostępności nieruchomości dla modelowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego.

Jego wartość zmniejszyła się, w porównaniu do pierwszego kwartału, o ponad 16 punktów. Oznacza to, ni mniej ni więcej, tylko tyle, że w mniejszym zakresie stać nas na mieszkania, a pokazuje to spadek tzw. dochodu rozporządzalnego, czyli różnicy między dochodami rodziny a wysokością raty kredytowej, bądź minimum socjalnego. Zmniejszyła się ona o 7,7 proc.

Autorzy raportu Amron - Sarfin podkreślają, że wynika to przede wszystkim ze spadku dochodów rodzin w drugim kwartale o ponad 3,8 proc. Wpływ ma też wzrost oprocentowania i marż kredytów, o którym już wspomnieliśmy, oraz (niewielki) wzrost cen nieruchomości na badanych rynkach.

Średnia cen transakcyjnych dla 8 największych miast, kwartał do kwartału wzrosła o 0,68 proc. Oczywiście nie wszędzie były wzrosty - w trzech miastach ceny spadły. Chodzi o Wrocław (spadek o 118 zł za metr), Łódź (81 zł) oraz Warszawę (40 zł). Na pozostałych rynkach stawki poszły w górę - najbardziej (o 100 zł) w Katowicach (z 2930 do 3030) oraz w Gdańsku - o 40 zł (z 5350 do 5390).

Na koniec II kwartału 2014 roku najdroższym rynkiem jest Warszawa (7225 zł), dalej w kolejności: Kraków (6029), Gdańsk (5388), Poznań (5364), Wrocław (5318), Białystok (4137), Łódź (3540) i aglomeracja katowicka (3034).

Zmiany cen nieruchomości są niewielkie i w zasadzie potwierdzają, że mamy do czynienia ze stabilizacją na rynku. Warto podkreślić w tym kontekście, że niewiele zmienia MDM, a na pewno nie wpływa na spadki cen - wręcz przeciwnie, tam gdzie limity są wysokie, tam też utrzymują się wysokie średnie cenowe.

Program MDM jednak ogólnie w nikłym stopniu wypływa na rynek, ponieważ jego zasięg jest ograniczony, a popularność spada. Z raportu Amron Sarfin wynika, że udział kredytów udzielonych w ramach Programu "MdM" w II kwartale, w stosunku do całej akcji kredytowej spadł z ponad 10% do 8,4%. Nie zmienia się też mapa dostępności mieszkań w MDM. Najgorzej jest w Krakowie - tu zaledwie 8 proc. mieszkań 'łapie" się na dopłaty. Najlepsza sytuacja panuje z kolei w Łodzi, Gdańsku i Poznaniu (odpowiednio: 78, 62 i 57 proc.).

Znajdź mieszkanie spośród tysięcy naszych ofert!

Więcej o: