Sprzedaż mieszkań po remoncie a VAT

Często podatnicy prowadzący działalność gospodarczą pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości oprócz pośrednictwa w sprzedaży, kupują mieszkania od osób fizycznych w celu remontu (nakłady zazwyczaj poniżej 30% wartości mieszkania). Po remoncie sprzedają takie mieszkanie osobom fizycznym. Sprzedaż mieszkań po remoncie na rzecz osób fizycznych nie pozwala na wybór opodatkowania, jest ona zwolniona z VAT.

Planujesz zakup mieszkania? Złóż wniosek o dobry kredyt

Powstaje problem, czy w takiej sytuacji należy rozliczać VAT według struktury ze względu na sprzedaż mieszaną oraz czy stosować strukturę tylko w okresach od zakupu do sprzedaży mieszkania a w pozostałych miesiącach odliczać 100% VAT, gdyż w wtedy zakupy całkowicie służą sprzedaży opodatkowanej.

Dostawę budynków, budowli lub ich części, zwalnia się z podatku, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stąd wybór opodatkowania jest niemożliwy, gdyż nabywcy są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności. Nie można zatem odliczyć podatku naliczonego od zakupów związanych z ww. mieszkaniami. Z uwagi na to, że mieszkania są sprzedawane zawsze jako zwolnione należy kwoty podatku naliczonego określać odrębnie. Jeśli nie ma takiej możliwości - należy stosować strukturę, z uwagi na art. 90 ust. 6 ustawy o VAT.

Co do zasady, zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy o VAT,  podatnik ma obowiązek odrębnie określać kwoty podatku naliczonego w stosunku do towarów i usług, które wykorzystuje do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Do obrotu dla określenia proporcji nie wlicza się obrotu j z tytułu transakcji dotyczących pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych. Sprzedaż mieszkań w tym wypadku nie jest transakcja pomocniczą. Podatek naliczony związany z nabyciem towarów i usług dotyczących remontów należy bezwzględnie przyporządkować do czynności w związku z którymi prawo do odliczenia nie przysługuje. Natomiast ogólne, dotyczące administrowania działalnością (prąd w biurze, telefon, itp.)  rozliczać według struktury. Strukturę należy stosować przez cały rok, ponieważ dotyczy ona roku, a nie miesiąca lub sezonu.

Podstawa prawna:

art. 43 ust. 10, art. 90 ust.1, ust. 3, ust. 6, art. 91 ustawy z 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity:  Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, ost.zm. Dz.U. z 2014 poz. 312).

 

#

 

 

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź ogłoszenia

 

Szukasz lokalu użytkowego? Zobacz oferty

Więcej o: