Planujesz zakup nieruchomości? Złóż wniosek o dobry kredyt
Odwrócony kredyt hipoteczny, popularnie zwany "odwróconą hipoteką", ma służyć przede wszystkim seniorom, być formą dofinansowania ich bieżących potrzeb życiowych z wykorzystaniem posiadanej przez nich nieruchomości. Ostatecznie jednak ustawa nie precyzuje dolnej granicy wieku przyszłego kredytobiorcy.
Założenia ustawy wydają się bardziej przyjazne dla klientów niż warunki korzystania z funkcjonującego na polskim rynku od 2008 roku produktu finansowego, jakim jest renta hipoteczna oferowana przez fundusze hipoteczne. Przede wszystkim ustawa zapewnia większe bezpieczeństwo w zakresie utrzymania prawa własności, ponieważ kredytobiorca cały czas pozostaje właścicielem nieruchomości. Większa jest również gwarancja wypłacalności kredytodawcy, którym ma być bank, a więc instytucja podlegająca nadzorowi finansowemu państwa poprzez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).
Natomiast fundusz hipoteczny to produkt utworzony przez dowolny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, nie jest więc instytucją finansową kontrolowaną przez KNF. Osoba, chcąca skorzystać z dożywotniej renty hipotecznej, musi na wstępie zbyć własność nieruchomości na rzecz funduszu w zamian za prawo dożywotniego zamieszkiwania. Tymczasem właściciel funduszu może go sprzedać innemu, dowolnemu podmiotowi w dowolnym czasie, co rodzi obawy o stabilność całego przedsięwzięcia. W tej sytuacji, pozbycie się tak sporego majątku, jakim jest mieszkanie czy dom, na rzecz funduszu wydaje się nieco ryzykowne. W najgorszym scenariuszu, w przypadku niewypłacalności funduszu - nie dość, że pozostaje się bez pieniędzy, to jeszcze nie ma się żadnego prawa do nieruchomości, a swoich praw można dochodzić jedynie na drodze postępowania sądowego, co nie jest dobrą perspektywą, zwłaszcza dla starszej osoby.
Wracając do ustawy, to jej główne założenia w skrócie przedstawiają się następująco:
- osoba będąca właścicielem nieruchomości lub posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości może otrzymać od banku, lub innej instytucji kredytowej podlegającej nadzorowi KNF, kredyt zabezpieczony hipoteką na tej nieruchomości,
- kwota kredytu może być wypłacona jednorazowo lub jako comiesięczne raty, ale tylko przez określony czas,
- kredytobiorcą może być osoba samotna, jak i małżeństwo posiadające wspólność majątkową; po śmierci jednego z małżonków, drugie nadal otrzymuje pieniądze,
- właściciel ma obowiązek ubezpieczyć nieruchomość od zdarzeń losowych i utrzymywać ją w dobrym stanie; nie może jej sprzedać bez zgody banku, może natomiast wynająć,
- po 12 miesiącach od daty śmierci kredytobiorcy bank wystąpi do spadkobierców z roszczeniem zwrotu odwróconego kredytu, z odsetkami i kosztami, albo przejmuje nieruchomość,
- jeżeli nieruchomość straciła na wartości w wyniku zaniedbań właściciela lub jego spadkobierców, bank ma prawo zaspokoić swoje roszczenia z innych składników majątku,
- po wcześniejszej śmierci właściciela bank ma obowiązek wycenić nieruchomość i dodatnią różnicę wypłacić spadkobiercom, chyba że zdecydują się oni spłacić pobraną kwotę kredytu i w ten sposób odzyskać nieruchomość.
Do plusów ustawy na pewno można zaliczyć to, że:
- kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości do śmierci i nie musi obawiać się wyprowadzki, co często jest najtrudniejszą decyzją życiową dla starszej osoby,
- kredytobiorca może odstąpić od umowy kredytowej do 30 dni po jej podpisaniu - bez żadnych konsekwencji finansowych,
- kredytobiorca w każdej chwili może spłacić zaciągnięty kredyt wraz z odsetkami i kosztami operacyjnymi, ale bez konieczności zapłaty bankowi prowizji z tytułu przedterminowej spłaty; odzyska więc pełne prawo władania nieruchomością,
- spadkobiercy mają prawo do przejęcia nieruchomości w zamian za spłatę pobranego kredytu.
Nasuwają się także wątpliwości, na przykład nie wiadomo jeszcze jaka będzie maksymalna kwota kredytu w stosunku do wartości nieruchomości - ta kwestia będzie zależała od oceny ryzyka dla banków, które opracują ostateczną ofertę rynkową. Eksperci wróżą, że może to być około 50 % aktualnej ceny rynkowej nieruchomości, czyli tak jak w przypadku renty hipotecznej. Kolejnym znakiem zapytania jest fakt, że umowa kredytowa zawierana będzie na czas określony, a nie dożywotnio, może się więc zdarzyć, że wypłaty skończą się za życia właściciela - i co dalej, zwłaszcza, gdy wartość nieruchomości będzie niższa niż wypłacone środki?
Tak czy inaczej, nowe prawo stworzy seniorom możliwość dodatkowego wyboru na "jesień życia", dofinansowania bez konieczności opuszczania mieszkania czy domu, jak w przypadku rozwiązań alternatywnych jakimi są:
- sprzedaż drogiej nieruchomości i kupno tańszego mieszkania - nadwyżkę kwoty można umieścić np. na lokacie i konsumować sukcesywnie; to rozwiązanie jest dobre zwłaszcza dla posiadaczy drogich nieruchomości,
- sprzedaż mieszkania lub domu i opłacenie wieloletniego pobytu w domu seniora.
Szczegółowe rozwiązania odwróconego kredytu hipotecznego poznamy jednak dopiero wtedy, gdy banki opracują pełną ofertę rynkową.
