Zanim wybierzesz pośrednika, spotkaj się i porozmawiaj

28 marca w całej Polsce odbywać się będą drzwi otwarte w biurach nieruchomości*. Dlaczego warto skorzystać z okazji i porozmawiać z pośrednikiem o sprzedaży lub kupnie mieszkania? - odpowiada Leszek A. Hardek z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości oraz Maciej Górka, analityk rynku nieruchomości z domiporta.pl
Skąd pomysł na organizację drzwi otwartych? Czy to propozycja dla tych jeszcze nie przekonanych do pracy z pośrednikami nieruchomości?

Leszek A. Hardek: Bezpośredni kontakt ze specjalistą pozwala wytworzyć klimat zaufania pomiędzy stronami. Może też przełamać mit, że pośrednik bierze pieniądze jedynie za skontaktowanie dwóch stron transakcji.

Domiporta jest patronem medialnym drzwi otwartych w agencjach nieruchomości, które 28 marca organizuje Polska Federacja Rynku Nieruchomości. Dlaczego angażujecie się w takie imprezy?

Maciej Górka: Chcemy pokazać wszystkim, że mimo deregulacji zawodu pośrednika, na rynku nieruchomości pracuje wielu profesjonalistów. Zależy nam, aby ludzie nauczyli się - tak jak na zachodzie - że trudne transakcje, gdzie w grę wchodzą duże pieniądze warto przechodzić w asyście profesjonalisty, który ma wiedzę związaną z prawem, budowlanym, cywilnym, podatkowym, wyrokami sądu, rzeczoznawstwem. Warto z taką osobą współpracować, ponieważ jej doświadczenie jest gwarantem powodzenia transakcji.

Dlaczego warto? Jakie realne zagrożenia czyhają na wynajmującego lub kupującego mieszkanie?

Maciej Górka: Niesprawdzenie podstawowych informacji tego kto jest właścicielem nieruchomości, przy najprostszej transakcji jaką jest na przykład najem, czyli brak weryfikacji aktu notarialnego, może oznaczać wynajęcie mieszkania od oszusta, który pobierze kaucję i zniknie.

Z kolei przy zakupie mieszkania tych aspektów jest znacznie więcej. Podstawą jest oczywiście weryfikacja aktu własności i obciążeń, po to aby np. wiedzieć co należy zrobić kupując mieszkanie obciążone hipoteką lub dożywociem. Ważne są także kwestie związane ze stanem technicznym nieruchomości. To że budynek jest po remoncie nie oznacza, że był on wykonany rzetelnie. Fachowiec, który od lat styka się z budowlanką jest w stanie stwierdzić jakiej jakości był ten remont. Może to było tylko zaszpachlowanie dziur pod sprzedaż? Kolejną kwestią jest sprawdzenie kondycji wspólnoty mieszkaniowej np. pod kątem zadłużeń. Profesjonalista nawet jeśli nie zrobi wszystkiego za kupującego, to udzieli mu wskazówek, poprowadzi "za rękę".

A jakie pośrednik ma obowiązki?

Leszek A. Hardek: Profesjonalny pośrednik to specjalista posiadający interdyscyplinarną wiedzę, zarówno o rynku nieruchomości jak i z dziedziny prawa, bowiem do obrotu trafia coraz więcej nieruchomości z zawikłaną historią obciążeń, skomplikowanym stanem prawnym i trudnymi do oszacowania kosztami utrzymania. Tylko pośrednik, który posiada szeroką wiedzę i potrafi weryfikować wiarygodność dostarczanych dokumentów jest gwarantem bezpiecznej transakcji. Ważną kwestią, zwłaszcza w dobie kradzieży danych osobowych, jest to, że profesjonalny pośrednik chroni informacje o klientach i o ich stanie majątkowym.

Słowem ma doświadczenie...

Leszek A. Hardek: Tak, przecież pamiętajmy, że pośrednik średnio w roku pracuje przynajmniej nad kilkunastoma transakcjami. Tymczasem dla klienta to często pierwsza sprzedaż lub kupno w życiu. W dodatku, przedmiotem obrotu bywa dorobek całego życia. Taka sytuacja musi silnie stresować i budzić obawy o utratę własnego majątku. Obecność pośrednika daje poczucie bezpieczeństwa tym bardziej, im bardziej klient jest przekonany o wysokich kwalifikacjach i doświadczeniu zawodowym osoby, która przygotowuje transakcję.

Czy przychodząc na spotkanie 28 marca potencjalny klient może przyjść z listą pytań, na które nie zna odpowiedzi?

Leszek A. Hardek: Nie tylko może, ale powinien. I tak właśnie się dzieje. Z informacji uzyskanych od pośredników, którzy biorą udział w akcji naszych drzwi otwartych wiem, że ludzie mają mnóstwo pytań np. odnośnie spraw spadkowych związanych z nieruchomościami, o sprzedaż nieruchomości należących do osób małoletnich, o procedury przy przeprowadzaniu transakcji i listę potrzebnych dokumentów.

Gro osób dopiero w biurze nieruchomości uświadamia sobie , że przeprowadzenie transakcji wcale nie jest łatwe . Dowiadują się tutaj o przeszkodach, które mogą pojawić się na drodze do jej zawarcia. i że zbieranie czy sprawdzanie różnych dokumentów nie jest zbędną biurokracją, lecz służy zmniejszeniu ryzyka poniesienia strat. Po kontakcie z pośrednikiem, często uświadamiamy sobie że warto skorzystać z usługi fachowca.

Kiedy zaczynamy współpracę z profesjonalistą, a kiedy się rozstajemy z pośrednikiem?

Maciej Górka: Warto zwrócić uwagę na stosowaną nomenklaturę, zazwyczaj używana była nazwa pośrednik nieruchomości, teraz na rynku zaczyna funkcjonować nowa, profesjonalista. Klienci biur nieruchomości często nie wiedzieli co dokładnie składa się na cenę usługi i większości wypadków kojarzyli wypłatę wynagrodzenia za dokonanie transakcji i nie do końca było wiadomo jakie czynności w to wchodziły. Obecnie możemy spotkać się z takim działaniem jak opłata za konkretne czynności. Wiele biur nieruchomości przygotowuje ofertę pod kątem klienta, dając mu wybór w jakim zakresie potrzebuje pomocy profesjonalisty. Podstawowy zakres czynności obejmuje skojarzenie stron, weryfikację podstawowych dokumentów i prezentowanie wybranych nieruchomości lub tylko przekazanie listy adresowej . Bardziej zaawansowane działania mogą dotyczyć pogłębionej weryfikacji dokumentów, sprawdzenia stanu technicznego budynku i mieszkania, przygotowania pozostałych dokumentów, reklamowania nieruchomości, umówienia notariusza, wyliczenia kosztów związanych z transakcją, ale przede wszystkim profesjonalista może wystąpić jako nasz negocjator. Popularną obecnie usługą świadczoną w ramach obsługi transakcji jest Home Staging, czyli przygotowanie wizualne mieszkania do sprzedaży.

Nie można tego zrobić z pomocą rodziny, znajomych. kiedy kupuje się mieszkanie wokół jest cała rzesza doradców.

Maciej Górka: Rynek nieruchomości, wbrew pozorom dotyczy dość wąskiej grupy osób, która przesuwa się w czasie. Sąsiad który sprzedawał mieszkanie 5 lat temu, nie zawsze jest dobrym doradcą. Jego wycena nieruchomości może skrajnie odbiegać od realiów, bardziej może nam zaszkodzić niż pomóc. Rynek dynamicznie się zmienia.

Czy osoba, która zdecyduje się np. na sprzedaż z pomocą pośrednika ma jakieś zadania, aby ułatwić mu pracę?

Maciej Górka: Żeby pośrednik mógł dobrze wykonać swoją pracę potrzebny jest akt własności, wypis z rejestrem gruntów, zaświadczenie o niezaleganiu we wspólnocie za media, śmieci. Jednak przede wszystkim powinien udostępnić lokal w celu jego oględzin i przygotowania dokumentacji zdjęciowej i technicznej.



A czy kupujący, który idzie oglądać mieszkanie, musi podpisywać pewien dokument, który zaświadcza, że nie kupi tego lokalu np. przez inną osobę ?

Maciej Górka: Wskazanie adresowe - bo tak nazywa w języku pośredników ten dokument - jest on tak naprawdę zabezpieczeniem profesjonalisty i właściciela mieszkania. Pośrednik wie kogo wpuszcza do nie swojego domu. Gdyby dokonano jakiejś kradzieży w danym mieszkaniu, pośrednik dysponuje listą osób podejrzanych. W ubiegłym roku było kilka takich spraw w Warszawie.

Coraz częściej agencie proponują klientom umowę na wyłączność. Dlaczego klient miałby się zgodzić, na to, że jego mieszkaniem będzie zajmowała się jedna agencja a nie dziesięć?

Leszek A. Hardek: Bo to najkrótsza droga do sprzedaży. Powód jest prosty. Umowa na wyłączność jest zleceniem sprzedaży konkretnemu pośrednikowi i jest on zainteresowany, aby tę nieruchomość wypromować, pokazywać ją jak największej liczbie klientów, eksponować jej walory i zdobywać informacje, o które może pytać potencjalny nabywca np. o okolicę. Może też polecić specjalistę kredytowego potencjalnemu kupcowi.

Umowy na wyłączność funkcjonują w USA i Kanadzie. Jednocześnie niemal wszyscy pośrednicy zgłaszają oferty do systemu MLS, czyli w każdej agencji klient ma dostęp do prawie wszystkich ofert z danego terenu. Ten system już funkcjonuje i sprawdza się w krajach o dobrze rozwiniętym rynku nieruchomości. Dlaczego nie korzystać ze sprawdzonych wzorów?

Czy te wzory mają szansę przyjąć się w Polsce, zwłaszcza teraz kiedy pośrednikiem może zostać każdy i to bez uprawnień?

Leszek A. Hardek: Paradoksalnie deregulacja zawodu może sprawić, że klienci będą chcieli korzystać ze sprawdzonego i poleconego pośrednika. Przecież teraz usługi będą wykonywały osoby, o różnym poziomie wiedzy i kompetencji. Klienci nie chcą powierzać tak poważnych transakcji niesprawdzonym osobom. Będą ufać agencjom z tradycją, ale działającym na nowoczesnych zasadach. Takich, w których pośrednik odpowiednio przygotuje sprzedaż czy wynajem, na bieżąco jest w kontakcie z właścicielem.

Oczywiście, co zawsze podkreślaliśmy, licencja to tylko podstawa, minimum do wykonywania zawodu. Lata praktyki, stałego doskonalenia, kontaktu z klientem mają przede wszystkim wpływ na to jak usługa jest świadczona. Polecamy, aby przed wyborem pośrednika pytać znajomych o rekomendację, sprawdzać czy jest członkiem Stowarzyszenia oraz czy posiada licencje PFRN.

Czy ten rok upłynie pod znakiem rozsądnych zakupów?

Maciej Górka: Tak, wszystko wskazuje na to, że będą to zakupy na ustabilizowanym rynku, bez windowania cen, ale tym samym bez wielkich upustów cenowych. Otwiera się nowy etap, w którym trudniej będzie znaleźć idealne mieszkanie. Profesjonaliści będą mieli co robić.

* Drzwi otwarte to ogólnopolska akcja organizowana od trzech lat przez Polską Federację Rynku Nieruchomości. Uczestniczą w niej biura nieruchomości, w których usługi pośrednictwa wykonują członkowie stowarzyszeń zrzeszonych w PFRN. Biuro, które zgłosi swój udział w akcji zaprasza klientów do swojej siedziby.

wykaz biur nieruchomości



Szukasz mieszkania z rynku wtórnego? Sprawdź nasze ogłoszenia

Chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego? Zobacz oferty na Domiporta.pl

Więcej o: