Mieszkania w 2013 r.: deweloperzy się pomylili, ceny spadły, a kredyty staniały

Niewątpliwie jest to rok rekordowo tanich kredytów mieszkaniowych, które - głównie z powodu obaw Polaków o pracę - nie miały wielkiego wzięcia. Efekt - to mniej zaczętych budów oraz spadek cen mieszkań. A co przyniesie rok 2014?
Przed rokiem prognozowanie najbliższej przyszłości na rynku mieszkaniowym wydawało się niezbyt trudne. Ponieważ zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym było zatrzęsienie mieszkań, można było w ciemno obstawiać, że sprzedający jeszcze spuszczą z tonu. Tym bardziej że wygasał program "Rodzina na swoim", w ramach którego państwo dopłaca przez osiem lat do spłaty kredytu mniej więcej połowę odsetek.

Bankowcy uznali, że bez budżetowej kroplówki spadnie popyt na mieszkania, więc mniej Polaków zaciągnie kredyty. Deweloperzy obawiali się nawet, że sprzedaż stanie, bo wielu potencjalnych nabywców postanowi zaczekać na dopłatę w ramach zapowiedzianego przez rząd nowego programu "Mieszkanie dla młodych". A jednak nie było tak źle.

Tani kredyt to za mało

Jedynie bankowcy prawidłowo ocenili sytuację, o czym świadczą wyniki akcji kredytowej po trzech kwartałach. Wprawdzie w końcówce roku trochę się ona poprawiła, ale prawdopodobnie tylko dlatego, że część kupujących postanowiła skorzystać w ostatniej chwili z możliwości zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego. Szef Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP Jacek Furga obawia się, że ten rok będzie słabszy od najgorszego dotychczas, pokryzysowego roku 2009.

A dzieje się tak, mimo że po serii obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie. Rok temu w raporcie "Gazety Dom" i Expandera informowaliśmy, że najtańszy 30-letni kredyt złotowy w wysokości 300 tys. zł z 25-proc. wkładem własnym kosztuje 5,85 proc. w skali roku. Obecnie oprocentowanie takiego samego kredytu minimalnie przekracza 4 proc.

Dlaczego więc po tanie kredyty nie ustawiła się kolejka chętnych? Bankowcy nie mają wątpliwości, że barierą jest czynnik psychologiczny, a ściślej, obawa Polaków o miejsca pracy. W tych warunkach nie podejmują ryzyka zadłużenia się.

Kupowali także za gotówkę

Mylili się natomiast deweloperzy, bo nie dość, że sprzedaż mieszkań nie stanęła, to w drugim kwartale zaczęła rosnąć. Mało tego, w trzecim była najlepsza od przeszło pięciu lat! Firma REAS, która monitoruje budownictwo deweloperskie w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Trójmieście i Łodzi, przyznała, że takiego ożywienia nie uzasadnia sytuacja naszej gospodarki (utrzymujące się wciąż wysokie 13-proc. bezrobocie). Stanisław Kluza z Instytutu Statystyki i Demografii Szkoły Głównej Handlowej, były szef Komisji Nadzoru Finansowego, ocenił, że mieliśmy do czynienia z "efektem podepozytowym". Chodzi o to, że niskie stopy procentowe wymusiły też niższe oprocentowanie lokat w bankach. W efekcie część Polaków zabrała stamtąd pieniądze. Niektórzy, bojąc się ryzyka inwestowania w instrumenty finansowe (np. akcje czy obligacje), kupowali mieszkania na wynajem.

Podobne zjawisko firma Home Broker zaobserwowała na rynku wtórnym już na początku roku. Np. w lutym w co czwartej transakcji zawartej za jej pośrednictwem kupujący w ogóle nie posiłkowali się kredytem.

Ceny spadały coraz wolniej

ZOBACZ JAK ZMIENIAŁY SIĘ CENY MIESZKAŃ

Ożywienia na rynku mieszkaniowym nie da się jednak wytłumaczyć wyłącznie napływem klientów z grubo wypchanym portfelem. W największych aglomeracjach wrosła liczba Polaków, którzy uznali, że zakupu mieszkania nie ma sensu dłużej odkładać. Co ich skłoniło do tej decyzji? Z pewnością wspomniane już rekordowo niskie oprocentowanie kredytów, ale też fakt, że ceny mieszkań spadły do poziomu sprzed górki cenowej przełomu 2007 i 2008 r.

Analitycy Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) informowali po pierwszym kwartale, że np. w Krakowie średnia cena transakcyjna m kw. dorównuje tej z początku, a w Warszawie - z połowy 2006 r. Z kolei w Gdańsku, Łodzi i we Wrocławiu ceny osiągnęły pułap z końca 2006 r. Tylko w Poznaniu średnia cena transakcyjna mieszkań znajdowała się jeszcze na poziomie z początku 2007 r.

Niestety, w następnych miesiącach spadek cen wyhamował. Mało tego, w trzecim kwartale po raz pierwszy od dwóch lat we wszystkich największych miastach wzrosła średnia cen transakcyjnych, np. na największym rynku warszawskim - z 7165 do 7249 zł za m kw. Wyjątkiem był Wrocław, ale tu spadek średniej był minimalny.

Zmniejszył się wybór mieszkań

Jak już wspomnieliśmy, deweloperów zaskoczyła bardzo dobra sprzedaż mieszkań. Tymczasem wprowadzali ich na rynek coraz mniej. Firma REAS informowała, że trzeci kwartał był piątym z rzędu, gdy liczba sprzedanych mieszkań była wyraźnie wyższa. Skurczyła się więc oferta, zwłaszcza mieszkań gotowych. Na początku roku kupujący mieli do wyboru ponad 54 tys. lokali, pod koniec września - poniżej 44 tys.

Co gorsza, jak podaje GUS, w ciągu 11 miesięcy deweloperzy zaczęli budowę tylko niespełna 48,3 tys. mieszkań, czyli o blisko 12 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Prawie o jedną czwartą skurczyła się też liczba mieszkań objętych pozwoleniami na budowę. Po 11 miesiącach GUS odnotował zaledwie ok. 50,1 tys. lokali. Tym akurat nie należy się zbytnio przejmować, bo deweloperzy mają jeszcze spory zapas pozwoleń na inwestycje, które zgromadzili w ciągu ostatnich trzech lat. W Home Broker policzono, że niewykorzystane pozwolenia obejmują 35,3 tys. mieszkań.

Niepokoić może natomiast spadek aktywności inwestorów indywidualnych. W ciągu 11 miesięcy zaczęli budowę ok. 69,6 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych), a na 71,8 tys. dostali pozwolenie. W pierwszym przypadku jest to wynik o blisko 10 proc. gorszy od ubiegłorocznego, a w drugim - prawie o 13 proc.

Fatalne są wyniki spółdzielni, które jeszcze na początku poprzedniej dekady budowały ok. 25 tys. mieszkań rocznie. Tymczasem GUS podał, że od stycznia do listopada tego roku spółdzielnie zaczęły budowę nieco ponad 1,2 tys. lokali, co oznacza spadek aż o 38 proc.! Jeszcze gorzej wyglądają statystyki dotyczące pozwoleń na budowę - objęły trochę ponad tysiąc mieszkań, czyli ok. 43 proc. mniej niż w tym samym czasie przed rokiem.

Kredyty wciąż tanie, ale...

W Lion's Banku oceniają, że rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powinno się utrzymać jeszcze do połowy przyszłego roku. Wynika to z zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej oraz notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Trzymiesięczny WIBOR, od którego zależy cena kredytu, wyceniany jest obecnie na 2,65 proc.

Za sześć miesięcy ten wskaźnik miałby wzrosnąć do 2,72 proc., a za dziewięć miesięcy - do 2,86 proc. Dodajmy, że do stopy WIBOR banki doliczają swoją marżę, która jest stała przez cały okres spłaty kredytu. Dobra wiadomość jest taka, że w najbliższym czasie marże nie powinny wzrosnąć. W ostatnich tygodniach banki decydowały się raczej na obniżki. Expander podaje, że np. w ING Banku Śląskim marża kredytów z 25-proc. wkładem własnym spadła z 2,35 do 1,65 proc.

...wymagany wkład własny

Od stycznia banki muszą się dostosować do zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która zakazała im finansowania całości nieruchomości. Kupując dom lub mieszkanie na kredyt, trzeba będzie dysponować co najmniej 5-proc. wkładem własnym, czyli lekko licząc, kilkunastoma tysiącami złotych. W dodatku w kolejnych latach wymagania będą rosły. W Open Finance przypominają, że w 2017 r. banki sfinansują 80 proc. ceny mieszkania lub domu, a jeśli zgodzą się pożyczyć więcej, zażądają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Trzeba się więc liczyć z płaceniem wyższych odsetek, bo bank podwyższy oprocentowanie kredytu (np. o 0,25 pkt proc.). Może on też pobierać z góry określoną składkę ubezpieczenia, np. 3,3 proc. brakującego wkładu za okres trzech lat.

Żeby uniknąć dodatkowych kosztów, warto już dziś zacząć oszczędzać. Przy kredycie na 300 tys. zł oznacza to konieczność odkładania niemal po 1350 zł każdego miesiąca na bankowym depozycie oprocentowanym na 3,5 proc. brutto w skali roku. Taki wkład umożliwi sfinalizowanie transakcji w grudniu przyszłego roku. Odwleczenie transakcji na kolejny rok to już przy tym samym kredycie konieczność uzbierania 30 tys. zł wkładu.

Niestety, zapowiadane przez Ministerstwo Finansów zwolnienie z podatku od dochodów kapitałowych, potocznie nazywanego podatkiem Belki, zacznie obowiązywać nie wcześniej niż od 2015 r. Żeby skorzystać z tego typu ulgi, trzeba będzie oszczędzać na mieszkanie co najmniej pięć lat.

Mieszkanie dla młodych

Ci, którzy nie ukończyli 35. roku życia, a chcą kupić pierwsze mieszkanie, będą mogli próbować uzyskać dopłatę do kredytu w ramach nowego rządowego programu "Mieszkanie dla młodych". Już od stycznia kredytów z dopłatą zaczną udzielać PKO BP i Pekao SA. W lutym zaoferują takie kredyty też inne banki.

Singiel i rodzina bezdzietna dostaną od państwa 10 proc. ceny mieszkania. Jeśli rodzina lub osoba samotna ma potomstwo, dopłata wyniesie 15 proc. Podstawą jej obliczenia ma być równowartość 50 m kw. liczona według określonego przez wojewodę wskaźnika średnich kosztów budowy dla danego województwa, miasta wojewódzkiego, a także dla gmin z nim sąsiadujących. Np. bezdzietne małżeństwo lub singiel, którzy na początku przyszłego roku kupią mieszkanie w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu, dostaną na poczet wkładu własnego ok. 25-26 tys. zł, a we Wrocławiu, w Łodzi i Krakowie - ok. 22 tys zł.

Problem w tym, że beneficjentami programu mogą być kupujący wyłącznie nowe mieszkania, a takich w wielu gminach deweloperzy nie budują. Po drugie, obowiązywać będzie limit cenowy, który spowoduje, że dopłatą objęta będzie tylko część nowych mieszkań. Np. w Warszawie ceny mieszkań nie będą mogły przekraczać w pierwszym kwartale 5864,5 zł za m kw., Gdańsku - ok. 5718,3 zł, Łodzi - 5031,4 zł, Poznaniu - 5604,5 zł, Katowicach - 4695,3 zł, a w Krakowie - 4894,4 zł za metr.

Przy czym w Gdańsku, Łodzi czy Katowicach sytuacja nie wygląda źle, bo na dopłatę kwalifikuje się spora pula mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Jednak w Krakowie znalezienie takiego mieszkania może graniczyć z cudem. Także w Warszawie mieszkań z dopłatą może być jak na lekarstwo - co najwyżej na obrzeżach miasta.

Gospodarka przyspiesza?

Dzięki budżetowym dopłatom do kredytów na mieszkania i domy z pewnością wzrośnie na nie popyt. Istnieje też spore prawdopodobieństwo, że po kredyty zaczną coraz chętniej sięgać osoby kupujące mieszkania na rynku wtórnym. W portalu nieruchomościowym Domy.pl twierdzą, że od sierpnia popyt na nie utrzymywał się na poziomie wyższym średnio o 13 proc. od notowanego we wcześniejszych miesiącach. Zdaniem analityków tego portalu świadczy to o poprawie nastroju Polaków.

Faktycznie najnowsze dane GUS dotyczące gospodarki napawają lekkim optymizmem. Zdaniem ekonomistów PKB może wzrosnąć w przyszłym roku nawet o 3 proc. (w tym roku - o ok. 1,5 proc.).

Ceny w górę i w dół

W tej sytuacji zasadne jest pytanie: czy w 2014 r. spadkowy trend cenowy się odwróci? Analitycy AMRON podkreślają, że jest za wcześnie na twierdzącą odpowiedź. Przyczyną wzrostu średniej cen transakcyjnych w trzecim kwartale może być bowiem zmiana struktury kupowanych mieszkań. Po prostu chętniej kupowane są obecnie większe i droższe.

Wprawdzie skurczyła się podaż nowych mieszkań, ale deweloperzy, zwłaszcza najwięksi, mają przygotowanych wiele inwestycji.

Prognozy komplikuje to, że poszczególnych miast nie można traktować jednakową miarą. W dodatku w każdym z nich są rejony mniej lub bardziej atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnych nabywców. Dlatego całkiem prawdopodobny jest scenariusz, że w jednych dzielnicach ceny mogą zacząć powolutku rosnąć, a w innych utrzymywał się będzie trend spadkowy.

Niewykluczone, że część firm zacznie dopasowywać ceny mieszkań do limitów w programie "Mieszkanie dla młodych". Niestety, np. we wspomnianym Gdańsku grozi to podwyżkami cen mieszkań, które deweloperzy sprzedają obecnie taniej.

Jednak niewykluczone, że będą też i takie aglomeracje, w których nastąpi spadek cen na rynku wtórnym. Coraz trudniej będzie bowiem sprzedać mieszkanie z drugiej ręki, zwłaszcza w tych lokalizacjach, w których deweloperzy zaoferują lokale objęte dopłatą z budżetu państwa.

Widać to np. w Gdańsku, gdzie - jak podaje firma Metrohouse - już piąty miesiąc z rzędu spada średnia cen transakcyjnych używanych mieszkań. Obecnie wynosi ok. 4,8 tys. zł za m kw. i jest o ponad 10 proc. niższa od średniej cen ofertowych w serwisie Szybko.pl.

Więcej o:
Komentarze (1)
Mieszkania w 2013 r.: deweloperzy się pomylili, ceny spadły, a kredyty staniały
Zaloguj się
  • kasia4517

    0

    2013 to był dobry rok. My kupiliśmy mieszkanie. Kredyt wzięliśmy w Skoku Chmielewskiego, miał i nadal ma bezkonkurencyjną ofertę kredytową

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX