Firmy z zagranicy zainwestują w budowę czynszówek

Marek Wielgo
16.10.2013 09:00
A A A
Udział najmu prywatnego w rynku mieszkań

Udział najmu prywatnego w rynku mieszkań (Wyborcza.biz)

Duże zagraniczne fundusze chcą u nas inwestować w czynszówki - twierdzi firma doradcza REAS. Szlak przetrze im Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jeszcze w tym roku utworzy Bank Gospodarstwa Krajowego
Paweł Sztejter z REAS-a nie może na razie ujawnić nazw funduszy, którym doradza jego firma. - Mogę tylko powiedzieć, że są to przede wszystkim fundusze niemieckie - mówi Sztejter.

Z najnowszego raportu, który REAS opracował wspólnie z CMS Cameron McKenna oraz PwC, wynika, że inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem stało się znów popularne w wielu krajach zachodniej Europy, w tym w Wielkiej Brytanii i właśnie w Niemczech. Jest więc tylko kwestią czasu, kiedy ci inwestorzy pojawią się także nad Wisłą.

Ochrona lokatorów niestraszna

Autorzy raportu podkreślają, że deweloperzy są skłonni budować czynszówki na zamówienie inwestorów instytucjonalnych. Sprzyjają im też: "stabilne otoczenie rynkowe, trendy demograficzne, potrzeba większej mobilności, polityczna wola wsparcia budownictwa czynszowego, rozsądne regulacje prawne oraz obecne warunki zakupu mieszkań". Okazuje się więc, że inwestorów instytucjonalnych, którzy są skłonni kupić nawet kilkaset mieszkań, nie zniechęca powszechnie krytykowana przez właścicieli pojedynczych lokali ustawa o ochronie praw lokatorów. Adwokat Katarzyna Woroszylska z PwC Legal Services zwraca uwagę na badania Uniwersytetu Cambridge oraz London School of Economics, z których wynika, że w wielu krajach, np. w Niemczech, gdzie - podobnie jak u nas - prawo lepiej chroni interesy lokatorów niż właścicieli, nie brakuje chętnych do inwestowania w mieszkania na wynajem. Inwestorzy wychodzą z założenia, że wtedy jest na nie większy popyt. Najemcy są bowiem spokojni, że mogą choćby na 20 lat wprowadzić się do takiego mieszkania, inwestować w nie, i budować tu swoje centrum życia.

Chętni są, czynszówek brak

Dodajmy, że za naszą zachodnią granicą ok. 49 proc. zasobów mieszkaniowych stanowią lokale wynajmowane na zasadach rynkowych. Dla porównania - u nas szacuje się, że ok. 3 proc. Raport REAS, CMS Cameron McKenna i PwC wskazuje, że młodzi Polacy coraz rzadziej odczuwają potrzebę posiadania własnego mieszkania. Większe znaczenie mają dla nich mobilność i płynność finansowa. Niestety, barierą są wysokie czynsze w relacji do zarobków. Np. w Warszawie za kawalerkę trzeba zapłacić ok. 1,5 tys. zł miesięcznie, co stanowi mniej więcej jedną trzecią przeciętnego wynagrodzenia w tym mieście. Jest szansa, że kiedy fundusze zaczną inwestować w nowe czynszówki, w starych czynsze spadną (m.in. ze względu na niższy standard).

Paweł Sztejter przyznaje jednak, że zagraniczne fundusze "długoterminowe" (np. emerytalne) nie chcą same angażować się w tego typu przedsięwzięcie ze względu na ryzyko. One chcą kupować gotowe i wynajęte czynszówki (z długoterminowymi umowami najmu), kiedy wiadomo już, jaki przynoszą zysk. Problem w tym, że takich czynszówek do kupienia jeszcze nie ma. Potrzebni są więc inwestorzy pośredni, którzy podejmą się "zbudowania i wynajęcia portfeli mieszkań".

BGK pokaże, jak zarabiać

Takim inwestorem, który przetrze szlak kolejnym, chce być Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Dyrektor departamentu inwestycji kapitałowych w tym banku Piotr Kuszewski poinformował w czasie czwartkowego spotkania z dziennikarzami, że dopinane są ostatnie formalności związane z utworzeniem Funduszu Mieszkań na Wynajem (w formie inwestycyjnego funduszu zamkniętego aktywów niepublicznych), którym będzie zarządzała spółka BGK Nieruchomości.

- Zacznie on działalność w pierwszym kwartale przyszłego roku - mówił Kuszewski. I podkreślił, że fundusz będzie działał na zasadach rynkowych. Ma on kupować od firm deweloperskich całe budynki. Tak jak w każdym prywatnym funduszu inwestującym na rynku nieruchomości każda inwestycja będzie musiała spełniać wymogi strategii inwestycyjnej, która została przygotowana na podstawie precyzyjnych analiz rynku nieruchomości.

Założenie jest takie, że fundusz zadowoli się roczną stopą zwrotu na poziomie 4 proc. wartości nieruchomości. Oznaczałoby to, że przyszli najemcy zapłacą czynsz wyższy niż w czynszówkach komunalnych (przeciętnie 5-10 zł za m kw.), ale niższy od rynkowego (nawet 30-40 zł za metr lub więcej). Dyr. Kuszewski potwierdził, że docelowo Fundusz Mieszkań na Wynajem zainwestuje w czynszówki nawet 5 mld zł. Może to jednak potrwać dłużej niż cztery lata. Chodzi m.in. o to, aby nie spowodować wzrostu cen. Początkowo fundusz zamierza odkupić od deweloperów część gotowych i wyposażonych lokali w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, bo w tych miastach popyt na mieszkania jest największy. Plan zakłada, że za jakiś czas BGK wycofa się z tej inwestycji, sprzedając certyfikaty inwestycyjne funduszu.



Zobacz także
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX