Grunt to działka, czyli jak odrolnić ziemię

Grunt rolny, który ma m.in. bezpośredni dostęp do drogi publicznej może stać się działką budowlaną. Taka zamiana może przynieść inwestorowi zysk nawet na poziomie kilkuset procent. Jak się do tego zabrać?
Średnia cena gruntu ornego w Polsce wynosi ponad 26 tys. zł za hektar - wynika z danych GUS, opublikowanych na koniec I kwartału tego roku. Najtańszą ziemię, za 15,3 tys. zł można kupić w woj. podkarpackim, w woj. lubuskim za ok. 15,6 tys. zł oraz w woj. świętokrzyskim wydając 18 tys. zł. Hektar gruntu na Mazowszu kosztuje już 25 tys. zł.

Ceny gruntów rolnych w ostatnich pięciu latach podwoiły się, bo nieustannie wzrasta liczba inwestorów, którzy kupują grunty tylko po to, aby je odrolnić. - Popyt rośnie zwłaszcza w związku z rozbudowywaniem się przedmieść - mówi Radosław Brodaczewski, doradca Home Broker z Warszawy. Zysk może wynieść nawet kilkaset procent.

Jeden hektar, czyli sto arów to dziesięć działek budowlanych o powierzchni 1000 m kw. Jest jeden warunek: ziemia musi nadawać się do odrolnienia. - Otrzymałam w spadku po rodzicach 25 arów ziemi pod Poznaniem, podobny kawałek dostało trzech moich braci. Wszyscy chcemy odrolnić ziemię i sprzedać. Podobnie zrobili sąsiedzi - opowiada 50-letnia Krystyna, mieszkanka Poznania.

Ile może zarobić? Przykładowo działka pod zabudowę jednorodzinną o powierzchni około 1000 m kw, z mediami, położona na poznańskiej Starołęce kosztuje 320 tys. zł - czytamy w jednym z ogłoszeń Domiporta.pl . Dla porównania hektar ziemi rolnej w województwie Wielkopolskim kosztuje 35 tys. zł.

Sprawdź oferty sprzedaży działek w województwie Wielkopolskim

Na własną rękę

Chcąc zamienić grunt rolny w działkę budowlaną, należy złożyć wniosek o odrolnienie terenu i o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. - Wcześniej trzeba sprawdzić w ewidencji gruntów rolnych dokładne położenie działki, aby podać te dane w składanym dokumencie. Informacje o tym, jakie dokładnie należy złożyć dokumenty w przypadku konkretnej działki można uzyskać w urzędzie gminy. Warto pamiętać o wniosku dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy. Składa się go do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Według przepisów działka musi spełniać pewne normy między innymi: bezpośredni dostęp do drogi publicznej, możliwość podłączenia budynku do mediów, tj. wodociąg, kanalizacja, sieć gazowa i elektryczna - tłumaczy Monika Raczkowska, z firmy Briland zajmującej się inwestowaniem w grunty.

Cała sztuka inwestowania w grunty rolne polega na znalezieniu działki, która choć obecnie jest rolna, to w perspektywie kilku lub kilkunastu lat stanie się np. kąskiem dla dewelopera mieszkaniowego lub inwestora działającego w usługach. - Przykładowo w Grójcu wartość gruntu położonego w sąsiedztwie nowopowstającego bloku mieszkalnego wzrosła w ciągu dwóch lat od daty zakupu o 384 proc. - dodaje ekspertka.

Zobacz oferty sprzedaży działek w Grójcu

Najtrudniej jest zmienić przeznaczenie najlepszych gruntów, a więc należących do klas bonitacyjnych od I do III. Gdy obszar przekracza 0,5 ha, to zmiana przeznaczenia wymaga uchwalenia lub zmiany przez gminę planu miejscowego po uzyskaniu zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej. W praktyce może to potrwać kilkanaście miesięcy.

Łatwiej zmienić przeznaczenie gruntów rolnych pozostałych klas bonitacyjnych na terenach, gdzie nie ma planu miejscowego. Wystarczy wówczas decyzja o warunkach zabudowy, co nie wymaga zgody ministra. Procedura zajmuje maksimum dwa miesiące oczekiwania.

Inwestycja z pośrednikiem

Dla tych, którzy wolą wyłożyć kapitał, a nie przejmować się "papierologią", działa firma Briland. Potencjalny inwestor musi dysponować jednak minimalną kwotą 158 tys. zł (108 tys. - kosztuje zakup gruntu, 50 tys. - uzbrojenie). Inwestor po pierwszym kontakcie (telefonicznym, mailowym) zostaje zaproszony na rozmowę. - W zależności od wysokości środków, które klient chce zainwestować, dobieramy dla niego odpowiednie grunty. Nie zdradzamy wszystkich naszych lokalizacji, bo ich wyszukanie i zbadanie zajęło nam kilkanaście miesięcy. Mogę zdradzić jedynie, iż w odległości 24 km od Warszawy (25 minut do centrum) posiadamy grunty o powierzchni ponad hektarowej za 480 tys. zł. - mówi Monika Raczkowska, managing director Briland.

Oprócz tego na mapie inwestycyjnej są okolice m.in. Poznania, Wrocławia, Krakowa, Gdańska i wzdłuż Wybrzeża Morza Bałtyckiego. Jest to ziemia wybrana na podstawie kilkunastu istotnych kryteriów, takich jak bliskość do centrum miasta, dostęp do mediów, czy też brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Cały proces inwestycyjny trwa od 12 do nawet 30 miesięcy. - Wydłużenie czasu inwestycji daje nam więcej czasu na znalezienie potencjalnie najlepszego kupca na grunt już po jego przekształceniu. Poza tym wartość ziemi z roku na rok jest coraz wyższa - dodaje Monika Raczkowska.

O jakim zysku mowa? Im dłuższy czas inwestowania, tym wyższy zysk. Szacowany jest w granicach 22-38 proc. jeśli chodzi o Wrocław. Natomiast jeśli mówimy o gruntach pod Warszawą, zarobek spodziewany jest w granicach 53-98 proc. (to zysk już po uwzględnieniu podatków tj. VAT, PCC czy też podatek dochodowy. W kalkulacjach zakładana jest konieczność opłacenia 19 proc. podatku od dochodu i 2 proc. PCC przy zakupie gruntów poniżej 1 ha, a także 23 proc. VATu dla osoby kupującej działkę budowlaną na koniec procesu). Za pośrednictwo w sprzedaży danego gruntu standardowo firma pobiera 2 proc. wartości transakcji od strony kupującej.

#
Zobacz oferty sprzedaży działek we Wrocławiu

Interesuje Cię działka w Warszawie? Odwiedź Domiporta.pl

Więcej o:
Komentarze (3)
Grunt to działka, czyli jak odrolnić ziemię
Zaloguj się
  • Ola Siwka

    0

    A jak wygląda odrolnienie działki mniejszej niż 0,5ha? Wtedy nie trzeba zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa? Jakie procedury, koszt i czas jest wtedy potrzebny?

  • 0

    Mam działkę, która z każdej strony jest zabudowana( centrum wioski) w dokumentacji widnieje ona jako rolna. Czy istnieje jakaś opcja aby uniknąć kosztów związanych z odralnianiem?
    Co najlepsze otrzymałem warunki zabudowy mimo iż nie jestem rolnikiem.

  • Gość: wiktor_hugo

    Oceniono 19 razy -15

    Proces odrolnienia gruntu rolnego jest bardzo uciążliwy, czasochłonny i pracochłonny. Zdecydowanie wolałbym inwestycję z pośrednikiem, jak chociażby z tym, wspomnianym w artykule.

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX