Kupować mieszkanie czy czekać?

Ryzykanci, którzy jeszcze poczekają, zyskać mogą nawet kilkaset zł na miesięcznej racie kredytu hipotecznego. Jeśli program ?Mieszkanie dla Młodych? wejdzie w życie i jeśli spełnionych zostanie kilka innych warunków.
Zapowiedzi są zachęcające. Bo chociaż program "Mieszkanie dla Młodych" nie będzie aż tak hojny jak "Rodzina na Swoim", to jednak dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy piechotą nie chodzi. Jeśli dodatkowo spadną stopy procentowe i ceny mieszkań, korzyści mogą być jeszcze większe. W przeliczeniu na miesięczne raty kredytu hipotecznego rodzina z dziećmi zyskać może nawet 330 zł. Para lub osoba samotna - pięćdziesiąt złotych miesięcznie mniej.

Warunek pierwszy: program wejdzie w życie

Według pierwszych zapowiedzi "Mieszkanie dla Młodych" miało wejść w życie w połowie 2013 roku. Wiadomo, że tak się nie stanie. Najwcześniej program uruchomiony zostanie na początku roku 2014. O ile w ogóle zostanie uruchomiony.

Dofinansowanie kupna nowego mieszkania w wysokości 10 proc. (dla osób samotnych i par bezdzietnych) lub 15 proc. dla rodzin z dziećmi, to dodatkowe pieniądze z budżetu państwa. A tych nie jest za dużo. Rozpoczęcie programu przesunięto raz, można je przesunąć ponownie.

Gdyby jednak wszedł w życie, kupujący mieszkanie w cenie 290 tys. zł na kredyt mogliby liczyć na dopłatę w wysokości bez mała 43 tys. zł. O tyle niższe byłoby ich zobowiązanie wobec banku.

Warunek drugi: uda się spełnić dodatkowe wymogi

Nie dla każdego jednak. Jeżeli "Mieszkanie dla Młodych" wejdzie w życie, obowiązywać będą spore ograniczenia dotyczące maksymalnej wysokości możliwego dofinansowania. Po pierwsze, skorzystać z niego będą mogły jedynie osoby poniżej 35 roku życia. Po drugie, obowiązywał będzie limit cenowy.

Cena mieszkania objętego programem nie będzie mogła być wyższa niż wskaźnik ustalany raz na pół roku przez wojewodę. W przypadku Warszawy jest to obecnie 5789,5 za m2. Gdzie indziej limity są niższe (choć ostatnio do projektu programu wprowadzono zmiany i podniesiono o około 20 proc. limity w gminach sąsiadujących ze stolicami województw i siedzibami sejmików). Trzecim wymogiem będzie powierzchnia mieszkania. Nie może być wyższa niż 75 m2, jednak dopłata obejmie jedynie 50 m2.

Warunek trzeci: stopy procentowe będą dalej obniżane

Dodatkowym argumentem przemawiającym za wstrzymaniem się z zakupem mieszkania na kredyt są obniżki stóp procentowych. Jeszcze przed tą lutową zapowiadano, że stopa referencyjna zostanie zmniejszona o 0,5 punktu bazowego. Obniżka była mniejsza, wyniosła 0,25 punktu. Nie można wykluczyć, że w kolejnych miesiącach stopy będą dalej spadały. Tak uważa np. cytowany przez Gazetę Wyborczą Ignacy Morawski, główny ekonomista PBK. Jego zdaniem stopy mają zostać obniżone o kolejne 0,5 punktu proc.

Dalsze obniżki oprocentowania kredytów przewiduje także Bartosz Turek z Home Brokera. Jego zdaniem za 9 miesięcy WIBOR 3M (a więc tego, którego większość banków używa do ustalania oprocentowania kredytu) może być notowany na poziomie niespełna 3,3 proc.

Dla zaciągających kredyty oznacza to, że będą płacili mniej. Dodatkowa obniżka o 0,5 punku oznaczałaby ratę niższą o kilkadziesiąt złotych (przy kredycie na 290 tys. zł zaciągniętym na trzydzieści lat). Dalsze obniżki stóp procentowych (niewykluczone przecież przez analityków i ekonomistów) oznaczają jeszcze niższe miesięczne raty. Jeśli jednak Rada Polityki Pieniężnej stóp nie obniży, trzeba będzie płacić tyle, ile do tej pory.

Warunek czwarty: ceny mieszkań będą spadać

Innym trendem, który ma utrzymać się w roku 2013 jest spadek cen mieszkań (choć będzie wolniejszy niż do tej pory). Analitycy firmy Home Broker szacują, że na koniec roku koszt zakupu mieszkania powinien być o 1,5 proc. niższy niż dziś. W przypadku mieszkania kosztującego 290 tys. zł cena byłaby więc niższa o około 5 tys. zł.

Spadek cen prognozuje także NBP. W raporcie o stabilności systemu finansowego z grudnia 2012 bank przewiduje obniżkę cen przez kolejne kwartały. Także dlatego, że mieszkań w sprzedaży jest ciągle sporo, skończył się program Rodzina na Swoim, a nowego jeszcze nie uruchomiono.

Czy taki trend może się utrzymać? W ankiecie przeprowadzonej przez wspomniany wcześniej Home Broker większość obserwatorów rynku wskazywała, że właśnie w 2013 spadek cen będzie największy. A to oznacza, że za dwanaście miesięcy tak tanio jak teraz może nie być.

Trzeba także pamiętać o tym, że deweloperzy rozpoczynają coraz mniej inwestycji. A to oznacza, że w przyszłości mniejsza będzie podaż nowych lokali (a tylko takie objęte będą dopłatami). Mniejsza podaż przy większym popycie (którego przyczyną mogą być dopłaty) oznacza wyższe ceny.

Warunek piąty: marże nie wzrosną

Obok prognoz zakładających spadki stóp procentowych czy cen są jeszcze takie, które przewidują, że marże wzrosną. A to oznacza, że sytuacja kredytobiorcy może wcale nie być dużo lepsza niż dziś. W długim okresie może być nawet gorsza. Dlaczego?

Zmiana stóp procentowych wpływa na zmianę oprocentowania zarówno tych kredytów, które już zostały zaciągnięte jak i tych właśnie zaciąganych. W przypadku marży jest inaczej. Kto podpisze umowę z marżą wyższą, będzie płacił więcej nawet, jeśli te rynkowe zaczną spadać. I odwrotnie, jeśli ktoś zaciągał zobowiązaniem, gdy marże były niskie, temu obecne zwyżki są niestraszne. Różnica w wysokości marży na poziomie 1 pp to przy kredycie na 290 tys. zł zaciągniętym na trzydzieści lat około 120 zł różnicy w wysokości miesięcznej raty.

Halina Kochalska z Open Finance zauważa, że od kilku kwartałów marże rosną. Pogorszenie sytuacji ekonomicznej kraju raczej nie będzie sprzyjało ich obniżkom. Dla ryzykantów, którzy liczą na korzyści wynikające z wstrzymania się z zakupem to ważna informacja: za rok kredyty mogą być droższe niż dziś. Jeśli program Mieszkanie dla młodych nie wejdzie w życie, może się okazać, że czekać się nie opłaca.

#
Szukasz mieszkania na rynku wtórnym? Zobacz oferty na Domiporta.pl

Wolisz lokal prosto od dewelopera? Sprawdź ogłoszenia w naszym serwisie

Chcesz kupić dom? Odwiedź Domiporta.pl

Więcej o: