Wycena nieruchomości: profesjonalnie albo samodzielnie

Michał Świech
14.02.2013 12:18
A A A
Każdy może wycenić swoją nieruchomość samodzielnie. Profesjonalnie zrobi to jednak tylko pośrednik lub rzeczoznawca majątkowy. Jedynie wycena wykonana przez tego ostatniego będzie miała moc prawną.
Wszystko zależy od tego, po co komu wycena. Jeśli potrzebujemy jedynie oszacować, ile zażądać za mieszkanie, możemy to zrobić samodzielnie lub z pośrednikiem. Podobnie jest w przypadku kupna lokalu. Są jednak sytuacje, gdy niezbędne jest sporządzenie operatu szacunkowego. Wówczas do gry wkracza rzeczoznawca majątkowy.

Samodzielnie: na nosa, na czuja, na orientację

Jeśli wycena ma być jedynie orientacyjna, można próbować wykonać ją samodzielnie. Najlepiej zacząć od analizy danych zbieranych i udostępnianych przez Związek Banków Polskich (AMRON). Część raportów (tych bardziej ogólnych) jest bezpłatna, za bardziej szczegółowe informacje trzeba zapłacić. Raport z miast powiatowych kosztuje około 30 zł.

Nieco inaczej jest w przypadku analizy cen z serwisów ogłoszeniowych. W przeciwieństwie do danych zawartych w raportach AMRON, te mogą mieć charakter jedynie poglądowy. Nic dziwnego - to ceny ofertowe, a więc kwoty, które właściciele sprzedający mieszkania chcieliby otrzymać od potencjalnych nabywców. I których raczej nie otrzymają. Pośrednicy sugerują, żeby odejmować od nich co najmniej 20-30 proc.

Można natomiast sprawdzać oferty deweloperów sprzedających mieszkania w okolicy. Szacując różnice między lokalem w nowym budynku i nieco starszym, a także biorąc pod uwagę standardy wykończenia, można w przybliżeniu ocenić wartość nieruchomości.

Z pośrednikiem: na podstawie informacji rynkowych

Kto nie chce wyceniać samodzielnie lub potrzebuje wyceny bardziej precyzyjnej, może skorzystać z pomocy pośrednika. To część jego zawodu. Agent dobrze orientuje się w trendach na lokalnych rynkach, ma większy dostęp do danych z systemów transakcyjnych (wydatek związany z kupnem np. raportu AMRON to dla niego mniejszy problem niż dla pojedynczego klienta). Ma także wiedzę o profesjonalnych metodach wyceny.

Może, tak jak indywidualny sprzedający, zdecydować się na metodę porównawczą. To najprostszy sposób polegający na porównywaniu cen nieruchomości o podobnym standardzie, lokalizacji i stanie technicznym. Może też wybrać inną, bardziej skomplikowaną - dochodową lub odtwórczą.

Pierwsza polega na ocenie potencjalnego dochodu z nieruchomości (np. z wynajmu), druga - na osobnym określeniu wartości poszczególnych części składowych mieszkania. Pod uwagę brany jest koszt ich odtworzenia pomniejszony o ich zużycie.

Niezależnie od metody wyceny pośrednik bierze także pod uwagę aktualną sytuację na rynku, analizuje zapytania od klientów poszukujących lokalu czy informacje od kolegów. Dzięki temu jego wycena jest bardziej "na czasie".

Z rzeczoznawcą: urzędowy operat szacunkowy

O ile w przypadku współpracy z pośrednikiem cel wyceny nieruchomości jest jasny - chodzi o sprzedaż, to z rzeczoznawcą tak prosto nie jest. Operat szacunkowy, który sporządza, może być wymagany w najróżniejszych sytuacjach: przy spadku, dla celów bankowych (np. przed uzyskaniem kredytu hipotecznego) czy dla urzędu skarbowego (podatki). Może być też potrzebny w trakcie rozwodu - w związku z podziałem majątku.

Taka wycena jest bardzo sformalizowana. Wyceniający kieruje się w swojej pracy faktami, a procedury i zasady są ściśle określone i wynikają z przyjętej metody szacowania wartości. Pod uwagę brane są tylko historyczne ceny transakcyjne.

Operat szacunkowy to dokument urzędowy i nie każdy może go wykonać. Uprawniony do tego jest jedynie rzeczoznawca majątkowy. Żeby uzyskać prawo do wykonywania zawodu osoba taka musi spełnić szereg wymagań dotyczących wykształcenia i praktyki. Rejestr rzeczoznawców znaleźć można na stronach internetowych Ministerstwa Infrastruktury. Łącznie jest ich w Polsce ponad 5,5 tys.

#
Szukasz mieszkania na rynku wtórnym? Zobacz ogłoszenia na Domiporta.pl

Chcesz kupić dom na rynku wtórnym? Zobacz oferty

Interesują Cię tylko oferty deweloperów? Odwiedź nasz serwis

Zobacz także
Komentarze (3)
Zaloguj się
  • alicja.march

    Oceniono 2 razy 0

    Wg mnie lepiej pozostawić takie rzeczy fachowcom. Ja korzystałam z pomocy p. Agnieszki Siekanko, bardzo dobry rzeczoznawca, któremu można zaufać, zna się na swojej pracy.

  • Gość: bzdura!

    Oceniono 20 razy 0

    Wycenę nieruchomości zgodnie z art. 15 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami może dokonać TYLKO I WYŁĄCZNIE RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY!!! Pośrednik nie posiada uprawnień do wyceny, pośrednik jest od pośredniczenia w obrocie nieruchomościami. Proszę nie robić ludziom wody z mózgu. Pierwsze zdanie w artykule świadczy o tym, że autor nie zna się na rzeczy! Po co więc pisze takie farmazony???

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX