Umowa na wyłączność- współdziałanie i porozumienie klienta z pośrednikiem

Sprzedający, podejmując działania zmierzające do sprzedaży swojej nieruchomości, staje często przed dylematem czy zająć się tym osobiście, czy też zlecić sprzedaż pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. W przypadku podjęcia współpracy z pośrednikiem ma wybór pomiędzy umową tzw. otwartą, a umową z klauzulą wyłączności.
W pierwszym wariancie umowę podpisze z wieloma biurami, które mając świadomość dużej konkurencji, nie zajmą się ofertą tak jak to uczynią przy umowie pośrednictwa z klauzulą wyłączności. Zgodnie z Art. 180 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, w niej wskazany jest pośrednik odpowiedzialny zawodowo, numer jego licencji oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu.

Ustęp 3a w/w artykułu stanowi o możliwości zawarcia umowy z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz jednego pośrednika. Podpisanie kilku umów z bezwzględną klauzulą wyłączności spowoduje, że kilku pośredników angażuje się w sprzedaż i w rezultacie po zrealizowaniu sprzedaży sprzedający spotka się z roszczeniem kilku biur o zapłatę wynagrodzenia za podjęcie czynności zmierzających do zawarcia transakcji. Dlatego tak ważny jest wybór jednego zaufanego pośrednika. Zastrzeżenie wyłączności powoduje, że pośrednik będzie jedynym uprawnionym do wykonywania czynności pośrednictwa. Zamawiający powinien powiedzieć pośrednikowi o innych uprzednio zawartych umowach pośrednictwa. W interesie zamawiającego jest rozwiązanie tych umów i nie powinien on udzielać pośrednikowi pełnomocnictw do ich rozwiązywania, zaś pośrednik nie powinien nakłaniać zamawiającego do rozwiązania tych umów, byłoby to bowiem niezgodne z punktem 10 standardów zawodowych.

Pośrednik w umowie z klauzulą wyłączności określa do jakich czynności zmierzających do zawarcia odpowiedniej umowy się zobowiązuje, a Zamawiający zobowiązuje się w niej do zapłaty wynagrodzenia.

Czynności podejmowane przez Pośrednika podlegają negocjacji z zamawiającym i mogą polegać na:

1. współpracy z innymi podmiotami w zakresie umieszczenia oferty w systemie wymiany ofert,

2. rozsyłaniu jej do biur nie zrzeszonych w systemie wymiany ofert poszukujących nieruchomości jeżeli oferta spełnia oczekiwania ich klientów,

3. podjęciu działań marketingowych w zakresie uzgodnionym z zamawiającym, tj. zamieszczeniu oferty wraz ze zdjęciami na portalch internetowych, w prasie,

4. wywieszeniu baneru lub tablic ogłoszeniowych za zgodą właściciela nieruchomości,

5. weryfikacji stanu prawnego nieruchomości i w razie konieczności podjęciu działań niezbędnych do przeprowadzenia transakcji np. usunięciu niezgodności danych ewidencyjnych z danymi w księdze wieczystej, legalizacji samowoli budowlanej, sprawdzeniu zgodności pomiędzy decyzją o pozwoleniu na budowę, a stanem nieruchomości, itp.

6. przygotowaniu bezpiecznej transakcji, tj. przygotowaniu dokumentacji, udziału w negocjacjach warunków sprzedaży, współpracy z notariuszem przy przygotowaniu umowy,

7. ponoszeniu kosztów związanych z promowaniem oferty.

Zgodnie z paragrafem 29 standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami uzgodnionych z Ministerstwem Infrastruktury m.in. przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.

W związku z powyższym klient poszukujący nieruchomość ma pewność, że oferowana w ten sposób nieruchomość jest dokładnie zweryfikowana, co ma kolosalne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji. Na podkreślenie zasługuje też bezpieczeństwo wynikające z archiwizacji danych osób odwiedzających mieszkanie lub dom przez jednego pośrednika. Praktycznie w przypadku rzetelnego wywiązania się pośrednika z przyjętych zobowiązań trudno o sytuację, w której mogłoby dojść do zawarcia umowy bez udziału pośrednika, bowiem należyte wyeksponowanie oferty zgodnie ze standardami, w tym umieszczenie banerów, tablic ogłoszeniowych, zdjęć nieruchomości z zewnątrz w ogłoszeniach internetowych i prasowych, udzielanie informacji klientom poszukującym o położeniu nieruchomości doprowadza zwykle do znalezienia kontrahenta, który może zgłosić się zarówno do pośrednika jak i bezpośrednio do sprzedającego.

Umowa na wyłączność zawierana jest na czas określony, ustalony pomiędzy stronami, ale uwzględniający realny okres pozwalający pozyskać kupującego, przy założeniu odpowiednio długiego czasu ekspozycji nieruchomości, zależnego od rodzaju nieruchomości, ceny, stanu technicznego i popytu na daną nieruchomość. Obecnie czas sprzedaży mieszkań wydłuża się i większość mieszkań, które szybciej znajdują nabywców niż inne nieruchomości tj. domy, działki czy obiekty, jest sprzedawana po ekspozycji trwającej czasami ponad 3 miesiące.

Można zawrzeć w umowie klauzule wyłączające konieczność zapłaty wynagrodzenia np. w przypadku wycofania nieruchomości z obrotu. Jest to najpopularniejszy typ umowy pośrednictwa w europejskich krajach zachodnich oraz USA. Dzięki niej pośrednik angażuje nie tylko swój czas, ale też zwiększone środki finansowe na promocję i czyni to tym chętniej, gdy prawdopodobieństwo zawarcia umowy z jego udziałem jest wielokrotnie większe niż w sytuacji podpisania przez sprzedającego umów pośrednictwa z wieloma biurami. Wiele systemów wymiany ofert opartych o MLS zamieszcza tylko oferty, co do których zawarto umowy z klauzulą wyłączności. Tylko takie też oferty są publikowane na ogólnopolskim portalu fagora.pl, zarządzanym przez Polską Federację Rynku Nieruchomości.

Podpisanie tej umowy gwarantuje też bieżącą aktualizację oferty. W przypadku bowiem zawarcia wielu umów, trudno sprzedającemu nad tym zapanować, w rezultacie na portalach oferta nieruchomości jest powielana, często z różnymi opisami i cenami, stwarzając wrażenie nieciekawej i trudnej do sprzedania. Pośrednik dysponuje narzędziami, dzięki którym oferta jest szybko wyszukiwana przez potencjalnych nabywców. Jednak z uwagi na ich koszt wykorzystuje je do wybranych nieruchomości, a w szczególności tych, co do których podpisał umowę na wyłączność. Dzięki zrozumieniu w pełni idei umowy na wyłączność, współpraca sprzedających z pośrednikami pozwala na zgodne współdziałanie i wzajemne porozumienie.

#

Chcesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego? Wejdź na Domiporta.pl

Zainteresowany kupnem domu? Odwiedź nasz serwis

Więcej o: