Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z pierwszej i drugiej ręki

Rynek mieszkaniowy jest od trzech lat rynkiem sprzedawcy. A negocjacje kupującego z deweloperem - delikatnie mówiąc - nie są łatwe. Nie oznacza to jednak, że nie warto spróbować porozmawiać...
Niezależnie od tego, czy kupujesz nowe, czy używane mieszkanie, są trzy podstawowe zasady, których powinieneś przestrzegać:

1. Umowę przedwstępną podpisuj tylko w formie aktu notarialnego.

Kupując lokal, nowy bądź używany, zazwyczaj musisz podpisać dwie umowy: przedwstępną - kupujący i sprzedający dogadują się w niej, za ile i kiedy zawrą transakcję; i ostateczną - przenoszącą własność nieruchomości.

Dość często umowa przedwstępna zawierana jest tylko na papierze, aby oszczędzić na notariuszu. A to poważny błąd, ponieważ w takiej formie umowa po prostu nie jest ważna.

Od sprzedawcy możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa-trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej.

2. Sprzedający w umowie przedwstępnej powinien zobowiązać się do przeniesienia własności nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń (w tym praw rzeczowych ograniczonych), innymi słowy bez hipotek, zadłużenia itp.

3. Przeczytaj umowę przed jej podpisaniem przynajmniej kilka razy. Jeśli czegoś nie rozumiesz, zapytaj notariusza - na pewno odpowie. Pozwoli ci to uniknąć w przyszłości naprawdę wielu problemów.

Umowa, którą daje ci do podpisu sprzedający mieszkanie, spisana została z myślą o tym, by chronić głównie jego interesy, a nie twoje. Na co zwracać uwagę, aby się nie sparzyć?

Mieszkanie nowe

W umowie, którą podpisujesz, musi się znaleźć kilka rzeczy.

1. Oświadczenie dewelopera, że jest właścicielem gruntu, na którym ma stać budynek, oraz że ma pozwolenie na budowę.

2. Dokładna lokalizacja budynku, w którym ma być twoje mieszkanie, jeśli nie ma jeszcze adresu, musi być numer księgi wieczystej działki. Dokładne usytuowanie mieszkania w budynku: piętro, numer, a także jego powierzchnia, powierzchnia piwnicy, tarasu, balkonu, miejsca postojowego w garażu podziemnym, komórki gospodarczej itp.

3. Cena mieszkania podana tak, żebyś nie miał wątpliwości, ile zapłacisz. W ostatnim czasie nie jest to wbrew pozorom pewne.

Niektórzy deweloperzy upierają się, żeby ze względu na szalejące ostatnio ceny materiałów budowlanych stosować tzw. indeksację wzrostem cen robót i materiałów budowlanych. Może ona następować według wskaźnika GUS (tzw. wskaźnik produkcji budowlano-montażowej podaje prezes Głównego Urzędu Statystycznego - www.stat.gov.pl) bądź według wskaźnika Sekocenbud (system elektronicznych baz cenowych materiałów budowlanych i usług www.sekocenbud.pl). Innymi słowy cena twojego mieszkania będzie się zmieniać w zależności od cen materiałów budowlanych.

4. Terminarz płatności. Deweloperzy i spółdzielnie stosują dwie metody:

a) Według postępów robót na budowie - płacisz tylko za to, co zostało zrobione. Korzystnie więc jest się umówić np. tak: I rata to 5 proc. wartości inwestycji płatne w dniu podpisania umowy przedwstępnej; II rata to 30 proc. po wykonaniu stanu zerowego, czyli fundamentów; III rata to 30 proc. po wykonaniu stanu surowego itd.

b) Ratalny - co miesiąc, kwartał itp. Jeśli deweloper (spółdzielnia) zmusza cię do przyjęcia tego wariantu, staraj się jak najmniej zapłacić na początku.

Umów się tak, żebyś mógł główne transze opłat wnosić wtedy, kiedy budowa będzie już bardzo widocznie zaawansowana. Ustal też, że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odbiorze mieszkania, w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność domu, mieszkania na ciebie.

5. Jakie kary grożą ci za wycofanie się z umowy (zwykle jest to ok. 5 proc. wartości mieszkania). Grożąca ci kara umowna powinna być w takiej samej wysokości jak grożąca deweloperowi.

6. Dokładny termin ukończenia inwestycji, czyli konkretna data, np. 1 kwietnia 2009 r. Dokładna data przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. Nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper przeniesie na ciebie własność nieruchomości trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma to być konkretny termin, np. 1 stycznia 2010 r.

Dbając o swoje interesy, można próbować wstawić do umowy kilka punktów:

1. Warunek, że powierzchnia mieszkania będzie liczona według jednej z dwóch polskich norm:

a) PN-70/B - 02365 z 30.06.1970 r.

lub b) PN-ISO 9836-1997 z 28.10.1997 r.

O co chodzi? W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma.

2. Jeśli kupujesz mieszkanie z garażem, do umowy kupna powinien być dołączony plan, gdzie to miejsce jest, jakie ma wymiary itp. Może się bowiem okazać, że dostaniesz miejsce np. przy ścianie, gdzie nie da się ani swobodnie wjechać, ani stamtąd wyjechać.

3. Sprecyzuj w umowie, że za mieszkanie płacisz od momentu podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu gdy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.

Bywają bowiem przypadki, że deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) długo przed przeprowadzką.

Jeśli deweloper jest dość elastyczny w negocjacjach, powinieneś zapytać:

•  Czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje.

•  Może się okazać, że deweloper chce przez najbliższy rok bądź dwa zarządzać twoim blokiem. Dowiedz się, jakie przewiduje opłaty za mieszkania, wliczając w to oczywiście wszystkie koszty (np. wywozu śmieci, ochrony itp.). Może się bowiem okazać, że deweloper chce w ten sposób dodatkowo sobie dorobić. W spółdzielni zapytaj dodatkowo, czy zamierza sama zarządzać mieszkaniami, czy może zleci to jakiejś firmie zarządzającej.

PAMIĘTAJ! Niezależnie od wymienionych wyżej punktów nie lekceważ załączników do umowy.

Do umowy przedwstępnej powinna być dołączona "specyfikacja" materiałów użytych do wykończenia, np. płytki ceramiczne Koło albo sedes Cersanit. Nie zgadzaj się na ogólne zapisy w rodzaju "okna i drzwi będą drewniane". Musi być też określone, jakiej będą firmy, z jakiego będą drewna, o jakich parametrach. Może się bowiem okazać, że bardziej ci się będzie opłacać wykończenie mieszkanie na własny koszt niż korzystanie z usług dewelopera, który zastosuje najtańsze materiały.

Do umowy powinien być również dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jak będzie duża), a gdzie zieleń i naziemne miejsca postojowe. Pozwoli ci to uniknąć rozczarowań typu: mam piaskownicę z krzyczącymi dziećmi pod oknami.

UWAGA, PUŁAPKA! W trakcie podpisywania aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania znajdziesz w nim paragraf "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej! Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Z wyjątkiem roszczeń wynikających z..." (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej).

Mieszkanie używane

Zanim dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej, powinieneś zobaczyć kilka dokumentów.

1. Akt własności lokalu bądź przydział (jeśli mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe, jest to dokument, w którym spółdzielnia przyznaje prawo do mieszkania).

2. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien przedstawić "zaświadczenie do sprzedaży" wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie informuje, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o danej powierzchni i pod danym adresem. Wiele spółdzielni zamieszcza w zaświadczeniu także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego, czy lokal jest zadłużony i ewentualnie na ile oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie. Podobne zaświadczenie wydaje również wspólnota.

3. Wypis z księgi wieczystej. W przypadku mieszkania na tzw. prawie odrębnej własności kupowanego na rynku wtórnym księga będzie zawsze. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe - uwaga - od pierwszego właściciela, może jej nie być. Sprzedający będzie miał tylko tzw. przydział. Wtedy ten fragment umowy wyglądać powinien tak: "Sprzedający oświadcza, że spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nie ma urządzonej księgi wieczystej".

Precyzyjnie powinno być określone, ile płacisz i za co. Innymi słowy, nie może być wątpliwości, czy np. cena 400 tys. obejmuje dodatkowo garaż, czy płacisz za niego ekstra.

UWAGA! Jeśli w gorączce negocjacyjnej kupiłeś za drogo, nie dostaniesz kredytu. Lokal na rynku wtórnym musi być wyceniony przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego (wymaga tego bank). Problem pojawia się, jeśli zapłaciłeś za lokal więcej, niż jest wart. Bank udzieli ci wówczas pożyczki, ale tylko do granicy określonej przez wartość lokalu.

Przykład. Kupiłeś mieszkanie za 250 tys., a według rzeczoznawcy jest warte tylko 220 tys. Dostaniesz prawdopodobnie kredyt, ale tylko na 220 tys. zł.

•  Zadatek czy zaliczka. Musisz zdecydować, czy chcesz przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zapłacić zadatek, czy zaliczkę. Po wpłaceniu zaliczki, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego (bo np. nie dostał kredytu), to sprzedający zwraca mu pieniądze. Działa to również w drugą stronę. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego (bo np. znalazł lepszą ofertę), zwraca zaliczkę i koniec sprawy.

Z zadatkiem jest inaczej. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, traci pieniądze, które dał przy podpisywaniu umowy. Gdy sprzedawca chce się wycofać z umowy, musi go wypłacić w podwójnej wysokości - czyli oddać pieniądze, które dostał od kupującego, oraz dołożyć drugie tyle z własnej kieszeni. Ile? Zaliczka bądź zadatek to standardowo 10 proc. wartości transakcji. Może być jednak mniejsza (np. 5 proc.), gdy wartość transakcji jest bardzo duża bądź umowa jest podpisywana w formie aktu notarialnego (sprzedający ma większą pewność, że do transakcji dojdzie).

•  Zobacz zaświadczenie z ewidencji oraz... Przed podpisaniem umowy musisz koniecznie zobaczyć zaświadczenie z urzędu gminy, że w chwili obecnej nikt w lokalu nie jest zameldowany. Inaczej kupisz mieszkanie z lokatorem na karku. Najlepiej, aby ten dokument był wystawiony w dniu podpisywania aktu.

A co, jeśli w lokalu jest ktoś zameldowany? Wtedy nie podpisuj aktu - do momentu, aż ta osoba nie zostanie wymeldowana! Teoretycznie meldunek nie jest groźny. Zgodnie z prawem zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym. Nie daje żadnych praw do mieszkania. Aby się zameldować, wystarczy, że właściciel potwierdzi, iż dana osoba przebywa pod jego dachem.

Z punktu widzenia finansowego sprawa wygląda całkiem inaczej. Mieszkanie z meldunkiem sprzedać jest ciężko, bo po prostu ludzie się boją kupować takie nieruchomości.

•  ...rachunki. Właściciel powinien ci przedstawić wcześniejsze rachunki za media w mieszkaniu. Dowiesz się dzięki temu, czy np. tydzień po wprowadzeniu nie grozi ci odcięcie wody.

UWAGA! Po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania koniecznie podpisz protokół zdawczo-odbiorczy zaświadczający o tym, co w mieszkaniu jest, a czego nie ma. Spisz również koniecznie stan liczników.