Trudniej sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym

Raport Domiporta.pl i Open Finance inforrmuje - na rynku wtórnym różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań nieznacznie wzrosły. W przypadku deweloperów sytuacja jest odwrotna.
Pomimo ogólnego spadku cen mieszkań, różnica pomiędzy cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi pozostaje na mniej więcej zbliżonym poziomie. Dzieje się tak dlatego, że ceny ofertowe i ceny transakcyjne (w sześciu monitorowanych przez nas miastach: Gdańsku, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu) topnieją w podobnym stopniu. Na podstawie ofert zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl (w pierwszym półroczu dla wspomnianej szóstki miast) średni spadek cen ofertowych wynosił 3,1 proc. a cen z transakcji - 3,4 proc.

Rynek wtórny

Tradycyjnie z największymi różnicami pomiędzy oczekiwaniami sprzedających mieszkania a realiami cenowymi mamy do czynienia na rynku wtórnym. W przypadku mieszkań dwupokojowych ostateczne ceny transakcyjne, są niższe od cen sprzedaży o 13,85 proc. Najmniejsze różnice notuje się w segmencie mieszkań trzypokojowych - 9,47 proc. Osoby przymierzające się do zakupu kawalerki albo dużego mieszkania, (co najmniej cztery pokoje) mogą liczyć na to, że wytargują około 12-13 proc.

W początkowym okresie sprzedający nie są skłonni do obniżania ceny ofertowej, zwłaszcza w przypadku mieszkań kupionych w okresie boomu, których koszt zakupu połączony z kosztem kredytu nie daje możliwości obniżenia ceny bez straty. Sprzedający mają nadzieję, że uda im się znaleźć klienta, który kupi nieruchomość po zaoferowanej cenie. Niestety przeciętnie mieszkanie na rynku wtórnym sprzedaje się aż pół roku, a w rzeczywistości często dłużej. Wydłużający się czas zbycia mieszkania jest najskuteczniejszym czynnikiem wpływającym na zmianę podejścia do proponowanej ceny - mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds.projektów specjalnych Domiporta.pl.

Rynek pierwotny

Na rynku pierwotnym mamy do czynienia ze zdecydowanie mniejszymi rozbieżnościami. - Związane jest to z szybkim dostosowaniem przez developerów cen ofertowych do możliwości popytowych rynku. Deweloperzy zmniejszają swoje marże i dzięki temu, mimo wyraźnej dekoniunktury na rynku, są w stanie płynnie przejść przez cały proces inwestycyjny - mówi Agnieszka Grotkowska.

Kupując mieszkanie od dewelopera można zakładać, że przeciętnie uda się zbić cenę mieszkania o 4 do 6 proc. W przypadku kawalerek przeciętnie 3,98 proc.; mieszkań dwupokojowych 5,62 proc., trzypokojowych 4,02 proc. Mieszkania największe, kupujemy nieomal po cenie ofertowej. Różnica względem ceny sprzedaży to zaledwie 1,2 proc.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań

Rynek pierwotny

Miesiąc 1pok. 2-pok. 3-pok. 4-pok
Czerwiec 2012 -3,98% -5,62% -4,02% -1,20%
Kwiecień 2012** -9,09% -8,21% -2,37% -1,64%
Luty 2012** -6,54% -6,92% -3,19% -1,42%
Rynek wtórny

Miesiąc 1pok. 2-pok. 3-pok. 4-pok.
Czerwiec 2012 -13,16% -13,85% -9,47% -12,32%
Kwiecień 2012** -13,48% -10,74% -9,33% -11,92%
Luty 2012** -13,32% -12,30% -9,40% -12,12%
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. **Dane zaktualizowane. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Jak ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych w poszczególnych miastach?



miasto kawalerka 2-pokojowe 3-pokojowe 4-pokojowe i większe
Gdańsk 2,0% -9,3% -4,9% -14,6%
Kraków -0,1% -10,0% -9,3% -10,6%
Łódź -2,5% -6,7% -10,0% 0,2%
Poznań -3,3% -8,6% -10,1% -22,1%
Warszawa -12,5% -8,7% -3,5% -1,2%
Wrocław -18,8% -12,1% -9,9% -14,7%
ŚREDNIE* -8,5% -9,3% -6,6% -7,0%
*ważone liczbą transakcji. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne dla osób, które przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Nie dysponujemy wiedzą na temat ostatecznej kwoty poszczególnych transakcji. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie. Niemniej jesteśmy przekonani, że z powyższą wiedzą kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną.

Zobacz oferty mieszkań na rynku pierwotnym na Domiporta.pl

Więcej o: