Skomplikowana kontrola licznika

Właściciel najmowanego domu najczęściej jest także stroną umowy sprzedaży prądu. I słusznie, bo rozdzielenie tych dwóch funkcji może skomplikować jego sytuację. Zwłaszcza, gdy najemca jest nierzetelny.
Najemca nie płaci

Załóżmy, że właściciel pozostawił najemcy swobodę w sprawie dostarczania energii. Lokator kupuje prąd we własnym imieniu, przedstawiając firmom energetycznym umowę najmu. Przedsiębiorstwu jest obojętne, kto płaci. Wynika to z ogólnych przepisów prawa cywilnego. Na podstawie art. 356 § 2 Kodeksu cywilnego firma jako wierzyciel nie może odmówić przyjęcia wymagalnej zapłaty od osoby trzeciej - czyli przykładowo od właściciela domu, mimo że zgodnie z umową najmu obciąża to najemcę. Dzieje się tak nawet w przypadku, gdy właściciel płaci za energię bez wiedzy swojego lokatora.

Do czasu uregulowania rachunku przedsiębiorstwo będzie domagało się zapłaty od osoby, z którą zawarło umowę sprzedaży energii. Prawo energetyczne nie wymaga, by odbiorca miał cokolwiek wspólnego z nieruchomością. Zatem umowę sprzedaży można w zasadzie zawrzeć z kimkolwiek. Jednak najbardziej prawdopodobne są dwa warianty: odbiorcą końcowym energii jest właściciel domu albo najemca.

Najemca ma silną pozycję

Chronią go dwie ustawy. Zarówno art. 690 Kodeksu cywilnego, jak i art. 19 Ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) stanowią, że do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. W praktyce oznacza to, że wolno mu używać i chronić budynek przed jakimkolwiek wtargnięciem osób trzecich. Nawet przed samym właścicielem.

Gdy najemca nie płaci za prąd co najmniej przez miesiąc, przedsiębiorstwo może wstrzymać dostarczanie energii, pod warunkiem uprzedniego powiadomienia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego dwutygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Taką możliwość przewiduje art. 6 ust. 3a Prawa energetycznego. O otrzymaniu powyższego powiadomienia najemca winien niezwłocznie zawiadomić właściciela, ponieważ ma taki obowiązek na podstawie art. 665 K.c.

Między sferą powinności a sferą faktu może być różnica. Lokator nie spełnia obowiązków, bo wyjechał na pół roku za granicę, firma wstrzymuje dostarczanie energii, a właściciel o niczym nie wie. Gdy w końcu dotrze do niego ta informacja, ma dwa wyjścia: zapłaci za nierzetelnego lokatora lub nie. Przyjmijmy, że zdecyduje się uiścić należność. Powstaje zasadnicze pytanie: ile?

Przedsiębiorstwo energetyczne nie jest organem administracji

Wezwanie do zapłaty to tylko kwit. Kwota z faktury musi odpowiadać ilości zużytej energii zgodnie z umową sprzedaży. Ostrożność nakazuje skontrolować wskazania licznika energii. Zwłaszcza, gdy rachunek opiewa na dużą kwotę. Jednak licznik może się na terenie posesji, do której właściciel dostępu nie ma (vide: art. 690 k.c. oraz art. 19 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Z pomocą nie przychodzi art. 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala właścicielowi wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale - ale wyłącznie w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Trzeba wiele dobrej woli i życzliwej interpretacji, by uznać niewypłacalność najemcy za awarię.

Przezorny właściciel powinien przewidzieć taką okoliczność w umowie najmu. Należy zastrzec, że w przypadku konieczności skontrolowania wskazań liczników energii, wolno mu wejść na teren posesji. Przezorność jednak jest cechą zmienną. Ponadto najemca może wyrządzić psikusa i wymienić zamki. Wówczas zapasowy klucz będzie pełnił funkcję ozdoby.

Stan wyższej konieczności

Definiuje go art. 424 k.c. Są cztery przesłanki, upoważniające właściciela do skorzystania z usług ślusarza dla otworzenia drzwi. Po pierwsze, działanie musi mieć na celu odwrócenie niebezpieczeństwa, grożącego bezpośrednio od rzeczy [tu: utożsamiamy rzecz z energią] lub zwierzęcia. Po drugie, niebezpieczeństwu nie można było inaczej zapobiec. Trzeci warunek - wyrządzona szkoda polega na zniszczeniu lub uszkodzeniu cudzej rzeczy albo zabiciu lub zranieniu cudzego zwierzęcia [skoro wolno zniszczyć rzecz cudzą, to tym bardziej własną, choć oddaną w najem]. Po czwarte wreszcie - ratowane dobro musi być oczywiście ważniejsze aniżeli dobro naruszone.

Właściciel wszedł i co dalej?

Przyjmijmy, że zaszły wszystkie powyższe przesłanki. Szkodą jest rozmrożenie lodówki i zalanie zabytkowej podłogi. Kolejna niespodzianka: wskazania licznika nie zgadzają się z kwotą na wezwaniu. Albo są znacznie zawyżone. Właściciel po raz kolejny ma dwa wyjścia: być dobrym Samarytaninem, bądź sprawę zignorować. Decydując się na drugie - jakże łatwiejsze - rozwiązanie, ryzykuje jednak, iż przy kolejnej próbie zawarcia umowy sprzedaży energii przedsiębiorstwo zażąda uprzedniego uregulowania zadłużenia. Wprawdzie nie istnieje ku temu podstawa prawna, zaś art. 8 Prawa energetycznego pozwala poskarżyć się Prezesowi Urzędu Regulacji Energetyki i uzyskać decyzję administracyjną nakazującą umowę zawrzeć, lecz taka "wada" budynku może spowodować spadek jego atrakcyjności na rynku. Jest więc prawdopodobne, że właściciel zegnie kark.

Spory dotyczące wskazań licznika rozstrzyga się zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Gospodarki z dnia 4.05.2007 r. w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego (Dz. U. z 2007 r., Nr 93, poz. 623 ze zm.) - dalej "Rozporządzenie systemowe". Jednak ono tylko mnoży wątpliwości.

Odbiorca, którego nie ma

§ 43 ust. 1 tego Rozporządzenia stanowi, że przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją energii elektrycznej, na żądanie odbiorcy, dokonuje sprawdzenia prawidłowości działania układu pomiarowo-rozliczeniowego nie później niż w ciągu 14 dni od dnia zgłoszenia żądania. Brak definicji "odbiorcy". Zatem należy sięgnąć do Prawa energetycznego. Art. 3 pkt 13 wyjaśnia, że jest nim każdy, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym. Tymczasem to nie właściciel zawarł umowę sprzedaży energii, lecz najemca. Czy zatem właściciel może w sposób wiążący żądać weryfikacji licznika? Opierając się na tzw. gramatycznej wykładni powyższych przepisów, należy udzielić odpowiedzi negatywnej.

Licznikowy pat

Właściciel może zawrzeć z firmą odrębną umowę, na podstawie której takie sprawdzenie nastąpi. Jednak przedsiębiorstwo nie ma obowiązku takiej umowy zawrzeć. Skoro wniosku o sprawdzenie nie składa odbiorca, powinności firmy ograniczają się do powiadomienia odbiorcy (czyli najemcy w tym przypadku) o przysługującym prawie sprawdzenia wskazań licznika. Rozporządzenie systemowe nie zakreśla terminu, w którym sprawdzenie ma nastąpić. Wydaje się, że w takim przypadku najemca winien skorzystać ze swego prawa niezwłocznie. Niezwłoczność jest terminem niedookreślonym. Sąd Najwyższy przyjmuje, że oznacza to dwa tygodnie - jednak czas ten jest rozciągliwy i zależny od konkretnego przypadku.

W naszym kazusie najemca jest nieosiągalny. Zatem powiadomienie firmy energetycznej wysłane na adres wskazany w umowie sprzedaży po dwukrotnym awizowaniu wraca z odpowiednią adnotacją Poczty.

Quo vadis, właścicielu?

Jeśli właściciel zapłaci rachunek, będzie mógł w późniejszym terminie domagać się zwrotu należności od najemcy. O ile zachowa ostrożność. Art. 411 pkt 1 k.c. stanowi, że nie można domagać się zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej. Właściciel wie, że nie jest do świadczenia zobowiązany tytuł wpłaty winien zawierać szczegółowe wskazanie, kto, za co i w czyim imieniu płaci.

Istnieje inna metoda: odnaleźć najemcę. Detektywistyczny sukces może wreszcie zakończyć się prawidłową kontrolą wskazań licznika. Jeśli wynik odbiegałby od oczekiwań, najemca ma prawo zawnioskować o laboratoryjne sprawdzenie prawidłowości działania układu; badanie laboratoryjne przeprowadza się w ciągu 14 dni od dnia zgłoszenia żądania. Zgodnie z § 43 ust. 3 Rozporządzenia systemowego, podmiot niebędący właścicielem układu pomiarowo-rozliczeniowego pokrywa koszty sprawdzenia prawidłowości działania tego układu oraz badania laboratoryjnego tylko w przypadku, gdy nie stwierdzono nieprawidłowości w działaniu elementów układu pomiarowo-rozliczeniowego.

Na tym nie koniec. Niezadowalający wynik badania uprawnia najemcę jako odbiorcę energii w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wyniku, do zlecenia dodatkowej ekspertyzy. Przedsiębiorstwo energetyczne umożliwia przeprowadzenie takiej ekspertyzy - lecz to nie jest jednoznaczne z pokryciem kosztów. Za ekspertyzę płaci odbiorca.

Wysiłek może się jednak opłacić. § 43 ust. 6 Rozporządzenia systemowego stanowi, że w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w działaniu układu pomiarowo-rozliczeniowego, z wyłączeniem nielegalnego poboru energii elektrycznej, przedsiębiorstwo energetyczne zwraca koszty wszystkich trzech badań: sprawdzenia, laboratoryjnego badania oraz ekspertyzy. Co jednak równie ważne - dokonuje korekty należności za dostarczoną energię elektryczną.

Ku chwale inteligentnego odczytu

Ciąg dylematów właściciela przestanie istnieć z chwilą wdrożenia systemu zdalnego odczytu energii. Wówczas dostęp do licznika nie będzie konieczny. Zniknie też kilka prawnych raf do ominięcia. Będzie do kolejny przykład, gdy zdobycze techniki wyprzedzą prawo.