Zakup nieruchomości z wadą prawną

Marian Szałucki, doradca podatkowy
05.07.2013 10:33
A A A
Nieruchomości będące czyjąś własnością są specyficznym towarem, ponieważ dla każdej z nich prowadzona jest księga wieczysta, w której odnotowany jest jej stan prawny.
W księgach posiadających cztery działy, w dziale pierwszym i drugim ujęte są wpisy dotyczące oznaczenia nieruchomości oraz wpisy związane jej własnością. Dział trzeci oraz czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, do których zalicza się użytkowanie, służebność, zastaw oraz hipoteka. Księgi wieczyste są jawne dla każdego, a ich istotą jest domniemanie, że wpisane w nich prawa (dane) są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym danej nieruchomości (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Sposób prowadzenia ksiąg wieczystych oraz ujęte w nich dane mają istotne znaczenie, gdy będziemy rozważali problem zakupu nieruchomości dotkniętej wadą prawną. W przypadku nieruchomości z wadą prawną mamy do czynienia wówczas, gdy sprzedawca nie był jej właścicielem, a także gdy była obciążana prawem lub prawami osób trzecich. Dla takich praw zalicza się wspomniane wyżej ograniczone prawa rzeczowe, a także prawa wynikające z umów najmu lub dzierżawy.

Jeżeli w księdze wieczystej nie zostały ujawnione ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na rzecz określonych podmiotów to oznacza, iż uprawnieni z nich nie będą mogli się powoływać na ich posiadanie. W takim bowiem przypadku treść księgi (bez ujawnionych praw) rozstrzyga na korzyść nabywcy nieruchomości, jeżeli sprzedawcą był jej właściciel. Oznacza to, że swoje ewentualne prawa do nieruchomości będą musiały udowodnić te podmioty, które nie wpisały ich do księgi wieczystej.

Nieco inaczej kształtuje się prawna w przypadku nieruchomości obciążonej najmem lub dzierżawą. W przypadku bowiem tych umów nie jest wymagane ujawnianie ich w księgach wieczystych. Istotne natomiast jest to, że nabywca nieruchomości z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy, który można wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów. Dodać tu muszę, że do ochrony praw wynikających z najmu lub dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o ochronie własności.

Trudno jest odpowiedzieć na pytanie w jaki sposób można się obronić lub zabezpieczyć przed zakupem nieruchomości obciążonej wadą prawną, ponieważ z odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego wynika tylko to, że odpowiedzialność wobec nabywcy ponosi jedynie jej sprzedawca. Jest to istotne z tego względu, że akt notarialny sporządzony na okoliczność transakcji ma dużą doniosłość prawną, ponieważ z chwilą zawarcia umowy przenosi jej własność.

Stąd też jeżeli sprzedawcą będzie właściciel nieruchomości (z łatwością można to sprawdzić samemu w księgach wieczystych, co także najczęściej czyni również notariusz), to obroną przed skutkami takiej wady jest dochodzenie odszkodowania od sprzedawcy, wyzywające go do naprawienia całej szkody. Gdy sprzedawca nie spełni naszego żądania dobrowolnie, to wówczas pozostaje nam droga sądowa. Dla porządku chciałabym dodać, że możliwe jest również cofnięcie naszego oświadczenia woli o nabyciu nieruchomości, co należy uczynić na drodze sądowej.

Podstawa prawna:

- art. 44, art. 46, art. 73 §2, art. 140, art. 158, art. 251, art. 535, art. 556 §2, art. 557 §1 art 659, art. 678, art. 680, art. 690, art. 693, art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.),

- art. 1-9; art. 25 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).

#

Chcesz kupić mieszkanie? Odwiedź Domiporta.pl

Jesteś zainteresowany kupnem domu? Zobacz ogłoszenia

Zobacz także
Komentarze (1)
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE