Czy wynajem wielu lokali mieszkalnych to działalność gospodarcza?

Dorota Ryterska, prawnik w Ekspertax.pl
13.03.2013 11:48
A A A
Niezależnie od liczby wynajmowanych mieszkań, z których najmu wynajmujący uzyskuje przychody, może on zastosować ich zryczałtowane opodatkowanie według korzystnej stawki 8,5%.
Organy podatkowe uważają jednak inaczej. Minister Finansów (organem uprawnionym do wydania interpretacji indywidualnej był Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, ITPB1/415-991/10/AK) uznał, że podatnik, który wynajmuje 30 lokali mieszkalnych w posiadanym budynku nie może skorzystać ze stawki ryczałtu 8,5% ponieważ najem, w tym przypadku jest działalnością gospodarczą.

Taka interpretacja przepisów ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne (t.j: Dz.U. z 1998 r. nr 144 poz. 930 ze zm.) jest zupełnie błędna. Żaden z przepisów tej ustawy nie uzależnia kwalifikowania przychodów z najmu według liczby wynajmowanych lokali (mieszkań). Podatnik który zamierza wynajmować posiadane lokale (mieszkania) na podstawie indywidualnych umów, nie musi rejestrować pozarolniczej działalności gospodarczej (wtedy mają zastosowanie zasady ogólne i stawka podatku dochodowego 18%). Ma bowiem możliwość wyboru ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych opodatkowanych stawką 8,5%.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i umów o podobnym charakterze są wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako inne, odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.

W załączniku nr 2 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wymienia się usługi wyłączone z opodatkowania ryczałtem, a w poz. 28 tego załącznika wymienione są usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, z zaznaczeniem jednak, że to "wyłączenie nie dotyczy przychodów osiągniętych z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a".

Zatem wynajem (podnajem, dzierżawa, poddzierżawa lub inne umowy o podobnym charakterze) lokali może korzystać z opodatkowania w formie ryczałtu. Nie ma natomiast żadnego znaczenia do wynajmu jakiej liczby lokali ryczałt zastosujemy.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową - wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w tej ustawie.

W opinii organów podatkowych treść tej definicji daje podstawę by przyjąć, iż dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

1. prowadzenie w celu osiągnięcia dochodu - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

2. wykonywanie sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,

3. prowadzenie w sposób zorganizowany - co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Chcesz wynająć mieszkanie? Zobacz ogłoszenia na Domiporta.pl

Zatem wynajem 30 lokali spełnia warunek bycia działalnością gospodarczą, ponieważ wynajmowane są składniki majątkowe związane z działalnością gospodarczą.

Jednakże i ten wniosek organów podatkowych jest błędny. Posiadanie budynku mieszkalnego z 30 lokalami mieszkalnymi przez osobę fizyczną nie oznacza, że osoba ta prowadzi działalność gospodarczą. Nawet gdyby osoba taka była przedsiębiorcą, budynek ten może należeć do jej prywatnego majątku i wcale nie musi być związany z działalnością gospodarczą, jeżeli osoba ta nie wprowadzi go do działalności gospodarczej (do ewidencji środków trwałych i WNIP).

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zdaniem organów podatkowych, zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń.

Prowadząc najem we własnym imieniu, niewątpliwie planowany, o zarobkowym charakterze, czyli nastawiony na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu i jego szeroki zakres (30 mieszkań) oznacza, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny.

O zorganizowanym charakterze najmu zdaniem organów podatkowych świadczy również konieczność pozyskiwania klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, zasadach dokonywania płatności za wynajem.

Tego rodzaju działania, przy podanej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich - w opisanym przypadku - osób wynajmujących lokale. Z wniosku wynika również, iż czynności związane z wynajmem pomieszczeń podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

Taka interpretacja możliwa byłaby na gruncie ustawy o VAT, gdzie ustalając charakter działań podatnika, należy wziąć pod uwagę ich obiektywny ekonomiczny skutek. Jednak w podatku dochodowym przepisy ściśle regulują, co jest, a co nie jest działalnością gospodarczą (przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu (...) składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) i nie można tej definicji rozciągać na inne stany faktyczne, tylko po to, aby udowodnić z góry zakładaną tezę i opodatkować więcej niż pozwolił ustawodawca.

Podsumowując, najem 30 mieszkań - bez względu na jego rozmiar oraz fakt, że najem wykonywany będzie w sposób zorganizowany i ciągły, nie wypełnia definicji najmu. Tym samym przychody z wynajmu 30 lokali mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%, gdyż nie są działalnością gospodarczą.

#

Jesteś zainteresowany najmem domu? Sprawdź oferty w naszym serwisie

Szukasz pokoju do wynajęcia? Odwiedź DOmiporta.pl

Zobacz także
Komentarze (2)
Zaloguj się
  • Dorota P

    0

    Korzystasz z niej? Zastanawiam się właśnie jak to w praktyce wygląda, bo jakiś czas temu o niej czytałam i wydaje mi się ciekawym rozwiązaniem.

  • przemasboss

    0

    Właśnie dla takich osób które wynajmują kilka mieszkać choć mówiąc szczerze nawet i jedno bo i z tym jest sporo formalności została stworzona aplikacja rozliczwynajem. Wszystkie rozliczenie są robione automatycznie. Wystarczy się zarejestrować i do dzieła. na pewno zaoszczędzi się czas a że czas to pieniądz więc i kasę też :)

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX