Odsprzedajesz nieruchomości z zyskiem? Uważaj!

Jeżeli kupujesz lokale i odsprzedajesz je z zyskiem, a nie zgłosiłeś prowadzenia działalności gospodarczej, organy podatkowe z pewnością stwierdzą, że prowadzisz niezgłoszoną do opodatkowania działalność gospodarczą.
Podobne stanowisko zajmują sądy administracyjne, uznając, że działania polegające na nabywaniu po atrakcyjnych cenach w drodze przetargów lokali na przykład o dużych powierzchniach, pozwalających na dalszy ich podział, podnoszenie ich wartości przy stosunkowo niskim nakładzie środków, a przez to uzyskiwanie wyższych jednostkowych cen sprzedaży są działalnością gospodarczą, a nie zbyciem w obrocie nieprofesjonalnym.

Częstotliwa sprzedaż w stosunkowo niewielkim odstępie czasu od zakupu, współdziałanie z inną osobą, okoliczność niewykorzystywania na własne potrzeby tych lokali, a także zamieszczanie ofert sprzedaży ww. nieruchomości na stronach internetowych, zajmujących się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości, noszą niewątpliwie znamiona działalności gospodarczej.

Tak orzekł między innymi w wyroku z dnia 21 marca 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu (I SA/Op 14/12). Sąd zgodził się z organem kontroli skarbowej, że tego rodzaju działalność stanowi działalność gospodarczą.

Podatnicy w tym przypadku twierdzili, że dokonane transakcje sprzedaży nieruchomości nie stanowiły przychodów z działalności gospodarczej. Przywołując definicję działalności gospodarczej, podkreślali, że dla uznania danej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest łączne spełnienie określonych w definicji cech funkcjonalnych.

Zdaniem podatników dla uznania podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości za podmiot działający profesjonalnie, w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (konieczne jest ustalenie, że nabycie sprzedawanych rzeczy nastąpiło w celach wykonywania tej działalności, czyli handlowych, a nie w innych celach).

Zarzucili też, że organ kontroli skarbowej, przypisując transakcjom dokonanym przez nich cechy pozarolniczej działalności gospodarczej kierował się jedynie liczbą dokonanych transakcji, bez dokonania jakichkolwiek ustaleń faktycznych dotyczących zamiaru (celu), którym kierowali się podatnicy sprzedając je po dwóch latach od daty zakupu.

Podatnicy wskazali, że transakcje związane z nabyciem nieruchomości miały na celu zaspokojenie ich własnych potrzeb i związane były z konkretnymi planami, polegającymi na wykorzystywaniu lokali przez ich rodziny. Nie mieli oni jednak na celu obrotu tymi lokalami. Dopiero okoliczności powstałe po nabyciu nieruchomości spowodowały, że zdecydowali się na zbycie nieruchomości. W związku z tym brak było podstaw do kwalifikowania zawartych przez nich transakcji sprzedaży, jako dokonanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W ocenie podatników przychody ze sprzedaży kilku nieruchomości winny podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatnicy skorzystał bowiem z możliwości optymalizacyjnych (skorzystali ze zwolnienia podatkowego) gwarantowanych przez obowiązujące przepisy prawa, tj. przychód uzyskany ze sprzedaży lokali przeznaczyli na zakup nieruchomości oraz na remont domu.

Na podstawie obowiązujących przepisów prawa podjęli zatem czynności, które skutkowały brakiem opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Zatem, wbrew ocenie organu podatkowego, nabycie kolejnych nieruchomości w 2005 i 2006 r. nie stanowiło działalności handlowej, a jedynie było wyrazem optymalizacyjnych działań podatników.

Sąd nie zgodził się z taką interpretacją i uznał, że organy podatkowe prawidłowo ustaliły, że działania podatników w zakresie obrotu nieruchomościami miały charakter zorganizowany, uporządkowany, ciągły i doprowadziły do konkretnego celu, jakim było uzyskanie dochodu.

Należy przy tym zauważyć, że jednolite stanowisko w tego typu sprawach zajmuje Naczelny Sąd Administracyjny. W orzeczeniach wydanych w sprawach tego rodzaju na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, sąd przyjmuje, że niezależnie od subiektywnego przeświadczenia podatników odnośnie źródła przychodów w rozumieniu ustawy podatkowej, któremu należy przyporządkować przychody ze sprzedaży nieruchomości, sprzedaż taka, jeżeli dokonywana jest w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej (w sposób zorganizowany i ciągły, nakierowany na uzyskiwanie dochodu ze sprzedaży), podlega opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla opodatkowania przychodu z działalności gospodarczej.

Bez znaczenia jest czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, istotne jest, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły i zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 22 lipca 2008 r., II FSK 733/07, z dnia 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z dnia 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08, z dnia 18 sierpnia 2009 r., II FSK 1304/08, patrz też wyrok NSA z dnia 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08). Wskazany zatem wyżej sposób działania nie pozostawia wątpliwości co do jego zarobkowego celu.

Kolejną przesłanką (obok prowadzenia działalności zarobkowej w sposób zorganizowany) nakazującą przyjąć, że sprzedaż nieruchomości następowała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nie w ramach źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest jej ciągłość.

O ciągłości działalności świadczy powtarzalność i systematyczność zakupów i sprzedaży prowadzonych w kolejnych latach 2005-2006. Działalność gospodarcza jest zazwyczaj procesem, ciągiem działań podatnika, dlatego nie można ograniczyć się do badania zachowań podatnika tylko w jednym roku podatkowym (por. wyrok NSA z dnia 16 lutego 2009 r., II FSK 1828/09). Zatem częstotliwa sprzedaż nieruchomości wymaga zgłoszenia wykonywania działalności gospodarczej i opodatkowania zasadach przewidzianych dla prowadzenia tejże działalności.

#

Chcesz kupić mieszkanie? Zobacz oferty na Domiporta.pl

Szukasz domu na sprzedaż? Odwiedź nasz serwis i zobacz ogłoszenia

Więcej o: