Przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy o dożywocie

Dorota Ryterska, prawnik w Ekspertax.pl
11.02.2013 12:44
A A A
Przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy o dożywocie przed upływem pięcioletniego okresu powoduje, w opinii resortu finansów, powstanie przychodu z odpłatnego zbycia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z umową dożywocia mamy do czynienia, gdy właściciel przenosi własność nieruchomości, lokalu mieszkalnego na inne osoby w zamian za dożywotnie utrzymanie polegające na osobistych świadczeniach wymienionych w art. 908 §1 Kodeksu cywilnego (przyjęcie jako domownika, dostarczenie wyżywienia, ubrania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowaniu w chorobie oraz sprawieniu własnym kosztem pogrzebu, odpowiadającego zwyczajom miejscowym).

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że takie przeniesienie własności po stronie osoby oddającej się w opiekę (tj. u dożywotnika) powoduje powstanie przychodu do opodatkowania na takich samych zasadach, jak gdyby zbył on odpłatnie swoją nieruchomość w drodze umowy sprzedaży.

Źródłem przychodu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Zatem na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw wymienionych, o ile zostanie dokonana w czasie określonym w ustawie podatkowej (przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie), powoduje skutek w postaci powstania obowiązku podatkowego.

Nie ulega wątpliwości, że umowa o dożywocie jest umową zobowiązującą, wzajemną i jednocześnie ma charakter odpłatny. Przez umowę o dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku.

Istotą odpłatności umowy o dożywocie jest to, że zbywca, dokonując przysporzenia, nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje ekwiwalentne świadczenie posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się choćby w zaoszczędzeniu przez zbywcę tych wydatków, które musiałby ponieść w związku z własnym utrzymaniem, gdyby nie doszło do zawarcia umowy o dożywocie.

W przypadku umowy o dożywocie nie zachodzi jednak klasyczna ekwiwalentność świadczeń jak przy umowie sprzedaży, gdy świadczeniu zbywcy odpowiada uiszczenie ceny przez nabywcę.

W opinii Ministra Finansów, nie oznacza to jednak, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje nieodpłatnie. W zamian za swoje świadczenie dożywotnik uzyskuje bowiem określone świadczenia służące zaspokojeniu jego potrzeb w taki sposób, żeby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych. Świadczenie dożywotnika ma swój odpowiednik (równoważnik) w świadczeniach nabywcy nieruchomości.

Odpłatny charakter umowy o dożywocie powoduje, że czynność ta skutkuje powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem pięcioletniego okresu.

Takie stanowisko wyraziło wielokrotnie Ministerstwo Finansów (m.in. w piśmie z dnia 6 grudnia 2012 r., nr SPS-023-10309/12, z dnia 24 września 2002 r., nr PB2/AS-033-0319-1579/02), skierowanym do wiadomości wszystkich izb skarbowych, w którym wyjaśniło, iż w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zawarta umowa o dożywocie może stanowić dla dożywotnika źródło przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile nastąpi przed upływem określonego w tym przepisie 5-letniego terminu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, m.in. w prawomocnych wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2011 r., II FSK 1101/10, i z dnia 10 lipca 2012 r., II FSK 2625/10, oraz w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 20 maja 2010 r., I SA/Gd 825/09.

Powtarzanie tego samego stanowiska nie czyni jednak z niego prawidłowej interpretacji przepisów.

Są bowiem i inne wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych, w których prezentowane jest stanowisko, zgodnie z którym odpłatny charakter umowy o dożywocie nie przesądza jeszcze o powstaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 26 stycznia 2012 r., I SA/Wr 1474/11, czy wyroku Wojewódzkiego Sądu I SA/Kr 1610/11. Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 listopada 2011 r.

Zgodnie z tym stanowiskiem, korzystnym dla podatników ze względu na istotę umowy dożywocia, w której cena nie występuje, zasada ogólna - zgodnie, z którą przychód do opodatkowania odnoszony jest do ceny określonej w umowie - nie ma zastosowania. Zatem, ponieważ w zamian za przeniesienie własności nieruchomości dożywotnik otrzymuje jedynie ekspektatywę otrzymania świadczeń określonych w umowie dożywocia, które mimo, że istotnie posiadają wartość materialną, nie stanowią ceny nabycia. Jest to pewna forma przysporzenia majątkowego jednak o charakterze przyszłym, niepewnym co do wysokości i niemożliwym do określenia w chwili zbywania nieruchomości. Te okoliczności nie pozwalają uznać, iż po stronie dożywotnika pojawia się wymierny dochód mogący podlegać opodatkowaniu.

Zdecydowanie poprzeć należy właśnie to stanowisko sądów administracyjnych, brak w ustawie podatkowej regulacji pozwalającej na określenie wartości przychodu uzyskiwanego przez zbywającego nieruchomość dożywotnika. Nie wprowadzono zasady nakazującej wyceniać przychód dożywotnika według wartości nieruchomości (tak jak przy umowie zamiany) ani też żadnych innych specyficznych reguł odnoszących się do umowy dożywocia. Nie można tutaj stosować analogii, która powoduje wzrost obowiązków po stronie podatnika. Obowiązki takie mogą bowiem wynikać tylko z ustawy.

#

Chcesz kupić mieszkanie? Odwiedź Domiporta.pl i sprawdź oferty

Jesteś zainteresowany kupnem domu? Zobacz oferty w naszym serwisie

Zobacz także
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE