Stawka podatku, gdy współwłaścicielem nieruchomości jest przedsiębiorca

Dorota Ryterska, prawnik w Ekspertax.pl
18.12.2012 09:19
A A A
Jeżeli nieruchomości są w posiadaniu przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą, skutkuje to tym, iż zasadniczo stanowią one nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, również w sytuacji, gdy przedsiębiorcą jest tylko jeden ze współwłaścicieli.
Zatem w sytuacji, gdy tylko niektórzy ze współwłaścicieli mają status przedsiębiorcy, jest to okoliczność wystarczająca do zastosowania - w odniesieniu do wszystkich podatników - maksymalnej stawki opodatkowania.

Przedsiębiorca zawsze płaci według najwyższej stawki

Sam fakt posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, chociażby był on tylko jednym ze współwłaścicieli, przesądza o uznaniu, że te przedmioty opodatkowania są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Dla celów tego podatku nie ma też znaczenia, czy nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej, a jeżeli tak, to jak intensywnie. Nie ma znaczenia w podatku od nieruchomości cel nabycia nieruchomości, pochodzenie środków na jej zakup, ani fakt, czy nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa. Na stawkę podatku nie mają wpływu również umowy zawarte pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości.

Niewykorzystywanie nieruchomości lub jej części do wykonywania działalności gospodarczej nie daje podstaw do tego, by do wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą (zob. wyrok NSA z dnia 20 marca 2009 r., II FSK 1888/07 lub wyrok WSA w Opolu z dnia 12 października 2011 r., I SA/Op 101/11).

Małżonek prowadzący działalność gospodarczą

Najwyższa stawka podatku od nieruchomości ma zastosowanie do nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą (art. 2 ust.1 pkt 1-3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.). Nieruchomościami takimi są (z pewnymi wyjątkami) grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Z sytuacją opodatkowania nieruchomości stawką jak dla przedsiębiorcy pomimo, że inny współwłasciciel nie prowadzi działalności mamy do czynienia, gdy nieruchomość stanowi współwłasność małżonków i tylko jeden z nich prowadzi działalność gospodarczą. W przypadku małżonków (współwłaścicieli gruntów, budynków, lokali) istotny będzie ustrój majątkowej wspólności ustawowej, niepodzielnej (w czasie jej trwania).

Niepodzielność wspólnego prawa oznacza, że rzecz jest niepodzielna i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do rzeczy. Jeżeli zatem tylko jeden ze współwłaścicieli ma status przedsiębiorcy, zasadne jest obciążenie podwyższoną stawką wszystkich współwłaścicieli. Małżonkowie mogą wyłączyć małżeńską wspólność majątkową.

Budynki (lokale) mieszkalne stanowią wyjątek

Powyższa zasada ulega wyłączeniu w stosunku do wskazanych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych przedmiotów opodatkowania, znajdujących się w posiadaniu przedsiębiorcy.

Budynkowi mieszkalnemu wraz ze związanym z nim gruntem, będących w posiadaniu przedsiębiorcy, nie przypisuje się związku z działalnością gospodarczą. Zatem budynek taki jest obciążony stawkami właściwymi dla innych budynków mieszkalnych, a grunt według stawek właściwych dla gruntów pozostałych.

Organy podatkowe badają wówczas w pierwszej kolejności, czy posiadane przez podatników nieruchomości mają charakter mieszkalny. O opodatkowaniu nieruchomości decyduje sposób zakwalifikowania nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków. Dlatego dla opodatkowania nie ma decydującego znaczenia fakt wykorzystywania nieruchomości, lecz dane zawarte w ewidencji. Ustalenia biegłego w tym zakresie nie mają istotnego znaczenia. Jeżeli budynek lub lokal nie ma charakteru mieszkalnego, uznawany jest za związany z działalnością gospodarczą.

Względy techniczne wykluczają najwyższą stawkę podatku od nieruchomości

Brak związania nieruchomości z prowadzoną przez przedsiębiorcę działalnością gospodarczą może zachodzić jedynie z uwagi na wystąpienie tzw. "względów technicznych". Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej grunty, budynki i budowle nie są traktowane jako związane z działalnością gospodarczą, jeżeli przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie zawiera legalnej definicji pojęcia "względów technicznych". Analiza językowa tego pojęcia wskazuje, że względy techniczne to takie, które mają związek ze złym stanem technicznym nieruchomości, uniemożliwiającym wykorzystanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Pojęcie względów technicznych nie obejmuje przyczyn natury technologicznej, ekonomicznej czy finansowej (patrz wyrok NSA w Warszawie z dnia 22 czerwca 2007 r., II FSK 773/06).

Nie jest więc istotny brak środków finansowych, czy też opłacalność prowadzonego przedsięwzięcia gospodarczego. W przypadku gruntów, względy techniczne obejmują również sytuacje chemicznego, radioaktywnego lub bakteriologicznego skażenia gruntów (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 6 czerwca 2006 r., I SA/Gd 481/05).

Pojęcie "względy techniczne" należy łączyć tylko z obiektywnymi przeszkodami, a więc zdarzeniami niezależnymi od woli podatnika, uniemożliwiającymi prowadzenie działalności gospodarczej.

Na przykład brak dostępu działki do drogi publicznej ma charakter prawny i ekonomiczny, a nie techniczny i pozostaje bez wpływu na klasyfikację tych gruntów dla potrzeb podatku od nieruchomości. Także brak uzbrojenia terenu, jeśli jest możliwy do zrealizowania nie wpływa na możliwość uznania nieruchomości za zwiazaną z działalnością gospodarczą.

Ocena tego, czy wystąpiła przesłanka względów technicznych należy do organu podatkowego. Jednak to na przedsiębiorcy powołującym się na tego rodzaju przyczyny ciąży obowiązek wykazania w postępowaniu podatkowym, że dany przedmiot opodatkowania nie jest i nie może ze względów technicznych być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Podatnik w takiej sytuacji powinien jak najlepiej udowodnić zaistnienie obiektywnych przeszkód uniemożliwiających wykorzystywanie nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej.

#

Zobacz oferty sprzedaży działek na Domiporta.pl

Chcesz kupić dom? Sprawdź ogłoszenia w naszym serwisie

Zobacz także
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX