Pełnomocnictwo do obrotu nieruchomościami - jak działa, jak je sporządzić?

Dorota Ryterska, prawnik w Ekspertax.pl
04.12.2012 09:54
A A A
Sprzedaż lub zakup nieruchomości jest możliwy przez pełnomocnika. Pełnomocnictwa warto jednak udzielić tylko zaufanej osobie. W przeciwnym wypadku możemy nie odzyskać pieniędzy po sprzedaży lub środków przeznaczonych na zakup nieruchomości.
Komu można udzielić pełnomocnictwa?

Jako mocodawca możemy udzielić pełnomocnictwa innej osobie (osobom) do dokonania w naszym imieniu czynności cywilnoprawnej, takiej jak zakup lub sprzedaż nieruchomości. Podstawą pełnomocnictwa jest zawsze oświadczenie woli reprezentowanego (mocodawcy). Pełnomocnik musi posiadać co najmniej ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Na podstawie pełnomocnictwa pełnomocnik otrzymuje prawo do reprezentowania mocodawcy. Powinien on wiedzieć, że został umocowany i jaki jest zakres jego umocowania. Stosunek pełnomocnictw opiera się na zaufaniu. Jest to istotne dlatego, że działanie pełnomocnika wywiera bezpośrednie skutki w sytuacji prawnej mocodacy. Pełnomocnik działa w naszym imienu i na "nasze konto".

Czynności, których można dokonać przez pełnomocnika

Większość czynności prawnych można dokonać przez pełnomocnika. Zakres umocowania zależy od woli mocodawcy. Nie można udzielić pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności prawnych. Kodeks cywilny (art. 98) wprowadza pewne ograniczenia, wskazując trzy rodzaje pełnomocnictw i odpowiadające im zakresy umocowania:

- pełnomocnictwo ogólne - do czynności zwykłego zarządu (np. do wynajęcia lokalu);

- pełnomocnictwo rodzajowe - do czynności prawnych określonego rodzaju (np. do zawierania umów sprzedaży z kontrahentami);

- pełnomocnictwo szczególne - do dokonania poszczególnej czynności prawnej (np. do sprzedaży nieruchomości X).

Jeśli przepisy wymagają określonego pełnomocnictwa, osoba która go nie posiada, uznwana jest za osobę bez umocowania.

Można umocować kilku pełnomocników z takim samym zakresem umocowania. Każdy z nich może wtedy działać samodzielnie, chyba że coś innego wynika z treści pełnomocnictwa.

Pełnomocnik może ustanowić dla mocodawcy innych pełnomocników tylko wtedy, gdy umocowanie takie wynika z treści pełnomocnictwa, z ustawy lub ze stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

Konflikt interesów

Kupujący i sprzedający to dwie strony tej samej czynności prawnej. Strony o przeciwstawnych częściowo interesach - jeden chce kupić tanio, drugi chce sprzedać drogo. Zatem ustanowiony pełnomocnik nie może być drugą stroną tej samej czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy. Chyba, że mocodawcy zdecydują coś innego i wynika to z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Zasada ta ma odpowiednio zastosowanie w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Szczególne pełnomocnictwo do sprzedaży lub zakupu nieruchomości

Nabycie nieruchomości to czynność przekraczająca zwykły zarząd majątkiem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r.). Zatem czynność taka wymaga pełnomocnictwa rodzajowego lub szczególnego. Z treści pełnomocnictwa musi więc wyraźnie wynikać, że pełnomocnik został umocowany albo do sprzedaży lub zakupu nieruchomości albo pełnomocnik został umocowany do sprzedaży lub zakupu konkretnej opisanej w pełnomocnictwie nieruchomości.

W określonych przypadkach przepisy wymagają też, aby samo pełnomocnictwo zostało zawarte w odpowiedniej formie. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości musi zostać zawarte w formie aktu notraialnego, również pełnomocnictwo do sprzedaży lub kupna nieruchomości musi być udzielone w tej formie.

Zawierający umowę sprzedaży nieruchomości pełnomocnik powinien legitymować się pełnomocnictwem notarialnym, jednakże jeśli nie będzie go miał, umowa będzie ważna. Ma wtedy zastosowanie art. 103 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.

Sprzedaż nieruchomości przez małżonków

Małżonkowie muszą być zgodni co do sprawy sprzedaży wspólnej nieruchomości z uwagi na znaczną wartość majątkową oraz jej gospodarcze przeznaczenie. Czynność prawna w obrębie wspólnego majątku małżonków dokonana przez jednego z nich bez uzyskania zgody drugiego małżonka nie jest ważna (art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna między innymi do dokonania:

- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa.

Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia zawartej umowy przez drugiego małżonka. Aby udzielić pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości wspólnej, oboje małżonkowie muszą udzielić pełnomocnictwa do tej czynności.

Wizyta u notariusza

Aby udzielić pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, udajemy się do notariusza.

Do sporządzenia pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości notariusz będzie potrzebował następujących danych oraz dokumentów:

- dane osobowe mocodawcy (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL/NIP adres zameldowania),

- dane osobowe pełnomocnika (imiona, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, adres zameldowania),

- opis nieruchomości, najlepiej - zwykły odpis z księgi wieczystej.

Opłaty od sporządzenia pełnomocnictwa

Notariusz za sporządzenie aktu notarialnego pobiera taksę notarialną oraz VAT. Opłata od sporządzenia aktu notarialnego pełnomocnictwa - do dokonania jednej czynności wynosi 30 zł, natomiast przy czynnościach zawierających umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności - 100 zł (rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. nr 148, poz. 1564).

Od stosunku pełnomocnictwa należy się też opłata skarbowa w wysokości 17 zł od jednego stosunku pełnomocnictwa. Płatna jest na rachunek bankowy organu podatkowego (wójt burmistrz, prezydent miasta) miejsca położenia nieruchomości.

Odwołanie i zrzeczenie się pełnomocnictwa

Zasadniczo pełnomocnictwo można w każdej chwili odwołać. Umocowanie wygasa także wraz ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono. Po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa. Może on żądać poświadczonego odpisu tego dokumentu; wygaśnięcie umocowania powinno być na odpisie zaznaczone.

Przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają dla odwołania pełnomocnictwa formy szczególnej, w związku z tym należy przyjąć, że oświadczenie takie może zostać złożone w formie dowolnej. Nawet jeśli pełnomocnictwo zostało zawarte w formie aktu notarialnego, może zostać odwołane zwykłym pismem.

Pełnomocnictwo wygasa również z mocy prawa na skutek zaistnienia pewnych okoliczności po stronie pełnomocnika, takich jak utrata przez niego zdolności do bycia pełnomocnikiem. Zaliczyć do nich należy utratę zdolności do czynności prawnych, ponieważ pełnomocnikiem może być osoba, która ma przynajmniej ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Pełnomocnik może się zrzec pełnomocnictwa. Może ono zostać złożone w formie dowolnej (zwykłym pismem), nawet wówczas, gdy udzielenie pełnomocnictwa wymagało zachowania formy szczególnej.

#

Chesz kupić mieszkanie? Sprawdź oferty na Domiporta.pl

Szukasz domu do kupienia? Przejrzyj nasze oferty

Zobacz także
Komentarze (1)
Zaloguj się
  • Gość: Pawan

    0

    "A co by to zmieniĹ?o?"Rozumiem, Ĺźe cdozhi ci o to, co by zmieniĹ? fakt, gdyby BiaĹ?oruĹ? byĹ?a stronÄ? konwencji ramowej: Bardzo wiele - umoĹźliwiĹ?oby nacisk miÄ?dzynarodowy na BiaĹ?oruĹ? (za poĹ?rednictwem Rady Europy), ktf3rego Ĺ?ukaszenka mf3gĹ?by przestraszyÄ? siÄ? bardziej niĹź samej Polski, z ktf3rÄ? ma jedynie bilateralny traktat...Nie jest wcale przesÄ?dzone, Ĺźe Rosjanie pomogliby w dociĹ?niÄ?ciu Ĺ?ukaszenki w kwestii polskiej mniejszoĹ?ci, ale prawdopodobnie to jest ostatni w miarÄ? skuteczny instrument dla osiÄ?gniÄ?cia tego celu. Inna rzecz, Ĺźe moim zdaniem (inaczej niĹź uwaĹźa KaczyĹ?ski i PO), z tego instrumentu nie naleĹźy korzystaÄ?. Tak samo, jak nie naleĹźy dopuĹ?ciÄ?, aby kwestia polskiej mniejszoĹ?ci na Litwie (toute proportion gardee) negatywnie oddziaĹ?ywaĹ?a na inne pĹ?aszczyzny relacji pol-lit. "To w wikipedzie jest skrf3towy opis? Gdzie?"Jasne. U nas siÄ? na to mf3wi "paliÄ? Niemca", jak widaÄ? adekwatnie. KonwencjÄ? mam i czytaĹ?em. I nie wierzÄ?, Ĺźe wywody o braku definicji mniejszoĹ?ci narodowych oparĹ?aĹ? na egzegezie samego tekstu konwencji...pozdrawiam

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE