Ulga meldunkowa - jak z niej skorzystać?

Dorota Ryterska, prawnik w Ekspertax.pl
07.11.2012 16:08
A A A
Sprzedaż nieruchomości nabytej w latach 2007-2008 wiąże się z możliwością skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej. Nawet jeśli podatnik nie zastosował ulgi w momencie sprzedaży, nadal może odzyskać pieniądze niesłusznie zapłacone Fiskusowi. Orzeczenia Sądów Administracyjnych w tego typu sprawach nie pozostawiają w tej kwestii żadnych wątpliwości.
Odpłatne zbycie nieruchomości może podlegać opodatkowaniu

Odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw, a kosztami uzyskania przychodu uwzględniającymi sumę odpisów amortyzacyjnych od zbywanych nieruchomości lub praw, jeżeli w okresie ich posiadania były dokonywane.

Kosztami uzyskania przychodu mogą być wszystkie wydatki (odpowiednio udokumentowane) poniesione w związku ze sprzedażą oraz zakupem nieruchomości, takie jak prowizje pośrednika (agenta) nieruchomości (opłacone przy sprzedaży i zakupie gruntu), opłaty notarialne i administracyjne (opłacone przy sprzedaży i zakupie gruntu) oraz np. wartość zachowku obciążającego nabytą w formie darowizny nieruchomość, który został faktycznie wypłacony.

Zasadniczo zatem, gdy sprzedajemy nieruchomość lub udział w niej w okresie krótszym niż 5 lat od nabycia lub wybudowania, dotyczy nas obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Ulga meldunkowa - kiedy przysługuje?

Od podatku zwalnia między innymi tzw. ulga meldunkowa. W jej ramach wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku (...) jeżeli podatnik był zameldowany w budynku na pobyt stały na okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą jego zbycia.

Aby jednak podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, musi złożyć we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o tym, że spełnia warunki dla tego zwolnienia.

Według organów podatkowych

Organy podatkowe często stają na stanowisku, że powyższe zwolnienie podatkowe dotyczy jedynie zbywanego budynku, zaś do sprzedaży gruntu związanego z tym budynkiem zwolnienie nie ma zastosowania, a sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu.

Problem wynika stąd, że przepisy podatkowe (ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie zawierają podatkowej definicji nieruchomości. Stąd też w tym zakresie zastosowanie powinny jednak znaleźć przepisy Kodeksu cywilnego (46 § 1 i następne).

Co to jest nieruchomość?

Można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe (np. działka gruntu), nieruchomości budynkowe (budynek mieszkalny posadowiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym) oraz nieruchomości lokalowe (np. mieszkanie). Z powyższego wynika, że grunty zasadniczo zawsze są nieruchomościami, natomiast budynki i lokale mogą stanowić nieruchomość tylko wyjątkowo, tj. jedynie w wypadkach wyraźnie przewidzianych w przepisach.

Zasadą jest, że budynki i ich części są częściami składowymi gruntu (art. 48 Kodeksu cywilnego). Budynek dzieli los prawny gruntu, na którym został wybudowany (zasada superficies solo cedit).

W takim przypadku mamy do czynienia z nieruchomością zabudowaną, np. budynkiem mieszkalnym (który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości).

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności ani odrębnej czynności prawnej. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zbycie gruntu i jego części składowej, tj. budynku trwale z tym gruntem związanego.

W konsekwencji w przypadku zbycia, przedmiotem obrotu nie jest budynek mieszkalny, lecz nieruchomość gruntowa zabudowana takim budynkiem.

Co zatem obejmuje ulga meldunkowa?

Ulga meldunkowa dotyczy całości sprzedanej nieruchomości, tzn. gruntu i posadowionego na nim budynku mieszkalnego. Nie wynika to wprawdzie z samej treści ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale z przepisów Kodeksu cywilnego, które dla celów podatku dochodowego wchodzą w obszar obowiązującej normy podatkowej (współtworzą tę normę). Stanowią one, że grunt i posadowione na nim budynki są jedną nieruchomością i nie mogą być przedmiotem odrębnej sprzedaży.

Pojęcie "budynku mieszkalnego" należy rozumieć w oderwaniu od gruntu, z którym budynek ten jest trwale związany. Posłużenie się przez ustawodawcę pojęciem "budynku mieszkalnego" wynika wyłącznie ze względów związanych z konstrukcją ulgi meldunkowej, chodzi o uzależnienie prawa do ulgi od zameldowania trwającego określony czas.

Meldunku można dokonać jedynie w lokalu lub budynku, a nie na gruncie, niezależnie od tego, czy jest zabudowany, czy niezabudowany.

Ustawodawca wskazując na zameldowanie jako na warunek skorzystania ze zwolnienia nie mógł posłużyć się innym pojęciem niż budynek mieszkalny. Pojęcie budynku mieszkalnego ma zatem dwa znaczenia - oznacza budynek mieszkalny stanowiący odrębną własność oraz grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym.

Zwolnieniu w ramach ulgi meldunkowej podlega zatem cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, tj. zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki gruntu. Ulga meldunkowa obejmuje więc zarówno zbywany grunt, jak i budynek stojący na tym gruncie.

Nie jest zatem tak, że przychód ze sprzedaży gruntu podlega opodatkowaniu, a ze zwolnienia podatkowego uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych korzysta jedynie przychód z odpłatnego zbycia budynku, bowiem stanowisko takie sprzeczne jest z uregulowaniami Kodeksu cywilnego.

Taką wykładnię przepisów potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lipca 2011 r. (II FSK 416/10). Osoby, które zapłaciły podatek od zbywanej nieruchomości, choć miały prawo skorzystać z ulgi meldunkowej, mogą zatem odzyskać nienależnie zapłacone kwoty, występując do organu podatkowego o stwierdzenie nadpłaty w podatku dochodowym i o jej zwrot.

#

Chcesz sprzedać mieszkanie? Sprawdź chętnych na Domiporta.pl

Szukasz mieszkania? Zobacz oferty w naszym serwisie

Zobacz także
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE