Program "Rodzina na Swoim" coraz trudniej dostępny

Myślisz o kupnie mieszkania na kredyt, w którego spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim"? W Warszawie nie będzie łatwo takie znaleźć. Trochę więcej może ich być m.in. w Poznaniu i we Wrocławiu
Żeby dostać dopłatę do kredytu mieszkaniowego, która wynosi mniej więcej połowę odsetek przez osiem lat jego spłaty, cena lokalu lub domu nie może przekraczać określonego pułapu. Jak podał w poniedziałek zarządzający rządowym programem Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), od 1 kwietnia ten pułap wzrósł w większości miast wojewódzkich i pozostałej części województw.

Tylko tanie mieszkania

Zacznijmy jednak od tych miast, w których dostępność preferencyjnego kredytu zmalała. Z danych BGK wynika, że najbardziej spektakularny spadek nastąpił w Warszawie, gdzie cena mieszkań kupowanych od firm deweloperskich i spółdzielni nie może obecnie przekraczać pułapu 5904 zł za metr kwadratowy. Do tej pory wynosił on 6435 zł za metr.

Co to oznacza w praktyce? Jak policzyła firma doradcza Reas, na blisko 18 tys. mieszkań w ofercie stołecznych deweloperów w nowym limicie zmieści się niespełna co dziesiąte, i to na obrzeżach miasta, głównie w Białołęce, np. na osiedlach Światowida i Zielona Dolina firmy JW Construction, osiedlach Derby 14 i Regaty Domu Development czy na osiedlu Bliski Tarchomin, które firma Grupo Lar chce zacząć budować w tym roku. Z puli mieszkań dostępnych w "Rodzinie na swoim" wypadło m.in. osiedle Wilno firmy Dom Development na Targówku. Jedną z nielicznych inwestycji w prawobrzeżnej Warszawie, która zmieści się w pomniejszonym limicie, będzie budynek Kaskada Skorosze budowany przez firmę Victoria Dom.

Natomiast amatorzy kredytu z dopłatą raczej nie mają czego szukać na warszawskim rynku wtórnym. Pułap cen używanych mieszkań został bowiem obniżony z 5148 zł do 4723 zł za metr kwadratowy. Dodajmy, że średnia cena transakcyjna w stolicy wynosi ok. 8 tys. zł za metr.

Także m.in. w Krakowie i Opolu preferencyjny kredyt mieszkaniowy stał się mniej dostępny. Choć w przypadku tego pierwszego miasta trudno mówić o pogorszeniu sytuacji, skoro program nie funkcjonuje tam już od kilku miesięcy. Firma Home Broker podaje, powołując się na BGK, że w czwartym kwartale ubiegłego roku w Krakowie nie został udzielony ani jeden kredyt z rządowym dofinansowaniem. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Lublinie.

Być może nieco więcej osób będzie mogło sięgnąć po tego rodzaju kredyt w Poznaniu, we Wrocławiu i w Szczecinie. Nie należy się tam jednak spodziewać radykalnego zwiększenia puli mieszkań objętych "Rodziną na swoim", gdyż limit ceny metra kwadratowego wzrósł w zbyt małym stopniu.

Home Broker podaje, że podobnie jak w poprzednich miesiącach największy odsetek mieszkań spełniających warunek cenowy jest m.in. w Bydgoszczy i Katowicach. W tym pierwszym przeważająca większość jest oferowana za cenę, która umożliwia skorzystanie z preferencyjnego kredytu. Z kolei w Katowicach do dopłat kwalifikuje się mniej więcej co czwarte mieszkanie, głównie na rynku wtórnym.

Które domy łapią się na dopłatę

Po kredyt z rządowym dofinansowaniem o wiele łatwiej jest sięgnąć tym, którzy kupią bądź wybudują dom, którego powierzchnia nie przekracza 140 m kw.

Jeśli kupisz gotowy dom wraz z działką, wówczas łączną cenę nieruchomości dzieli się przez liczbę metrów kwadratowych domu. Podobnie jest w przypadku zakupu domu będącego w budowie.

Ale jeśli masz już działkę i zamierzasz budować dom, wówczas w limicie cenowym musi się zmieścić jedynie koszt budowy.

Przykład. Załóżmy, że mamy działkę pod Warszawą. Nieważne, ile jest ona warta. Budowa 120-metrowego domu, na który chcemy wziąć kredyt, ma nas kosztować 350 tys. zł (tak to wynika z kosztorysu lub umowy z inwestorem zastępczym). Wychodzi więc ok. 2,9 tys. zł za metr kwadratowy. Limit cenowy w województwie mazowieckim wynosi przeszło 3,6 tys. zł za metr.

Uwaga! Jeśli już masz działkę budowlaną, a skredytowana będzie jedynie budowa domu, to działka będzie stanowiła twój wkład własny.

A jeśli dopiero zamierzamy kupić działkę? Doradcy Home Broker zwracają uwagę, że zgodnie z ustawą w przypadku domów jednorodzinnych dofinansowaniem mogą być objęte wyłącznie domy gotowe i w budowie. W takiej sytuacji kredyt na zakup działki i budowę na niej domu nie spełni kryteriów ustawowych i zamknie drogę do dofinansowania. W praktyce jedyną drogą do uzyskania dofinansowanego kredytu jest wzięcie jednego, standardowego kredytu na zakup działki i preferencyjnego na budowę domu. W Home Broker zapewniają, że większość banków udzieli dwóch kredytów zabezpieczonych na tej samej nieruchomości.

Uwaga! Dopłatą premiowana jest też nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego (strych!) albo tzw. adaptacja budynku o innym przeznaczeniu, o ile powstanie z tego lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Czyli rozbudowując dom rodziców, trzeba notarialnie podzielić działkę. Nie można też po prostu powiększyć mieszkania czy domu o dodatkowy pokój.

Ograniczeń jest więcej

Jednym z nich jest kryterium wiekowe - nieukończony 35. rok życia. Ustawa pozwala jednak ubiegać się o preferencyjny kredyt małżeństwom, nawet jeżeli jedno z małżonków skończyło 35 lat. Limit wieku nie dotyczy także niepełnych rodzin, czyli np. matki samotnie wychowującej dziecko.

Oprócz kryteriów cenowego i wiekowego jest jeszcze kryterium powierzchniowe. Rodziny i osoby samotnie wychowujące dziecko mogą kupić mieszkanie, którego powierzchnia nie przekracza 75 m kw. Z kolei limit dla domu wynosi 140 m kw. Dopłata do odsetek obejmie tylko 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu.

Z kolei osoby samotne (tzw. single) za kredyt z dopłatą mogą kupić wyłącznie mieszkanie. Przy czym norma metrażowa wynosi 50 m kw., a dopłata obejmie maksymalnie 30 m kw.

W obu przypadkach nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, płacąc pełne odsetki.

Tylko na pierwsze mieszkanie

Singiel dostanie kredyt z dopłatą na zakup pierwszego mieszkania. W przypadku małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci znaczenie ma to, czy w dniu zawarcia umowy z bankiem nie mają innego własnościowego mieszkania, choćby małej kawalerki. To kłopot dla rodzin, które myślą o kredycie z dopłatą, chcąc zamienić mniejsze mieszkanie na większe. Jak z tego wybrnąć? Pozostaje wcześniejsza sprzedaż obecnego mieszkania i dogadanie się z nabywcą, że pozwoli w nim jeszcze pomieszkać. Albo przemęczenie się jakiś czas u rodziców.

Można wynająć, ale...

Jeśli kupisz mieszkanie na kredyt w programie "Rodzina na swoim", a niedługo potem wyjedziesz za pracą do innego miasta, możesz swój lokal wynająć. Niestety, stracisz wtedy dopłatę do kredytu. Wynika to z art. 9 ust. 3 pkt 3 ustawy: "Zaprzestaje się stosowania dopłat, jeżeli w okresie ich stosowania docelowy kredytobiorca dokona zmiany sposobu użytkowania mieszkania lub domu jednorodzinnego finansowanego kredytem preferencyjnym na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych". Ten obowiązujący od września ubiegłego roku nowy przepis ma na celu wyeliminowanie sytuacji, w której kredytobiorca zarabia na komercyjnym wynajmie dotowanego mieszkania.

Uwaga! W ciągu 14 dni od wynajęcia mieszkania należy poinformować o tym fakcie bank. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej ostrzega, że zgodnie z ustawą "niewykonanie tego obowiązku skutkuje wypowiedzeniem przez bank kredytujący umowy kredytu preferencyjnego i postawieniem wynikającej z tej umowy wierzytelności w stan natychmiastowej wymagalności (art. 9 ust. 3b ustawy), a w konsekwencji skutkuje także koniecznością zwrotu kwoty stanowiącej równowartość zastosowanych wcześniej dopłat (art. 9 ust. 4 pkt 4 ustawy)".

Ci, który wynajęli mieszkania przed wrześniem ubiegłego roku, nie informując o tym banku, mogą spać spokojnie. Jak zapewnia resort, prawo wprowadzające nowe rygory nie może bowiem działać wstecz.

Dodajmy, że dopłatę dostaje się przez osiem lat. I tylko w tym okresie istnieje groźba jej utraty.

Ile wynosi dopłata

Rząd finansuje połowę odsetek liczonych według tzw. stopy referencyjnej. Tę zaś stanowi stawka WIBOR 3M powiększona o 2 pkt proc. Ponieważ WIBOR jest zmienny, rządowy prezent może wzrosnąć albo zmaleć. Ostatnio minimalnie wzrósł, bo od 1 kwietnia stopa referencyjna wzrosła z 6,91 do 6,97 proc. Państwo spłaca więc nie 3,455, ale 3,485 proc. Jeśli zatem oprocentowanie kredytu wynosi 7,5 proc., państwo dopłaca mniej niż połowę odsetek, ale jeśli kredyt kosztuje 6,5 proc., budżetowa dopłata pokrywa większą ich część.

Uwaga! W praktyce korzyści z dopłat zależą też od wariantu spłaty - w ratach równych czy w ratach malejących. W pierwszym przypadku budżet dopłaci więcej.

Paweł Majtkowski z firmy Expander policzył, ile zaoszczędzi rodzina, która kupi 75-metrowe mieszkanie za 25-letni kredyt w wysokości 300 tys. zł. Przy założeniu, że przez osiem lat nie zmieni się oprocentowanie, miesięczna rata spłaty wyniesie 1490 zł. Dopiero od dziewiątego roku rodzina zacznie płacić ok. 2070 zł. - Tymczasem zaciągając tradycyjny kredyt, już od samego początku płaciłaby 1995 zł. W sumie przez te osiem lat zaoszczędzi więc przeszło 29 tys. zł - mówi Majtkowski (przyjął, że marża kredytu z dopłatą wynosi 1,8 pkt proc., zaś zykłego kredytu - 1,4 pkt proc.).

Gdzie po kredyt?

W programie uczestniczy ponad 20 banków (także spółdzielczych). Procedury są takie jak zawsze przy kredytach mieszkaniowych - komplet dokumentów o zarobkach i stanie prawnym nieruchomości. Chętni na kredyt z dopłatą, którzy mają za niską zdolność kredytową, mogą ją poprawić, korzystając ze wsparcia np. rodziców czy rodzeństwa (biorą kredyt wspólnie).

Jeśli zdecydujesz się na kredyt z dopłatą, pamiętaj, że we wszystkich tych bankach jest ona taka sama. Mimo to warto porównać ich marże, prowizje i sposób wyliczania stawki bazowej oprocentowania. Różnice w ratach mogą być bowiem spore.

Uwaga! Kredytobiorcy nie są przywiązani do tego kredytu do końca spłaty. Po ośmiu latach będą mogli poszukać na rynku tańszego kredytu, którym spłacą obecny bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji.