Zamiana użytkowania wieczystego we własność

Użytkownikom wieczystym gminnych i państwowych gruntów zostało dziesięć dni na uregulowanie często niemałej opłaty z tego tytułu za 2012 rok. Są dwa sposoby, by się jej pozbyć - to przekształcenie użytkowania wieczystego we własność albo wykupienie gruntu. Niestety, nie zawsze to jest możliwe
Przeszkody formalne to jedno, ale często użytkownicy wieczyści skarżą się na brak dobrej woli ze strony urzędników. Mieszkaniec jednej z warszawskich wspólnot mieszkaniowych opowiada nam, że niemal dwa lata temu wystąpiła ona do gminy o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Urzędnik potwierdził, że w tym przypadku wszystkie wymogi formalne zostały spełnione. Wspólnota miała czekać jedynie na wycenę gruntu. Minął rok, cisza. Po półtora roku wspólnota zrobiła raban. I wtedy urząd odpowiedział, że wstrzymuje się z decyzją, bo wobec jednego z właścicieli toczy się postępowanie komornicze. Czy gmina miała prawo tak postąpić? Mecenas Renata Robaszewska z kancelarii radców prawnych Robaszewska & Płoszka przyznaje, że tak (podstawą jest art. 61a kodeksu postępowania administracyjnego). Odmowa może być uzasadniona, jeśli postępowanie komornicze jest tak zaawansowane, że dotychczasowy użytkownik wieczysty utracił swoje prawo, następca prawny tego użytkownika nie przyłączył się do toczącego się postępowania o przekształcenie użytkowanie wieczystego we własność.

- Gdybyśmy dostali decyzję pół roku wcześniej, nie byłoby tego problemu - wzdycha czytelnik.

Wymagana jednomyślność

Stołecznych urzędników można częściowo usprawiedliwić tym, że są zawaleni tego typu wnioskami. Pół biedy, jeśli składają je właściciele domów jednorodzinnych. Wtedy przekształcenie załatwiane jest w miarę sprawnie. O wiele gorzej wygląda to w przypadku spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Największą barierą przy przekształceniu gruntu jest wymóg, że jeśli jest kilku jego współużytkowników, wniosek muszą złożyć wszyscy jednocześnie.

A jeśli właściciel jednego z mieszkań wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu? Z tym nie ma już problemu. Dzięki ubiegłorocznej nowelizacji ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (jej ujednolicony tekst można znaleźć na stronie internetowej Sejmu: www.isap.sejm.gov.pl) wspólnota lub spółdzielnia może starać się o własność, jeśli taka jest wola mieszkańców, którzy mają co najmniej połowę udziałów w gruncie.

Ale uwaga! Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w praktyce może zablokować jeden z właścicieli lokali, który zgłosi sprzeciw. W tej sytuacji wspólnota lub spółdzielnia może poprosić o rozstrzygnięcie sporu sąd. Podstawą jest art. 199 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem sąd musi wziąć pod uwagę "cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli". Jednak - jak dotąd - nie słyszeliśmy, by jakiś sąd obalił weto jednego ze współużytkowników.

Koszmar procedur

Urzędnicy twierdzą, że często muszą wzywać wnioskodawców do uzupełnienia złożonych wniosków o odpisy ksiąg wieczystych, o pełnomocnictwa, o zgodę pozostałych użytkowników wieczystych, o zgodę sądu rodzinnego, o zgodę kuratora spadku. Przeszkodą są też rozbieżności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

W warszawskiej dzielnicy Śródmieście tylko w 2011 r. nie rozpoznano 1001 wniosków z powodu nieuzupełnienia braków w dokumentach. Na rozpatrzenie czeka tu ok. 4 tys. wniosków, głównie dotyczących budynków wielorodzinnych.

Uwaga! Przekształcenie nie dojdzie do skutku, jeśli o odzyskanie gruntu ubiega się dawny właściciel i toczy się postępowanie administracyjne. W stolicy jest to powszechny problem.

Nie znaczy to jednak, że z góry należy zakładać porażkę. W Śródmieściu o własność ubiegało się 67 wspólnot mieszkaniowych. Jak dotąd ta sztuka udała się 11.

W drugiej wielkiej dzielnicy - na Mokotowie - na przekształcenie czeka ok. 2,5 tys. nieruchomości. Ponad 2 tys. już przekształcono, ale nie ma w tej grupie ani jednego budynku wspólnotowego. Tak samo na Woli, choć tam bliskie finału są trzy wspólnoty. Ale zainteresowanie własnością jest duże. Tylko w 2011 r. wpłynęło tu 1205 wniosków, z czego 28 rozpatrzono pozytywnie.

Bez prawa do własności

Okazuje się, że wspomniana wyżej ustawa najprawdopodobniej nie obejmuje wszystkich budynków spółdzielni i wspólnot. Opisywaliśmy przykład z Poznania, gdzie na przełomie 2007 i 2008 r. posiadacze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przekształcili je w prawo odrębnej własności, korzystając z możliwości wykupu mieszkań "za złotówkę". Ponieważ mieszkańcy, w większości emeryci, byli przestraszeni drastyczną podwyżką opłaty za użytkowanie wieczyste, postanowili skorzystać z możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu na własność. Oczywiście liczyli na przysługującą wówczas użytkownikom 90-proc. bonifikatę (trzeba było spełnić warunek dochodowy). Jednak gmina odmówiła bonifikaty, bo w chwili wejścia w życie ustawy (13 października 2005 r.) żaden z mieszkańców nie był użytkownikiem wieczystym (stali się nimi w 2008 r.).

To, że w powyższym przypadku użytkownicy nie skorzystali z bonifikaty, to nie wszystko. Najpewniej nie mogą też skorzystać z ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W podobnej sytuacji może się znaleźć więcej spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Ich mieszkańcom pozostaje jedynie możliwość wykupu gruntu na własność, a to nie to samo co przekształcenie.

Wykup zamiast przekształcenia

Na samym początku zaznaczyliśmy, że drugim sposobem uzyskania własności gruntu jest jego wykup. Chodzi o to, że w języku potocznym często słowa "przekształcenie" i "wykup" stosuje się zamiennie. Trzeba na to uważać, bo w obu przypadkach uzyskuje się własność, ale na podstawie zupełnie innych przepisów.

W pierwszym przypadku zastosowanie ma wspomniana ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a w drugim - ustawa o gospodarce nieruchomościami (jej ujednolicony tekst można znaleźć na stronie internetowej Sejmu: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741).

Pierwsza ścieżka jest korzystniejsza, bo gmina nie może odmówić przeniesienia własności gruntu. Użytkownicy wieczyści oszczędzają także na notariuszu, lekko licząc, tysiąc złotych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest bowiem decyzją administracyjną, a więc akt notarialny jest zbędny.

Jednak w niektórych gminach wykup, mimo kosztu notariusza, może być tańszy. Tak jest m.in. w Rzeszowie, gdzie z możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego we własność skorzystało niewiele osób. Tym, którzy wykupywali grunt, miasto dawało bowiem korzystniejszą, bo aż 99-proc. bonifikatę.

Dodajmy, że do sierpnia ubiegłego roku w przypadku przekształcenia gruntu użytkownicy wieczyści mieli zagwarantowaną ustawową co najmniej 50-proc. bonifikatę. Oczywiście, o ile grunty są przewidziane m.in. pod zabudowę mieszkaniową. Na 90 proc. zniżki mogli zaś liczyć tylko ci, którzy spełnili warunek dochodowy.

Jednak Trybunał Konstytucyjny uznał przepis zmuszający gminy do stosowania bonifikat za sprzeczny z konstytucją. Ustawowa 50-proc. bonifikata w dalszym ciągu należy się użytkownikom gruntów należących do skarbu państwa. Nowela ustawy zabrała im jednak prawo do 90-proc. upustu ze względu na niski dochód.

Wyższe koszty przekształcenia?

Przyznanie gminom swobody w ustalaniu wysokości bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność nie musi oznaczać, że automatycznie wzrosły koszty takiej operacji. Wprawdzie niektóre gminy zrezygnowały z przyznawania bonifikat, ale są też i takie, które zachowały zniżki wyższe od wcześniejszych ustawowych. Także w przypadku gruntów państwowych ostatnie słowo w tej sprawie należy do wojewodów. Ustawa pozwala im bowiem przyznać bonifikatę wyższą od ustawowej.

Np. w Krakowie i Olsztynie użytkownicy wieczyści gruntu muszą zapłacić pełną cenę za jego przekształcenie we własność. Gmina co najwyżej rozłoży tę opłatę na raty. Tylko w przypadku nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków opłata obniżana jest o połowę.

Z kolei w Warszawie w przypadku nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych wyłącznie na cel mieszkaniowy bonifikata wynosi minimum 60 proc. Powiększa się ją tam o 1 proc. za każdy rok trwania użytkowania (nie może przekroczyć 95 proc.). Także władze Poznania przyznają zniżki osobom prywatnym. Wysokość bonifikaty może wynosić od 10 do 80 proc. w zależności od liczby wykorzystanych już lat użytkowania wieczystego.

Toruńscy rajcy przyznali 70-proc. bonifikatę. Dzięki temu jeden z użytkowników wieczystych za przekształconą w lutym 290-metrową działkę zapłaci 11,1 tys. zł. Dodajmy, że w Toruniu spółdzielnie mieszkaniowe oraz właściciele wyodrębnionych lokali w tych spółdzielniach mogą liczyć na 90-proc. ulgę.

W Białymstoku na 80-proc. zniżkę mogą liczyć użytkownicy, którzy wpłacą pieniądze jednorazowo. Ci, którzy wybiorą raty, zapłacą więcej, bo upust wyniesie 60 proc.

Najwyższe bonifikaty oferują swoim mieszkańcom władze Kielc, Lublina, Wrocławia (po 90 proc.) i Gdańska (95 proc.).

Nabici w przekształcenie

Nie wiadomo, ilu użytkowników wieczystych, którzy przed sierpniem ubiegłego roku złożyli w gminach wniosek o przekształcenie, nie uzyskało przed zmianą przepisów stosownej decyzji. W wielu przypadkach na nic się zdało samo złożenie wniosku o przekształcenie w celu zaklepania bonifikaty. Nowe przepisy obejmują bowiem wszystkie nierozpatrzone wnioski. Ale jak już wspomnieliśmy, nie wszystkie gminy całkiem zrezygnowały ze stosowania bonifikat. Ba, niektóre objęły korzystniejszymi zasadami tych, którzy nie załapali się na ustawową zniżkę. Tak jest np. w Częstochowie. Radni podjęli w styczniu uchwałę, która przyznała 90-proc. bonifikatę tym użytkownikom wieczystym (w tym spółdzielniom), którzy wniosek o przekształcenie gruntu złożyli przed 8 sierpnia 2011 r. Warunkiem jest wniesienie opłaty jednorazowo.

Procedury po staremu

Żeby zostać właścicielem gruntu, którego jest się użytkownikiem, trzeba złożyć w starostwie (grunty skarbu państwa i samorządu powiatowego) lub w urzędzie gminnym (nieruchomość jest własnością gminy) wniosek z dokumentem potwierdzającym prawo użytkowania wieczystego, czyli odpisem z księgi wieczystej nieruchomości. Przekształcenie nastąpi w momencie wydania decyzji przez starostę lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta czy zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Uwaga! Ustawa pozwala, i tu nic się nie zmieniło, skorzystać z rozłożenia spłaty kosztów przekształcenia na raty - od minimum 10 do nawet 20 lat! Trzeba tylko o to wystąpić. Jednak na nieruchomości nowego właściciela ustanawiana jest hipoteka, która obciąża ją tak długo, jak długo trwa spłata zobowiązań. Niespłacona część jest waloryzowana na podstawie stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP (obecnie jest to 4,75 proc. w skali roku). Radni, sejmik bądź wojewoda - w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu - mogą się jednak zgodzić na niższe oprocentowanie.

Na decyzję przyznającą własność gruntu czasem trzeba czekać kilka lat. Przyczyny to, jak już wspomnieliśmy wcześniej, m.in. nieuregulowany stan prawny nieruchomości, niezgodności między stanem faktycznym i prawnym ujawnionym w księgach wieczystych. Najczęściej jednak sprawa jest załatwiana w kilka miesięcy.

Uwaga! Z dobrodziejstw ustawy nie mogą skorzystać użytkownicy gruntów, które np. są przewidziane pod inwestycje publiczne (toczy się postępowanie administracyjne w sprawie wywłaszczenia).