Odwrócona hipoteka czy dożywotnia renta - co lepsze dla emeryta?

Wygląda na to, że prace rządu nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym cechuje słomiany zapał. Jaki wybór mają w tej sytuacji emeryci, którzy posiadając nieruchomość wartą nieraz setki tysięcy złotych, ledwie wiążą koniec z końcem? Spróbujemy odpowiedzieć na to pytanie
Najpewniej każdy senior zetknął się z reklamą jednej ze spółek oferujących dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie lub dom. Komuś, komu emerytura nie wystarcza na podstawowe potrzeby, a równocześnie nie może on liczyć na pomoc swoich dzieci czy wnuków, taka oferta może wydać się darem z niebios. Poza tym, dla wielu samotnych seniorów, którzy nie mają komu zostawić majątku, ważne jest to, że mogą podreperować swój domowy budżet, mając do końca życia zagwarantowany dach nad głową. Tak przynajmniej zapewniają tych ludzi spółki, które wzięły ich na celownik.

Ile wynosi renta dożywotnia?

To zależy nie tylko od wartości domu czy mieszkania oraz wieku seniora, ale także od płci. Np. kobiety, które statystycznie żyją dłużej, dostaną niższą rentę od swojego rówieśnika mężczyzny. Ministerstwo Finansów podaje, powołując się na opracowania Open Finance, że np. w Funduszu Hipotecznym "Dom" 65-latek za 50-metrowe mieszkanie na warszawskim Mokotowie warte 400 tys. zł może liczyć na 677 zł. Kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie - 529 zł. Gdyby klientka funduszu miała 75 lat, to mogłaby liczyć na 868 zł comiesięcznej renty w zamian za zrzeczenie się praw do lokalu.

Więcej proponują seniorom Fundusz Hipoteczny "Familia" i Centralny Fundusz Hipoteczny. W tym drugim emerytka w wieku 65 lat z mieszkaniem wartym 400 tys. zł mogłaby liczyć na rentę w wysokości 605 zł, a rówieśnik mężczyzna - 784 zł. Ale już starszemu o dziesięć lat koledze największą rentę - 1500 zł - proponuje fundusz Familia.

Uwaga! Są to kwoty orientacyjne. Konkretną wysokość renty fundusze uzgadniają z każdym seniorem indywidualnie.

Dodajmy, że jeżeli umowę chce podpisać małżeństwo, dostanie jedną wspólną, stałą kwotę (jeśli małżonkowie są rówieśnikami - liczoną jak dla kobiety). Jest ona wypłacana do czasu, aż umrą obydwoje. Oznacza to, że gdy umrze jedno z nich, pieniądze dalej są wypłacane w takiej samej wysokości wdowie lub wdowcowi.

Warto przeanalizować wszystkie oferty

Przede wszystkim po to, by upewnić się, kto ponosi koszty związane z wyceną nieruchomości, zawarciem aktu notarialnego, podatkiem od nieruchomości, użytkowaniem wieczystym i ubezpieczeniem nieruchomości. I czy oprócz dożywotniej renty, która podlega waloryzacji o wskaźnik inflacyjny GUS, fundusz oferuje dodatkową pomoc. W umowach mogą się też znajdować pułapki.

Uwaga! W ubiegłym roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) złożył pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o wpisanie do rejestru klauzul niedozwolonych pięciu postanowień w umowach dożywocia oferowanych przez Fundusz Hipoteczny "Dom".

Według UOKiK najgroźniejsze dla seniorów ma być postanowienie, że fundusz może bezwarunkowo zażądać od nich zrzeczenia się prawa do użytkowania lokalu w zamian za wynagrodzenie.

Spółka zapewnia jednak, że przestała stosować niektóre zapisy kwestionowane przez UOKiK. Co zaś się tyczy zrzeczenia się prawa do użytkowania lokalu (czyli służebności osobistej mieszkania) w zamian za wynagrodzenie, to przez kilka lat swojej działalności fundusz nigdy z tej możliwości nie skorzystał. Ponadto wyjaśnia, że wbrew temu, co twierdzi UOKiK, prawo ją przewiduje. Dotyczy ona przypadków wyjątkowych, np. podpalenia mieszkania przez klienta. "Powszechnie obowiązujące przepisy prawa nie dopuszczają możliwości wygaśnięcia służebności osobistej mieszkania wbrew woli uprawnionego, jeżeli ten postępuje w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego" - wyjaśnia fundusz. I zapewnia, że gdyby przestał wypłacać pieniądze seniorowi, ten mógłby unieważnić umowę i tym samym odzyskać prawo własności do nieruchomości. Nie musiałby też oddawać dotychczas otrzymanych pieniędzy. Z umowy można także zrezygnować z własnej woli, jednak wówczas trzeba zwrócić funduszowi wypłacone renty wraz z odsetkami oraz koszty zawarcia transakcji.

Seniorzy muszą być lepiej chronieni

Tymczasem, Ministerstwo Gospodarki ostrzega, że pojawia się coraz więcej firm, które mogą próbować wykorzystać trudne położenie seniorów, wciskając im niekorzystne umowy. Ludziom tym grozi nawet utrata dachu nad głową, bo z chwilą podpisania umowy przestają być właścicielami swoich mieszkań.

I właśnie to jest największym minusem tego "interesu" z punktu widzenia seniorów - z chwilą, gdy podpiszą umowę ze spółką, to ona staje się właścicielem mieszkania lub domu. Oznacza to również, że spadkobiercy nie mają szans na przejęcie nieruchomości (w grę wchodzi co najwyżej określona kwota spadku).

Uwaga! Ministerstwo Gospodarki chce, by kwestię oferowanych seniorom przez prywatne spółki rent dożywotnich w zamian za mieszkanie lub dom regulowała ustawa. Kodeks cywilny, w oparciu o który działają one obecnie, sprawdza się bowiem wyłącznie w układach rodzinnych.

Co proponuje ten resort

Nad szczegółami pracuje specjalnie powołany zespół roboczy. Nie wiadomo nawet, czy wciąż aktualne są pomysły, które resort gospodarki ujawnił w styczniu. Z naszych informacji wynika, że na posiedzeniu Komitetu Stałego Rady Ministrów, które odbyło się przed miesiącem, inne ministerstwa zgłosiły mnóstwo uwag.

Ministerstwo Gospodarki proponowało np., by seniorzy najpierw zawierali umowę przedwstępną, która dawałaby im 30 dni do namysłu. W tym czasie mogliby się wycofać z transakcji. Poza tym spółki musiałyby mieć zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego na prowadzenie działalności. Taka spółka podlegałaby nadzorowi Komisji.

To nie wszystko. Spółka byłaby zobowiązana do wypłacenia ewentualnym spadkobiercom tzw. wyrównania. Byłaby to różnica między wartością nieruchomości w chwili otwarcia spadku a sumą zwaloryzowanych wypłaconych świadczeń rentowych.

Ponadto w przypadku upadłości spółki syndyk miałby poszukać innej, która przejęłaby nieruchomość i kontynuowała wypłatę renty. Gdyby jednak się to nie udało w ciągu 60 dni, syndyk wypowiedziałby umowę. Senior, który nie byłby w stanie zwrócić pobranych do tej pory świadczeń, by odzyskać własność, musiałby opuścić mieszkanie. Na otarcie łez dostałby co najwyżej różnicę między wartością mieszkania a sumą uzyskanych do tej pory świadczeń.

Odwrócona hipoteka poczeka

Niestety, resort gospodarki uparł się, by jego rozwiązania zostały włączone do założeń projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, nad którymi Ministerstwo Finansów pracowało blisko trzy lata. W poprzedniej kadencji Sejmu rząd w swoim planie pracy na 2011 r. miał potraktować priorytetowo odwrócony kredyt hipoteczny. Jednak aż do stycznia tego roku rząd nie kiwnął palcem w tej sprawie. Kiedy zaś miał się nią zająć, plany pokrzyżowało właśnie Ministerstwo Gospodarki.

Ministerstwu Finansów nie podoba się pomysł włączenia umów i rent dożywotnich do ustawy o odwróconym kredytem hipotecznym, bo uważa, że każdy z tych produktów finansowych powinien mieć odrębną ustawę.

Wyjaśnijmy, że w przeciwieństwie do zwykłego kredytu to nie klient płaci raty bankowi, lecz bank klientowi. Dopiero po jego śmierci przejmuje nieruchomość, o ile spadkobiercy nie zwrócą kredytu wraz z odsetkami. Ale o tym za chwilę.

Ponadto resort finansów obawia się przedłużenia prac nad założeniami, co spowoduje, że emeryci jeszcze długo będą zdani wyłącznie na ofertę spółek, która jest dla seniorów o wiele mniej bezpieczna.

Pod nadzorem państwa

Odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły udzielać wyłącznie instytucje finansowe (głównie banki) podlegające Komisji Nadzoru Finansowego. Poza tym, senior, który sięgnie po taki kredyt, aż do śmierci pozostanie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, jeśli będzie respektował warunki umowy z bankiem.

Ten będzie wymagał przede wszystkim utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym, terminowego uiszczania podatków i obowiązkowych opłat z tym związanych, ubezpieczenia jej od zdarzeń losowych.

A jeśli staruszek, np. wskutek choroby, przestanie płacić komorne? Najpierw bank poprosi go o uregulowanie należności. Jeśli to nie odniesie skutku, zaproponuje, by kredytobiorca udzielił pełnomocnictwa do wykonywania obowiązków w jego imieniu. Pełnomocnictwo będzie mogło być w każdej chwili odwołane.

Załóżmy, że o taki kredyt ubiega się małżeństwo. Jeśli np. mieszkanie jest jego wspólnym majątkiem, umowę z bankiem małżonkowie podpiszą wspólnie. W przypadku śmierci jednego z nich wdowa lub wdowiec będą mogli zajmować mieszkanie lub dom, a bank wypłaci obiecane pieniądze.

Uwaga! Jeżeli po zawarciu umowy z bankiem kredytobiorca uzna, że nie była to dobra decyzja, będzie miał prawo od niej odstąpić w ciągu 30 dni. Także w sytuacji, gdyby emeryt trafił szóstkę w lotto lub gdyby rodzina zdecydowała się mu pomagać, będzie mógł spłacić bank, a ten nie weźmie ani złotówki z tytułu karnej prowizji.

Spadkobiercy nie zostaną na lodzie

Po śmierci kredytobiorcy (obojga małżonków) bank nie od razu przejmie nieruchomość. Przez rok pierwszeństwo będą mieli spadkobiercy. Jeśli w tym czasie zwrócą bankowi kredyt wraz z odsetkami, zachowają nieruchomość. Można sobie wyobrazić sytuację, w której samotny emeryt umiera np. po kilku miesiącach od zawarcia umowy kredytowej. W tym czasie bank wypłacił mu niewielką część kredytu. Spadkobiercom zmarłego będzie się więc opłacało spłacić bank, aby odzyskać nieruchomość wartą o wiele więcej.

Jeśli jednak nie uda im się zdobyć pieniędzy, nieruchomość przejmie bank. Gdyby się okazało, że jego roszczenie jest niższe od wartości nieruchomości, musiałby zwrócić nadwyżkę spadkobiercom. Wartość nieruchomości zostanie określona na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i uzgodniona ze spadkobiercami.

Kredyt wyższy od renty dożywotniej?

Na to pytanie nie ma dziś jednoznacznej odpowiedzi. Wysokość odwróconego kredytu hipotecznego ma zależeć przede wszystkim od wartości nieruchomości, którą wyceni rzeczoznawca majątkowy, oraz od wieku kredytobiorcy. Bank na podstawie wyceny i własnej oceny ryzyka zaproponuje kredyt. Prawdopodobnie sięgnie on mniej więcej połowy aktualnej wartości mieszkania lub domu.

Uwaga! Do uzgodnienia będzie też forma wypłaty kredytu - czy będzie to jednorazowy przelew na konto, linia kredytowa do wykorzystania w określonym czasie, czy comiesięczna rata wypłacana np. przez 15 lat. Tego typu świadczenie ma nie być objęte podatkiem dochodowym.

Ministerstwo Finansów poprosiło Związek Banków Polskich o oszacowanie wysokości odwróconego kredytu hipotecznego. Bankowcy wykonali wiele symulacji, biorąc pod uwagę wiek, płeć, region zamieszkania, rodzaj i wartość posiadanej nieruchomości oraz formę i okres wypłaty kredytu.

Przyjmijmy wariant realistyczny dla wdowy w wieku 75 lat, która posiada 50-metrowe mieszkanie w Warszawie. Jego wartość wynosi w chwili zawarcia umowy z bankiem blisko 373,5 tys. zł.

Przypomnijmy, że spółki zaproponują tej seniorce rentę dożywotnią w wysokości od 868 do 1026 zł (dla mieszkania wartego 400 tys. zł).

Żeby obliczyć wysokość kredytu, analitycy bankowi musieli przyjąć kilka założeń. Np. wartość mieszkania będzie rosła w tempie 1,5 proc. rocznie, a oprocentowanie kredytu nie zmieni się przez cały okres kredytowania i wyniesie 7,9 proc.

Kredyt będzie wypłacany przez 12 lat, bo jeszcze tyle - według GUS - żyje przeciętna kobieta, która osiąga wiek 75 lat (gdyby żyła dłużej, mogłaby dalej zajmować lokal, ale byłaby zdana wyłącznie na sobie).

Bankowcy przyjęli, że wartość odwróconego kredytu hipotecznego wraz z naliczanymi odsetkami nie może przekroczyć 80 proc. wartości nieruchomości w roku, w którym następuje zaprzestanie kredytowania (czyli w tym przypadku po 12 latach od zawarcia umowy z bankiem). Innymi słowy wartość nieruchomości zostanie "skonsumowana" w 80 proc. Pozostałe 20 proc. stanowi "bufor bezpieczeństwa" dla banku, związany z koniecznością zarządzania ryzykiem długowieczności kredytobiorcy (jak już wspomnieliśmy, koniec okresu wypłaty kredytu nie jest tożsamy z datą śmierci kredytobiorcy oraz z momentem rozliczenia wierzytelności). Bankowcy wyjaśniają, że pozostawienie pewnej nieskonsumowanej części wartości nieruchomości jest również konieczne w związku z kosztami oraz przewidywanym terminem rozliczenia wierzytelności po śmierci kredytobiorcy.

Ta symulacja pokazała, że 75-latka dostanie co miesiąc zastrzyk gotówki w wysokości przeszło 1,5 tys. zł. Oznacza to, że w ciągu 12 lat bank wypłaci jej 216 tys. zł, czyli ponad połowę obecnej wartości mieszkania. Jednak jego zadłużenie po 12 latach przekroczy 363 tys. zł. Dlaczego? Bo przez ten czas bank naliczy odsetki. Oczywiście naszą seniorkę ani to ziębi, ani grzeje. Wartość długu jest istotna dla spadkobierców, gdyby chcieli przejąć mieszkanie.

Bankowcy ocenili, że jego wartość po 12 latach wzrośnie do ok. 454 tys. zł. Gdyby - odpukać - nasza seniorka zmarła w następnym roku, jej spadkobiercy mogliby "wykupić" to mieszkanie od banku za 363 tys. zł albo pozwolić mu je przejąć. Bank po spieniężeniu tego mieszkania oddałby im różnicę (oczywiście pomniejszoną o swoje koszty).

Jednak możliwy jest także inny scenariusz - seniorka będzie jeszcze żyła kilka, a może nawet kilkanaście lat. Wówczas ten 20-proc. "bufor bezpieczeństwa" (różnicy między wartością mieszkania a jego zadłużeniem) z każdym rokiem zacznie się kurczyć. Dlaczego? Bo odsetki cały czas będą powiększały zadłużenie. Może się więc okazać, że spadkobiercy nie dostaną ani złotówki.

Uwaga! Analitycy w swoich obliczeniach nie uwzględnili dodatkowych kosztów, na przykład prowizji czy ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Te kwestie ustawa pozostawi rynkowi. Atrakcyjność kredytu będzie więc w dużym stopniu zależała do tego, ile banków zdecyduje się go udzielać. Żeby ułatwić seniorom porównanie poszczególnych ofert, banki będą musiały przedstawić im na piśmie arkusz informacyjny, w którym znajdą się wszystkie szczegóły dotyczące kredytu, zwłaszcza jego kosztu, a także informacje o prawach i obowiązkach kredytobiorcy.

I jeszcze jedno. W przypadku renty dożywotniej wypłacanej przez spółkę niejako w jej interesie jest, żeby nie trafił się długowieczny klient. Odwrotny interes ma bank, udzielając kredytu z odwróconą hipoteką - ponieważ zarobkiem banku są odsetki, powinno mu zależeć na tym, żeby kredytobiorca żył jak najdłużej.