O co chodzi z ustawą deweloperską?

Dnia 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską. Projekt ten wzbudza wiele emocji. Głównym celem ustawodawcy jest chęć ochrony nabywców mieszkań przed dotychczasowymi praktykami deweloperów. Ustawa wprowadza trzy nowe rozwiązania - prospekt informacyjny, umowę deweloperską oraz rachunek powierniczy.
Prospekt informacyjny

Dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku, ustawa wprowadza obowiązek opracowania przez dewelopera prospektu informacyjnego danego przedsięwzięcia. Ma on obowiązek udostępnić go nieodpłatnie zainteresowanemu lokalem. Prospekt informacyjny to zestandaryzowany zbiór najważniejszych informacji o danej inwestycji, a także o sytuacji prawnej i finansowej spółki. Taki prospekt staje się integralną częścią umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny składa się z części ogólnej i indywidualnej. W części ogólnej znajduje się opis inwestycji, sposób finansowania, harmonogram prac budowlanych (harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawierać ma co najmniej cztery etapy realizacji, koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu), informacje dotyczące gruntów, informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera, etc. Natomiast w części indywidualnej znajdują się informacje dotyczące konkretnego lokalu.

Istotnym elementem jest informacja o planowanych inwestycjach w promieniu jednego kilometra wokół lokalizacji nieruchomości. Dzięki takiej informacji przyszły nabywca może ustalić jak będzie wyglądało jego najbliższe otoczenie, czy np. w bezpośrednim sąsiedztwie osiedla nie powstanie ruchliwa droga.

Deweloperowi grożą surowe sankcje za niedopełnienie obowiązków dotyczących prospektu informacyjnego, które zostały określone w art. 32 i 33 ustawy - kara grzywny, ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2. Ponadto, jeżeli prospekt informacyjny dewelopera nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy, wówczas nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej.

Ponadto zgodnie z art. 21 ustawy na żądanie osoby zainteresowanej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości czy sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej.

Umowa deweloperska

W myśl ustawy, nabywca i deweloper zawierają nowy typ umowy, tzn. umowę deweloperską, która zastępuje dotychczasową umowę przedwstępną. Elementy jakie powinna zawierać taka umowa określa art. 22 ustawy. Jeżeli nie zawiera ona określonych elementów, wówczas nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia. Umowa deweloperska, w myśl ustawodawcy ma być zawarta w formie aktu notarialnego. Ma to istotne znaczenie, ponieważ ta forma zawarcia umowy pozwala na wpisanie, wynikających z umowy deweloperskiej roszczeń, do księgi wieczystej. Także w przypadku gdy deweloper będzie uchylał się od przeniesienia własności lokalu na nabywcę, dzięki formie aktu notarialnego nabywca będzie miał możliwość dochodzenia zawarcia umowy na drodze sądowej. Nabywca ma również prawo wyznaczyć deweloperowi 120 dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie upływu wyznaczonego terminu, będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Nabywca zachowuje także roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Art. 26 ust. 2 ustawy przewiduje, że koszty sporządzenia umowy deweloperskiej deweloper i jego klient będą ponosić w częściach równych.

Rachunek powierniczy

Głównym celem wprowadzenia niniejszej ustawy było zminimalizowanie ryzyka utraty środków pieniężnych nabywcy wpłaconych na konto dewelopera w wyniku upadłości dewelopera lub przerwania inwestycji. W myśl ustawy, deweloper ma obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych, na które nabywcy wpłacać będą pieniądze przeznaczone na zakup nieruchomości. Rachunek powierniczy to po prostu konto w banku, jednakże deweloper nie będzie mógł korzystać dowolnie ze środków wpłaconych przez nabywcę na poczet mieszkania. Deweloper będzie mógł zaproponować wykorzystanie jednej z czterech wersji tego rozwiązania: zamknięty rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy z gwarancja ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową i otwarty rachunek powierniczy.

Dzięki temu rachunki będą mogły funkcjonować w dwóch formach - zamkniętego i otwartego. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę własności mieszkania. Forma ta jest wygodna również dla banków, gdyż wyraźnie określony jest moment uwolnienia środków na rzecz dewelopera. W przypadku rachunku otwartego, przekazywanie środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę odbywać się będzie stopniowo, w miarę postępu budowy - bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji. Jednocześnie bank ma obowiązek kontroli każdego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty. Ustawa przewiduje, iż deweloper będzie mógł zastosować dodatkowy mechanizm ochronny w rachunku powierniczym otwartym w postaci gwarancji ubezpieczeniowej bądź bankowej. Należy się jednak spodziewać, iż deweloperzy najczęściej będą korzystać tylko i wyłącznie z otwartego rachunku powierniczego.

Dzięki wprowadzeniu obowiązkowych rachunków powierniczych środki wpłacone przez nabywców będą bezpieczne w razie ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Do tej pory cały majątek dewelopera wchodził w skład masy upadłościowej, z której były pokrywane zaległości podatkowe, koszty kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzenie pracowników, wykonawcy robót lub syndyka, etc. Nowa ustawa przewiduje, że roszczenia nabywców będą zaspokajane w pierwszej kolejności ze specjalnie wydzielonej masy majątkowej, na którą składać się będą m.in. środki umieszczone na rachunkach powierniczych, a także prawo własności lub użytkowania wieczystego działki, na którym realizowana jest inwestycja. Nabywcy będą mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego.

Nowa ustawa wprowadza korzystne dla klientów regulacje, zwiększając tym samym ich bezpieczeństwo. Jednakże koszty nowych rozwiązań prawnych i finansowych bez wątpienia zwiększą obciążenia finansowe po ich stronie.

Zobacz oferty nieruchomości z rynku pierwotnego na sprzedaż na Domiporta.pl



Więcej o: