Zacznijmy od wyjaśnienia, że rozwiązania, które tu za chwilę przedstawimy, nie są ostateczne. Na razie Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przygotowało założenia do projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Te założenia przez co najmniej kilka miesięcy będą konsultowane z różnego rodzaju organizacjami, także lokatorskimi. I najpewniej dopiero pod koniec roku rząd zdecyduje o ewentualnym skierowaniu projektu do Sejmu.
Nieuniknione podwyżki
Jeśli jesteś jednym z trzech milionów lokatorów zajmujących mieszkanie w gminnej czynszówce, to nie mamy dla ciebie dobrych wiadomości. Ministerstwo chce, by czynsze pokrywały przynajmniej koszty eksploatacji i remontów. A to oznacza podwyżki. W każdym mieście mogą być inne. Tym bardziej że gmina mogłaby ustalić jednolitą stawkę bazową dla dzielnicy lub gminy albo dla każdego budynku z osobna.
Jednak żeby zobrazować skalę problemu, posłużymy się statystykami, które podało ministerstwo. Z jego analizy wynika, że wpływy czynszowe stanowiły w ubiegłym roku niespełna 67 proc. kosztów utrzymania lokali. W ankietowanych gminach przeciętna stawka czynszu wynosiła 3,89 zł za m kw. Chcąc zrównoważyć przychody z kosztami utrzymania czynszówek ta stawka musiałaby wzrosnąć do 5,83 zł za metr, czyli prawie o 50 proc.! W przypadku 50-metrowego mieszkania miesięczna opłata tylko z tego tytułu wzrosłaby aż o 97 zł. A przecież drożeją też energia, woda czy ścieki.
Dodatek dla najuboższych
Prosta droga do eksmisji? Niekoniecznie. Zgodnie z założeniami podwyżki nie obejmą wszystkich w jednakowym stopniu, gdyż gminy zachowałyby prawo do różnicowania stawek, m.in. ze względu na sytuację materialną najemców.
Tak naprawdę chodzi o to, żeby gminy nie dopłacały z naszych podatków do tych, którym się nieźle powodzi. Być może niektórzy z najemców mieszkań komunalnych mogą sobie pozwolić na kupno mieszkania za kredyt. Obecnie gmina nie ma prawa zaglądać do ich PIT-ów, jeśli nie proszą o dodatek mieszkaniowy. Nawet jeśli takich lokatorów jest 10 proc., to w skali całego kraju daje to ponad 100 tys. mieszkań dla bardziej potrzebujących. Najubożsi nie powinni odczuć podwyżki czynszu również dlatego, że chroni ich dodatek mieszkaniowy, a ten wzrośnie. Ministerstwo ocenia, że powinien on zrekompensować wyższe wydatki.
Uwaga! Paradoksalnie podwyżka czynszu w mieszkaniach komunalnych to dobra wiadomość dla mieszkańców spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, TBS-ów, a zwłaszcza lokatorów w prywatnych czynszówkach, którzy korzystają z dodatków mieszkaniowych. Dlaczego? Bo przy obliczaniu dodatku brany jest pod uwagę czynsz obowiązujący w budynku należącym do gminy. Czyli lokator w prywatnej kamienicy może płacić dwa czy nawet trzy razy więcej niż sąsiad w czynszówce komunalnej, ale i tak obydwaj dostają taką samą dopłatę do mieszkania. Wzrost czynszów w domach należących do gmin zmniejszy tę dysproporcję.
Ministerstwo szacuje, że na podwyżkę dodatku mieszkaniowego mogłoby liczyć nawet ćwierć miliona gospodarstw domowych. I co ważne, z punktu widzenia finansów gmin podwyżka czynszów i równocześnie dodatków mieszkaniowych byłaby dla nich korzystna. W skali całego kraju gminy mogą zaoszczędzić nawet 900 mln zł rocznie.
Zamiana konieczna?
Podwyżki czynszu najpewniej zmuszą część lokatorów do zamiany mieszkań na mniejsze i tańsze w utrzymaniu. W wielu przypadkach umożliwi to sięgnięcie po wspomniany wcześniej dodatek mieszkaniowy. Sęk w tym, że aby go dostać, nie wystarczy mieć niski dochód. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych określa też normy metrażowe. Np. dodatku nie dostanie emerytka, która zajmuje 46-metrowe lub większe mieszkanie, bo norma dla samotnej osoby wynosi 35 m kw. Dopuszczalna jest 30-proc. nadwyżka metrażu (w tym przypadku do 45,5 m kw.), ale dodatek jest wtedy obliczany tylko dla powierzchni normatywnej, czyli 35 m kw.
Koniec z "dziedziczeniem"
Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zaproponowało też inny sposób na odzyskanie przez gminy części mieszkań dla rodzin czekających na nie w kolejce. Mianowicie resort chce pozbawić najbliższych zmarłych najemców prawa do "dziedziczenia" zajmowanych przez nich lokali.
Obecnie tę kwestię reguluje art. 691 kodeksu cywilnego: "W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą". Osoby wymienione w powyższym przepisie zachowają lokal, jeśli "stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci". Co ważne, ów nowy najemca może starać się o wykup mieszkania.
Założenia do nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów zakładają, że aby zachować lokal, trzeba będzie spełnić kryterium dochodowe ustalone przez radę gminy (więcej na ten temat za chwilę). Gmina będzie też mogła wskazać małżonkowi lub dziecku inny, np. mniejszy lokal zamienny. Chodzi o to, by gminne czynszówki były miejscem dla rodzin, które nie mają szans na własne mieszkanie ani jego wynajęcie za rynkowy czynsz.
Uwaga! To rozwiązanie prawdopodobnie zadziała z pewnym opóźnieniem, bo nie obejmie już zawartych umów najmu. Oznacza to, że po śmierci obecnych najemców ich dzieci czy wnuki będą mogły przejąć mieszkania na dotychczasowych zasadach. Z tą różnicą, że będą to nowe umowy, zawierane na ściśle określony czas.
I jeszcze jedno. Gmina będzie mogła rozwiązać umowę najmu z lokatorem, jeśli się dowie, że ten posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej (położonej w powiecie, w którym znajduje się ten lokal lub w powiecie sąsiednim).
Maksymalnie na pięć lat
W ministerstwie wychodzą z założenia, że komunalna czynszówka powinna być miejscem dla rodzin, które znalazły się w tarapatach finansowych (choroba, utrata pracy). Gdy po jakimś czasie wyjdą na prostą (osiągną dochody umożliwiające zakup bądź najem wolnorynkowy), powinny zwolnić mieszkanie innym potrzebującym pomocy. Dlatego umowy najmu nie będą, tak to jest obecnie, zawierane na czas nieokreślony (teraz wyjątkiem są lokale socjalne dla najuboższych). Zgodnie z założeniami do projektu gminy mają dostać możliwość zawierania umowy na okres od roku do pięciu lat. Jej przedłużenie za każdym razem będzie uzależnione od spełnienia kryterium dochodowego.
Uwaga! Ustawa ma określić minimalny próg dochodowy, a rada gminy będzie go mogła podwyższyć. Ile wyniesie to minimum? Na razie resort proponuje, aby była to jedna czwarta przeciętnego wynagrodzenia w województwie na członka gospodarstwa domowego. Np. w województwie mazowieckim będzie to ponad tysiąc złotych na osobę, ale w innych może to być tylko 600-700 zł.
Mniejsza ochrona przed eksmisją
Ta propozycja wzbudzi najpewniej najwięcej emocji - ministerstwo chce skasować przepis, który gwarantuje lokal socjalny m.in.: eksmitowanym kobietom w ciąży, rodzinom z niepełnoletnim dzieckiem, osobom obłożnie chorym, niepełnosprawnym, a także znacznej część emerytów i rencistów oraz bezrobotnym. Bo zdaniem resortu na część lokatorów ten rodzaj ochrony działa demoralizująco. Poza tym niektórzy właściciele wolą trzymać mieszkanie puste albo wynająć je studentom, niż wpuścić do niego młode małżeństwo lub inwalidę.
Ministerstwo uważa, że najlepiej będzie, jeśli o przyznaniu lokalu socjalnego zdecyduje sąd, biorąc pod uwagę sytuację rodzinną i materialną eksmitowanego.
Nie oznacza, że ci, którym sąd go nie przyzna, automatycznie trafią na bruk. Część najpewniej znajdzie sobie dach nad głową. Pozostali skorzystają z przysługującego im tymczasowego pomieszczenia. Problem w tym, że po sześciu miesiącach komornik będzie ich mógł usunąć do noclegowni lub schroniska.
Trudno sobie wyobrazić, by taki los mógł spotkać np. rodziny z małymi dziećmi czy starych i schorowanych ludzi. Rząd deklaruje więc, że gminy dostaną z budżetu państwa większy zastrzyk gotówki na budowę mieszkań socjalnych czy obiekty, które ministerstwo nazwało kiedyś pensjonatami socjalnymi. W tym roku rząd przeznaczył na czynszówki 120 mln zł. Z każdym rokiem tych pieniędzy ma być coraz więcej.
Czynszówki na każdą kieszeń
Nie ma co oszukiwać - państwo i gminy nie zapewnią dachu nad głową wszystkim potrzebującym. Najwyższa Izba Kontroli opublikowała niedawno raport, z którego wynika, że na 33 gminy, które inspektorzy wzięli pod lupę, w latach 2008-10 mieszkania budowało zaledwie 16. W tym czasie powstało tam łącznie 816 lokali. Jednak w kolejce po klucze we wszystkich tych gminach czekało blisko 23,3 tys. rodzin.
Ministerstwo chce więc zachęcić do budowania mieszkań na wynajem prywatnych inwestorów. Jedna z proponowanych poprawek w ustawie o ochronie praw lokatorów umożliwi skorzystanie z zasad najmu okazjonalnego również firmom. Taki inwestor mógłby łatwo pozbyć się lokatora w sytuacji, gdyby przestał płacić czynsz lub nie chciał się wyprowadzić z mieszkania.
Wyjaśnijmy, że najemca składa oświadczenie, że jeśli nie wywiąże się z warunków umowy, wyprowadzi się na żądanie właściciela. Takie oświadczenie musi być poświadczone przez notariusza. Ponadto lokator musi wskazać miejsce, w którym mógłby zamieszkać, a dysponent tego lokalu - wyrazić na to zgodę.
Zasada najmu okazjonalnego słabo się sprawdza w przypadku wynajmowania mieszkań przez indywidualnych właścicieli, bo ich potencjalni klienci traktują te wymogi jako zbędną biurokrację. Być może najemcy zmienią zdanie, jeśli wynajmującym będzie "profesjonalny kamienicznik". Deweloperzy już zaczęli dojrzewać do myśli, że przyszłością dla nich może być budowanie mieszkań na wynajem. Oczywiście, żaden bank nie da deweloperowi długoterminowego kredytu. Czynszówki mogą być jednak, podobnie jak np. biurowce, centra handlowe i magazyny, atrakcyjną inwestycją dla funduszy, która zapewni im stały i bezpieczny dochód.
Zaangażowanie prywatnych inwestorów w budownictwo czynszowe z pewnością spowoduje wzrost konkurencji na rynku najmu. Właściciele mieszkań w budynkach gorzej zlokalizowanych, o gorszym standardzie najpewniej byliby zmuszeni obniżyć czynsze, co zwiększyłoby szanse na samodzielne lokum dla rodzin gorzej sytuowanych. Poza tym, jeśli złagodzone zostaną przepisy dotyczące eksmisji, na wynajem zdecydują się też właściciele, którzy obecnie wolą trzymać swoje lokale puste w obawie przed nieuczciwymi lokatorami.
Mieszkanie od gminy? Marne szanse
Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej podaje, że w posiadaniu gmin jest jeszcze około miliona mieszkań, czyli 8 proc. całości zasobów mieszkaniowych w naszym kraju. Na listach oczekujących na przydział mieszkania w komunalnej czynszówce znajduje się co najmniej 135 tys. gospodarstw domowych. Ich perspektywy są dramatycznie złe. W latach 2006-11 gminy wybudowały bowiem zaledwie 19,8 tys. nowych mieszkań, czyli ok. 3,3 tys. rocznie. Oznacza to, że na każdą statystyczną gminę przypada rocznie niewiele więcej niż jeden wybudowany lokal. Do tej puli mieszkań można doliczyć kilkanaście tysięcy, które gminy co rok odzyskują, np. po zmarłych najemcach. Jednak równocześnie zasoby gmin kurczą się wskutek sprzedaży mieszkań lokatorom.
