Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Choć pod wieloma względami zakup nieruchomości na rynku wtórnym jest czynnością obarczoną mniejszym ryzykiem i o wiele mniej skomplikowaną niż analogiczny zakup na rynku pierwotnym, to jednak musimy pamiętać o zachowaniu bezpieczeństwa. Chodzi o sporządzenie takiej umowy, która maksymalnie zabezpieczy nasze interesy. Ważne jest także zweryfikowanie stanu prawnego kupowanej nieruchomości.
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym poprzedzony jest zwykle umową przedwstępną, w której zarówno kupujący jak i sprzedający zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ponieważ obowiązujące przepisy nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej żadnej szczególnej formy, to często zawierana jest ona w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Zawierając umowę przedwstępną, niezależnie od jej formy, zabezpieczamy się na wypadek, gdyby strona zobowiązana do zawarcia transakcji uchylała się od jej wykonania. Wtedy druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie takiej umowy przyrzeczonej. Oczywiście w każdej konkretnej umowie zakres takiego odszkodowania można określić odmiennie.

Pamiętajmy jednak, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego - a więc w formie jakiej przepisy wymagają już dla zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - strona uprawniona może nie tylko dochodzić odszkodowania, ale także dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem, a prawomocne orzeczenie sądu zastępuje wtedy oświadczenie woli drugiej strony w powyższym zakresie.

Tak więc już na etapie podjęcia decyzji o formie takiej umowy, możemy zagwarantować sobie pewne przywileje, choć z drugiej strony decydujemy także o naszych obowiązkach. Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego mamy możliwość wpisania naszego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. W praktyce oznacza to, że nawet gdyby zjawił się kupiec, który proponuje sprzedającemu znacznie wyższą cenę, od tej ustalonej z nami, sprzedający będzie związany umową z nami i nie będzie mógł sprzedać tego lokalu osobie trzeciej.

Elementy umowy przedwstępnej

Niezależnie od formy umowy przedwstępnej, należy zadbać o takie zapisy w jej treści, aby maksymalnie zabezpieczyć nasze interesy. Chociaż każda umowa jest inna, można wskazać kilka podstawowych zasad, którymi należy się kierować przy jej spisywaniu. Do podstawowych elementów tej umowy należą:

- określenie stron umowy: ich dokładne dane, w przypadku osoby prawnej jej dane rejestrowe i sposób reprezentacji,

- przedmiot umowy czyli rodzaj prawa do lokalu, adres i położenie, powierzchnię, prawa z związane z lokalem, prawo do miejsca postojowego lub garażu czy komórki, numer księgi wieczystej jeśli jest prowadzona,

- łączna cena przedmiotu umowy ustalona pomiędzy stronami oraz termin i sposób płatności, w szczególności to czy środki pochodziły będą z wkładu własnego kupującego, czy też przy nabyciu lokalu będzie on posiłkował się kredytem. W przypadku posiłkowania się kredytem pamiętać musimy o tym, że uruchomienie kredytu przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, inaczej niż na rynku pierwotnym, nastąpi kilka dni po podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży,

- termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz termin opuszczenia lokalu przez sprzedającego oraz jego wydania kupującemu, przy czym wydanie lokalu następuje zwykle po uprzednim zapłaceniu przez kupującego całej ceny sprzedaży. Pamiętajmy, że jeżeli strony w takiej umowie przedwstępnej nie określą szczegółowo terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania umowy przyrzeczonej, choć w praktyce to obie strony są do tego uprawnione, zarówno sprzedający jak i kupujący.

W takim przypadku, jeśli każda ze stron wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w powyższym zakresie. Dlatego właśnie, choć ważność samej umowy nie zależy od ustalenia w niej terminu umowy przyrzeczonej, wcześniejsze jego wspólne ustalenie daje obu stronom komfort psychiczny, a także czas do tego, aby odpowiednio przygotować się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży: sprzedający może spokojnie zebrać niezbędne dokumenty, kupujący zaś, który na daną chwilę nie dysponuje wystarczającymi środkami na zakup lokalu, może je spokojnie gromadzić, np. poprzez wcześniejsze zerwanie lokaty, czy też uzyskanie kredytu w wybranym banku na sfinansowanie zakupu lokalu,

- konsekwencje ponoszone przez strony w przypadku niewywiązywania się przez nie z postanowień umowy, ewentualne kary umowne, przy czym zwykle zamiast kar umownych na rynku wtórnym obowiązują postanowienia dotyczące wpłaty zaliczki lub zadatku na poczet ustalonej ceny mieszkania. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że te podobnie brzmiące wyrażenia, w zależności od tego które z nich zostanie w danej sytuacji zastosowane, pociągają za sobą odmienne konsekwencje finansowe dla stron.

I tak zadatek jest formą finansowego zabezpieczenia wykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek w kwocie nominalnej, a jeżeli sama go dała może żądać jego dwukrotnej wysokości.

Oznacza to, że strona z przyczyn której do przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dochodzi, traci kwotę ustalonego zadatku. Pamiętajmy, że zadatek zwyczajowo wynosi 10 proc. wartości umowy, choć oczywiście jego wysokość strony mogą ustalić odmiennie. Wręczona zaś przy zawarciu umowy przedwstępnej zaliczka nie jest w zasadzie zabezpieczeniem finansowym i nie pełni funkcji odszkodowawczej, ponieważ gdy strona wycofa się z zawartej już umowy i to niezależnie od przyczyn, zaliczka jest zwracana w kwocie nominalnej stronie, która ją wręczyła.

W przypadku wykonania umowy, zarówno wręczony zadatek jak i zaliczka, ulegają zaliczeniu na poczet ustalonej przez strony ceny sprzedaży.

Dodatkowo umowa taka może zawierać inne elementy związane z konkretną sytuacją oraz ustalenia poczynione przez strony. Mogą to być np. opis stanu lokalu, wykonanie ewentualnych dodatkowych prac w lokalu, usunięcia usterek, jeśli jest to lokal wykończony, a sprzedający zobowiązał się pozostawić w ramach ustalonej ceny jakieś wyposażenie.

Każdorazowo należy sprawdzić także, czy nabywane przez nas mieszkanie nie jest obciążone jakimiś długami. W tym celu należy nie tylko zapoznać się z treścią wpisów w księdze wieczystej lokalu, ale poprosić też o zaświadczenie z administracji oraz o ostatnie opłacone rachunki - choć tak naprawdę będą one niezbędne przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Dokumenty

Przystępując do zawarcia umowy, także przedwstępnej, żądajmy od sprzedającego okazania dokumentów potwierdzających, że dana osoba rzeczywiście jest właścicielem przedmiotu naszej umowy, a także takich, które pozwolą nam ocenić stan prawny lokalu.

Podstawowym dokumentem, jakim powinien się legitymować sprzedający jest dokument nabycia przez niego zbywanego prawa do lokalu oraz drugi dokument potwierdzający, że prawo to przysługuje mu w chwili obecnej.

Dokumenty nabycia mogą być różne, najczęściej spotykanym dokumentem jest akt notarialny obejmujący np. umowę sprzedaży czy darowizny, ale może to być także inny dokument, np. stwierdzający nabycie spadku, w przypadku zaś praw spółdzielczych może to być chociażby przydział ze spółdzielni.

Oprócz dokumentu nabycia, który może pochodzić sprzed wielu lat, pamiętajmy o aktualnym dokumencie potwierdzającym, że sprzedającemu zbywane prawo przysługuje na dany moment. W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu będzie to aktualne zaświadczenie wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, natomiast w przypadku tzw. lokali hipotecznych (a także w przypadku niektórych spółdzielczych własnościowych praw do lokali), będzie to aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu.

Zgodnie z obowiązującą zasadą jawności ksiąg wieczystych, każdy z nas ma prawo wglądu do takiej księgi, którą możemy znaleźć pod adresem: www.ms.gov.pl . Sprawdzenia treści księgi wieczystej najlepiej dokonywać bezpośrednio przed zawarciem umowy tak, aby wyeliminować ryzyko powstania nowych wpisów, czy też nowych wzmianek ostrzegających o toczących się, a jeszcze nierozpoznanych sprawach związanych z wybranym lokum.

Nie znaczy to, że nie możemy nabywać lokalu obciążonego długiem, w szczególności kredytem bankowym. Nie jest to przeszkodą w transakcji pod warunkiem, że dokonamy odpowiednich zapisów w umowie, tak aby docelowo kupujący nabył nieruchomość bez ponoszenia odpowiedzialności za długi i obciążenia zbywcy.

Do samej umowy sprzedaży będziemy potrzebować także dodatkowych dokumentów, których rodzaj zależy od charakteru transakcji, przy czym do standardowych dokumentów należy zaświadczenie z właściwego urzędu potwierdzające, że w danym lokalu nikt nie jest zameldowany.

Do momentu złożenia naszego podpisu pod umową przedwstępną, możemy się jeszcze zastanowić jakie są możliwości i oczekiwania, co taką umową chcielibyśmy sobie zagwarantować, a z czego ostatecznie możemy zrezygnować. W przypadku jeśli przy zakupie nieruchomości posiłkujemy się kredytem warto podjęte przez nas zobowiązania, w szczególności co do kwot i terminów zapłaty, uzgodnić z naszym doradcą kredytowym.