Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Zadatek to ustalona przez strony suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy, stosowana w różnego typu umowach i wzorcach umownych. W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości jest instytucją bardzo często spotykaną.
Zadatek przyjmowany jest za mechanizm mobilizujący dłużnika do spełnienia świadczenia, a powszechnie uznaje się iż stanowi element umowy kwalifikowany jako dodatkowe zastrzeżenie umowne (nieważność umowy powoduje także nieważność zastrzeżenia zadatku). Instytucja zadatku przy umowie przedwstępnej może pełnić kilka funkcji m.in. zaliczki danej na poczet świadczenia, zadośćuczynienia w sytuacji odstąpienia strony od zawarcia umowy- sankcji za niewykonanie umowy.

Skutek zastrzeżonego w umowie zadatku powstaje w przypadku, gdy wierzyciel skorzysta ze swojego uprawnienia do odstąpienia od umowy. Polega to na wyłączeniu ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej i zastąpieniu ich świadczeniem o charakterze zryczałtowanego odszkodowania, którego rozmiar wyznaczany jest przez wysokość zadatku.

Jeżeli wierzyciel był stroną umowy otrzymującą zadatek, ma prawo go zachować i w ten sposób zaspokoić swój interes, a gdy był stroną dającą przedmiot zadatku, wówczas ma roszczenie o jego zwrot w podwójnej wysokości.

Realizacja uprawnienia do zachowania zadatku wymaga jedynie udowodnienia, ze istniało zobowiązanie pomiędzy stronami, np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, w której zastrzeżono zadatek, a dłużnik zobowiązania nie wykonał, a tym samym nie wywiązał się z umowy.

Istnieją również sytuacje, kiedy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty dwukrotnej sumy odpada:

- niewykonania umowy na skutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi;

- niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony umowy;

- rozwiązania umowy - nie tylko przez strony, ale także w drodze orzeczenia sądowego;

- wykonania umowy, gdy nie można zaliczyć zadatku na poczet świadczenia strony.

W kwestii wymagalności zastrzeżonego zadatku przyjmuje się datę rozwiązania umowy przedwstępnej za datę wymagalności roszczenia strony umowy o zwrot zadatku. Stanowisko to zostało również przyjęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 września 1994 roku - "Data rozwiązania umowy przedwstępnej (art. 394 § 3 zdanie pierwsze k.c.) jest jednocześnie datą wymagalności roszczenia (art. 455 § 1 k.c.) o zwrot zadatku" (II CRN 84/94).

Na marginesie należy zwrócić uwagę na formę odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Pomimo że zawierana jest w formie aktu notarialnego odstąpienie od umowy - poza wypadkami wyraźnie wskazanymi w ustawie - może nastąpić w każdej dowolnej formie pisemnej (wyrok SN I CK 191/04)