Ustawa deweloperska - co zyska nabywca mieszkania

Wiosną wejdą w życie nowe przepisy regulujące stosunki między firmami deweloperskimi a ich klientami. Od 29 kwietnia 2012 r. nabywca własnego ?M? będzie lepiej chroniony, a w razie upadłości dewelopera łatwiej mu będzie odzyskać pieniądze.
Ustawa ma na celu ochronę klientów firm deweloperskich, ponieważ dotychczasowe przepisy prawa nie zapewniały wystarczającej ochrony ich interesów. Ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosił przede wszystkim nabywca, który był narażony na utratę nie tylko lokalu mieszkalnego, ale także oszczędności - pozostając z kredytem, który będzie spłacał przez wiele lat.

Akt notarialny - konieczny

W stosunkach deweloperskich charakterystyczne jest wykorzystanie środków finansowych nabywców już w trakcie przedsięwzięcia, co w praktyce zobowiązywało klienta do zapłaty deweloperowi całego wynagrodzenia lub znacznej jego części, jeszcze przed ukończeniem budowy, a co za tym idzie - przed przeniesieniem własności zamówionego lokalu. Wówczas jedynym sposobem na zapewnienie ochrony było zawarcie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego.

Zachowanie tej formy skutkowało powstaniem roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, którego można dochodzić na drodze sądowej. W praktyce jednak znaczna część umów deweloperskich zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, głównie ze względów ekonomicznych. Taka umowa staje się umową przedwstępną o tzw. słabszym skutku, która uprawnia jedynie do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera.

Warto wspomnieć, że w przypadku nie rozpoczęcia budowy lub chociażby jej przerwania, nawet zachowanie formy notarialnej i ujawnienie wspomnianego roszczenia w księdze wieczystej może okazać się niewystarczające dla skutecznej realizacji roszczeń. Wraz z upadłością dewelopera nabywca co do zasady traci uprawnienie do uzyskania odrębnej własności lokalu nawet w przypadku jego wydania - jeżeli przed datą upadłości odrębna własność nie została na niego przeniesiona.

Ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. wychodzi naprzeciw tym wszystkim problemom, ponieważ przewiduje szereg rozwiązań, które mają na celu zmniejszenie ryzyka związanego z zakupem mieszkania od dewelopera.

Większa ochrona, większe koszty

Ustawa potocznie zwana "deweloperską" określa m.in. zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, treść takich umów, ale co szczególnie istotne z punktu widzenia nabywców - środki ochrony wpłat, których dokonują i zasady postępowania w razie upadłości dewelopera.

Nowe regulacje, które wiosną wejdą w życie, narzucą dodatkowe obowiązki na deweloperów, które chroniąc nabywców jednocześnie przysporzą dodatkowych kosztów. W świetle przepisów ustawy każda umowa deweloperska, dla swojej ważności będzie wymagać zachowania formy aktu notarialnego. Koszt sporządzenia takiej umowy obciąży nabywcę i dewelopera - po połowie. Dla tych mniej ostrożnych, którzy ze względów czysto ekonomicznych planowali w przyszłości zawrzeć umowę z deweloperem w zwykłej formie pisemnej, oznacza to dodatkowe koszty - w zamian na ochronę. Dodatkowo, roszczenie o wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności będzie obowiązkowo ujawniane w księdze wieczystej.

Jednak co w sytuacji odmowy przyznania kredytu? Istnieje ryzyko, że klienci firm deweloperskich ale i sami deweloperzy poniosą niepotrzebne koszty sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Bank zanim przyzna kredyt na zakup wymarzonego "M" - zażąda umowy przedwstępnej. W świetle nowej ustawy wszelkie umowy zawierane między deweloperem a nabywcą mieszkania muszą mieć formę aktu notarialnego, a nie jak dotychczas zwykłą pisemną.

Bankowy rachunek powierniczy

Rewolucyjną zmianą jest nałożenie na dewelopera obowiązku założenia dla każdego nabywcy bankowego rachunku powierniczego. Ustawa wyróżnia dwa typy rachunków - otwarty i zamknięty. Zasadnicza różnica polega na sposobie zwalniania przez bank środków pieniężnych. W przypadku otwartego rachunku powierniczego, bank wypłaca deweloperowi zdeponowane środki w miarę zakończenia poszczególnych etapów robót budowlanych, zgodnie z harmonogramem budowy określonym w umowie. Z kolei w przypadku zamkniętego rachunku - wypłata nastąpi dopiero po zakończeniu całej inwestycji i po przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości.

Takie rozwiązanie jest bez wątpienia korzystne dla nabywców z racji tego, że w razie upadłości dewelopera, pieniądze zgromadzone na rachunkach powierniczych będą wypłacane klientom z pierwszeństwem przed pozostałymi wierzycielami upadłego. Banki natomiast będą mogły czerpać korzyści nie tylko z zakładania rachunków i obracania pieniędzmi nabywców, ale także z kontroli nad prawidłowym przebiegiem inwestycji.

Istotną kwestią jest, że wszelkie koszty i opłaty prowadzenia takich rachunków obciążą dewelopera. Nowe regulacje z pewnością uderzą w małe firmy, które zmuszone do sfinansowania przynajmniej części inwestycji z własnych środków mogą nie przetrwać konkurencji. Banki bowiem nie wypłacą deweloperowi środków wpłaconych przez nabywcę na otwarte rachunki powiernicze bez stwierdzenia zakończenia danego etapu przedsięwzięcia. Przy zamkniętych rachunkach - dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności.

Nabywca zyskuje ubezpieczenie

Klienci firm deweloperskich zyskają dodatkową ochronę poprzez gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, na mocy której odpowiednio bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci im środki, które zainwestowali na poczet mieszkania (pomniejszone o kwotę środków wypłaconych im z mieszkaniowego rachunku powierniczego). Stanie się tak w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy z przyczyn wskazanych w ustawie np. z powodu nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie. Przed skorzystaniem z tego uprawnienia należy wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120-dni na dopełnienie obowiązku.

Ustawa nakłada także na nabywcę obowiązek - odbioru mieszkania pod groźbą skorzystania przez dewelopera z prawa do odstąpienia od umowy, jeżeli pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej nabywca nie stawi się do odbioru.

Przed zawarciem umowy deweloperskiej warto zapoznać się z obowiązkami ciążącymi na deweloperze. Powinien on sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia i doręczyć go osobie zainteresowanej zawarciem umowy. Co istotne czyni to nieodpłatnie. Wszelkie informacje o zmianach prospektu powinny być doręczone w czasie pozwalającym na zapoznanie się z ich treścią jeszcze przed zawarciem umowy.

Ustawa gwarantuje nabywcom możliwość zapoznania się nie tylko z projektem, pozwoleniem na budowę, czy stanem księgi wieczystej, ale także z sytuacją prawo-finansową dewelopera - co z pewnością pomoże uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości.