Nadmierność zabezpieczenia hipotecznego

Hipoteka jest bardzo powszechnym sposobem zabezpieczania wierzytelności. W celu sfinansowania wielu potrzeb - najczęściej mieszkaniowych, niejednokrotnie wielu z nas sięga po kredyt, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość.
Decydując się na kredyt hipoteczny warto zwrócić uwagę na to, by nie wyczerpać swojej zdolności kredytowej bez uzasadnionej potrzeby. Może to bowiem znacznie utrudnić uzyskanie w przyszłości dodatkowych środków finansowych. Sytuacja, w której suma hipoteczna jest zbyt wysoka w stosunku do racjonalnej potrzeby ochrony interesu np. banku jako wierzyciela - określana jest mianem nadzabezpieczenia lub nadmiernością zabezpieczenia.

20 lutego 2011 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która wprowadziła narzędzie, służące ochronie interesów kredytobiorców lub ogólnie rzecz ujmując - dłużników. Artykuł 68 ust. 2 zd. 2 u.k.w.h daje możliwość następczego ukształtowania stosunku prawnego poprzez zmniejszenie sumy hipoteki. Warto zauważyć, że przepis ten odnosi się zarówno do pierwotnego nadzabezpieczenia, jak i następczego. Jeżeli wspomniana nadmierność istnieje już w dacie ustanowienia hipoteki - jest to nadzabezpieczenie pierwotne, natomiast późniejsze pojawienie się dysproporcji np. w rezultacie częściowego wygaśnięcia wierzytelności (częściowa spłata kredytu) - jest określane mianem nadzabezpieczenia następczego.

Warto zwrócić uwagę na ograniczoną rolę notariusza, który w imię ochrony słusznych interesów właściciela nieruchomości, może (ale nie musi) poinformować go o treści istniejącego prawa oraz o dostrzeżonej nadmiernej dysproporcji pomiędzy sumą hipoteki a wartością zabezpieczanej wierzytelności. Bezcelowe będzie powołanie się na nieważność czynności prawnej wyłącznie ze względu na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.), bowiem art. 68 ust. 2 zd. 2 u.k.w.h. w przypadku nadzabezpieczenia - wykluczył nieważność umowy ustanawiającej hipotekę. Uprawienie do żądania zmniejszenia sumy hipoteki ma na celu ochronę interesu właściciela nieruchomości, bez sięgania do sankcji nieważności czynności prawnej.

Powyższe uprawnienie powstaje z chwilą wystąpienia nadmierności, a wygasa wraz z wygaśnięciem hipoteki (lub gdy zabezpieczenie hipoteczne przestanie być nadmierne). Dochodzi się go w trybie procesowym. Legitymacja czynna przysługuje właścicielowi nieruchomości (powód), a legitymacja bierna - wierzycielowi hipotecznemu (pozwany). Sądem właściwym do rozpoznania sprawy będzie zgodnie z właściwością miejscową - sąd miejsca położenia nieruchomości. Wartość przedmiotu sporu może stanowić suma, o którą ma być obniżona hipoteka, jednakże właściciel może po prostu zażądać obniżenia sumy hipotecznej, bez wskazywania w pozwie dokładnej kwoty.

Sąd w swoim rozstrzygnięciu powinien wziąć pod uwagę także sytuację wierzyciela - by obniżenie sumy hipotecznej nie naruszało jego uzasadnionych i racjonalnych interesów. Zatem należy się spodziewać, że wszelkie wątpliwości co do nadzabezpieczenia będą rozstrzygane na korzyść wierzyciela. Przy ustalaniu ewentualnej nadmierności będą brane pod uwagę takie elementy jak: suma hipoteki, wysokość zabezpieczanych wierzytelności, waluta, wahania kursowe oraz wiele innych. Szczególną ostrożność należy zachować w przypadku rozbieżności pomiędzy walutą hipoteki a walutą wierzytelności - ze względu na potencjalne wahania kursów walut.

Przyjmuje się, że jeżeli suma hipoteczna nie przekracza 150% łącznych kwot - wierzytelności i roszczeń o świadczenia uboczne np. odsetki, wówczas nadmierność zabezpieczenia nie powstaje. Jednakże nie istnieje w praktyce ogólna definicja nadzabezpieczenia, nie można też jej stwierdzić bez szczegółowego zbadania wszystkich czynników.

Podstawą wpisu obniżonej sumy hipotecznej do księgi wieczystej będzie odpis prawomocnego wyroku sądu, który na skutek stwierdzenia nadmierności dokonał ewentualnego zmniejszenia sumy hipotecznej.