Wspólnota mieszkaniowa nie do ruszenia?

Jak rozwiązać problem zarządu wspólnoty mieszkaniowej niezajmującego się w należyty sposób ze sprawami wspólnoty i jednocześnie utrudniającego swoje odwołanie?
Stosunkowo często we wspólnotach mieszkaniowych pojawia się problem niezadowolenia ze sposobu funkcjonowania zarządu danej wspólnoty. Przyczyn tego może być wiele, jak chociażby zaniedbywanie przez zarząd swoich obowiązków ustawowych wobec nieruchomości wspólnej w postaci braku niezbędnych remontów czy bieżącej konserwacji. Innym powodem takiego stanu rzeczy może być brak kontaktu właścicieli lokali z członkami zarządu, wynikający z faktu sprzedaży lokali w nieruchomości wspólnej przez członków zarządu. Przepis art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (WłLokU) dopuszcza bowiem sytuację, w której w skład zarząd wspólnoty wchodzą osoby spoza grona właścicieli lokali. W sytuacji takiej, rzeczą naturalna wydaje się rezygnacja z członkowstwa w zarządzie. Wówczas należy odwołać stary zarząd i dokonać wyboru nowego jego składu.

Przepis art. 20 ust. 2 WłLokU mówi, iż zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Oznacza to, iż w drodze uchwały podjętej w trybie określonym w art. 23 WłLokU, regulującym procedurę podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową, właściciele mogą swobodnie dokonać zmian w składzie zarządu wedle woli większości.

Tutaj może pojawić się jednak problem ewentualnej obstrukcji zarządu wspólnoty, który może nie być zainteresowany zwołaniem zebrania, mającego na celu zmiany personalne w jego składzie. Niechęć ta może wynikać z obawy przed wyjściem na jaw niekorzystnych działań podejmowanych przez zarząd lub blokowaniem rozwiązania zawieranych przez zarząd niekorzystnych umów wiążących wspólnotę, a przynoszącym korzyść członkom zarządu.

Artykuł 31 lit. b WłLokU, który umożliwia zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, nie zawiera przepisu dającego zabezpieczenie członków wspólnoty przed niewykonaniem obowiązku zwołania zebrania przez zarząd, tak jak ma to miejsce w przypadku corocznego obligatoryjnego zebraniu (art. 30 ust. 1a WłLokU). Wówczas wobec niewywiązywania się przez zarząd z obowiązku zwołania zebrania na wniosek członków wspólnoty, każdy z właścicieli lokali na podstawie art. 26 WłLokU może zwrócić się do sądu z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego.

Niemniej, co zrobić kiedy konieczność zmiany zarządu zachodzi natychmiast, a oczekiwanie na rozstrzygniecie sądu w przedmiocie ustanowienia zarządcy przymusowego, może przynieść wspólnocie niepowetowane straty? Ustawa o własności lokali nie daje wprost jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie, jednak tradycyjnie naprzeciw tego typu sytuacjom wychodzi doktryna oraz orzecznictwo.

Zarząd wspólnoty nie może skutecznie blokować chęci i dążenia do wyrażenia określonej woli członków wspólnoty, ponieważ stoi to w sprzeczności z naczelną zasadą wspólnot mieszkaniowych jaką jest zasada woli właścicieli. Wyraża ona funkcję i zakres kompetencji ogółu członków wspólnoty mieszkaniowej, będącej przecież organem nadrzędnym względem zarządu wspólnoty. Decydujące znaczenie ma głos właścicieli lokali przybierający kształt uchwały. Zarząd wspólnoty w istocie pełni rolę służebną wobec właścicieli lokali, a jego głównym zadaniem jest kierowanie i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wykonywanie podjętych przez właścicieli uchwał. W tym kontekście należy przyjąć, iż w sytuacji, kiedy zarząd uniemożliwia podjęcie uchwały w trybie art. 23 WłLokU, to nie do końca ma to znaczenie, ponieważ to sama wola właścicieli jest wiążąca, z pewnymi jednak zastrzeżeniami. Po pierwsze, musi za uchwałą odwołującą zarząd opowiedzieć się większość właścicieli; po wtóre, zbieranie głosów przez de facto osoby nieuprawnione nie może mieć wpływu na treść podjętej uchwały (wyrok SN, IV CK 543/03).

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wypływa wniosek, że podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, w sytuacji gdy właściciel lokalu ma okazję zapoznać się z projektem proponowanej uchwały, sanuje brak powiadomienia na piśmie o terminie, czasie i porządku obrad zebrania członków wspólnoty, wymagany brzmieniem przepisu art. 32 WłLokU, który ma na celu jedynie ochronę interesów właścicieli lokali, a nie członków zarządu.

Oznacza to, iż dopuszczalne jest podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów bez formalnego, zgodnego z postanowieniami art. 23 ust. 1 oraz art. 32 WłLokU, zwołania zebrania i poza zebraniem właścicieli lokali. W konsekwencji, jeżeli właściciele zdecydują, iż zbieranie podpisów odbędzie się na zwołanym nieformalnie zebraniu, to nic nie stoi naprzeciwko takiemu rozwiązaniu. Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność. Za trafną bowiem należy uznać stanowisko SN, w którym mowa jest, że nadmierne sformalizowanie interpretacji przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo do paraliżu funkcjonowania wspólnoty ze względu na sprzeciw zarządu. Zbyt rygorystyczne pojmowanie wymogów formalnych wprowadzałoby istotne utrudnienie w działalności wspólnoty.

Na skarżącym kwestionującym prawidłowość powziętej uchwały spoczywa obowiązek wykazania, że uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na treść podjętej uchwały. Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na skuteczność uchwały, gdyż w tym trybie uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości. W przypadku wniesienia przez członka wspólnoty pozwu o uchylenie uchwały (legitymacji takiej nie będzie posiadał w przywoływanej sytuacji odwołany członek zarządu, który nie jest właścicielem lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej), sąd może w wyjątkowych okolicznościach wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 WłLokU). Niepowiadomienie zaś właściciela lokalu skutkuje tym, że termin do zaskarżenia uchwały nie rozpoczyna biegu.