Wspólnota źle zarządza naszymi finansami - co teraz?

Jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej mamy prawo wiedzieć gdzie, ile i kiedy zostały one wydane. I dopóki wspólnota zarządza nimi w odpowiedni sposób, dopóty powinny to być rutynowe kontrole. Problem powstaje wtedy, gdy podczas kontroli zauważymy niezgodności. Co wtedy?
Przepis art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wskazuje, iż ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej obowiązany jest prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określonej przez wspólnotę mieszkaniową, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy. Niemniej, bez względu na to, kto prowadzi sprawy finansowe Wspólnoty, każdemu jej członkowi przysługuje prawo kontroli działalności zarządu jak i zarządcy. Zatem pierwszym krokiem powinno być gruntowne zapoznanie się z odpowiednimi dokumentami po to, aby precyzyjnie poznać sytuację finansową wspólnoty i znaleźć najwłaściwsze rozwiązanie.

Uprawnienie do tego daje art. 29 ust. 1 ustawy. Zgodnie z nim każdemu właścicielowi lokalu służy prawo kontroli zarządu. W razie zawarcia umowy o administrowanie (zarządzanie) nieruchomością wszelkie obowiązki związane z prowadzeniem dokumentacji, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną spoczywają na licencjonowanym zarządcy. Rola zarządu wspólnoty mieszkaniowej sprowadza się wówczas do nadzoru nad prawidłowym wykonywaniem powierzonych czynności. Niemniej, każdy członek wspólnoty może wystąpić do zarządu z żądaniem udzielenia informacji lub wyjaśnień dotyczących spraw wspólnoty mieszkaniowej, tym również kwestii finansowych (umów, faktur, wyciągów bankowych). Co więcej, uprawnienie to może być realizowane w każdym czasie. Zarząd wspólnoty nie może oczywiście utrudniać dostępu do tego typu informacji i ich kontroli z uwagi na ogólne zasad przejrzystości i jawności prowadzenia gospodarki finansowej wspólnoty oraz ze względu na swoją służebną wobec niej rolę, a zatem także względem jej członków. Niemniej w sytuacji, w której zarząd wspólnoty uchyla się jednak od udostępnienia jej członkom wymaganych dokumentów, można zażądać rozstrzygnięcia sądu, który może nakazać wspólnocie mieszkaniowej podjęcie określonych działań, zmierzających do udostępnienia jej członkowi przedmiotowej dokumentacji.

Po zapoznaniu z właściwymi dokumentami dotyczącymi finansów wspólnoty, istnieje możliwość omówienia sytuacji finansowej wspólnoty na corocznym lub nadzwyczajnym, zwoływanym na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zebraniu. Można tam szczegółowo przedyskutować finanse wspólnoty, szukać przyczyn złego stanu rzeczy oraz znaleźć ewentualne możliwe wyjścia. Pewnym rozwiązaniem może być podjęcie uchwały w sprawie przeprowadzenia szczegółowego audytu finansów wspólnoty, bądź uchwał zmierzających do naprawy złego stanu rzeczy, o ile określona ścieżka poprawy sytuacji zyska wolę większości członków wspólnoty.

Często jednak zasadniczym problemem w kwestii poprawy szeroko rozumianej kondycji finansowej wspólnoty jest opór zarządu nie tylko w kwestii wglądu do dokumentów, ale przede wszystkim w podejmowaniu jakichkolwiek działań naprawczych proponowanych przez członków wspólnoty. Wobec tego, jeżeli kolejne zebrania nie przynoszą pożądanego efektu w postaci podjęcia określonych działań naprawczych, można podjąć korki najdalej idące.

Pierwszym z nich jest wystąpienie do sądu w trybie art. 26 ust. 1 ustawy z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego. Znajduje to uzasadnienie w sytuacji nie wypełniania swoich obowiązków przez zarząd albo naruszania zasad prawidłowej gospodarki.

Drugą możliwością jest zmiana składu zarządu albo nawet odwołaniu wszystkich jego członków i wybór osób dających rękojmię poprawy sytuacji finansowej wspólnoty, ale także mających chęci i czas na bezpośrednie zaangażowanie się w sprawy wspólnoty. Jest to niemałe wyzwanie i dlatego wielu członków wspólnoty często woli zachować pewien status quo, niż podjąć się pracy na rzecz wspólnego dobra właścicieli lokali. A z kolei często jest przyczyną niezadowolenia z działań osób pełniących funkcje w zarządzie w sposób niedbały albo, co gorsza, w celu uzyskania własnych korzyści kosztem wspólnoty.

Najlepiej zatem jest trzymać rękę na pulsie spraw wspólnoty przez cały czas, aby potem uniknąć opisywanej sytuacji. Niemniej, często tylko odwołanie zarządu i zabranie się za sprawy wspólnoty w sposób zdecydowany, ale co ważne w najwyższym stopniu przejrzysty oraz jawny jest jedynym wyjściem uzdrowienia sytuacji finansowej nieruchomości wspólnej.

Komentarze (2)
Wspólnota źle zarządza naszymi finansami - co teraz?
Zaloguj się
  • dagmara919

    0

    Zmieniałam mieszkania kilka razy w życiu, zawsze w bloku znalazł się choć jeden sąsiad, z którym się nie dało wytrzymać bez pomocy profesjonalnej jaką jest w moim wypadku progresline. Nie każdy nadaje się do zarządzania czy administrowania i nie ma sensu marnować na to swojego cennego czasu.

  • piotrderkacz

    0

    Polecam usługi związane z audytem wspólnot mieszkaniowych adminion.pl/audyt-wspolnoty-mieszkaniowej/

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX