Bezpieczny wynajem okiem właściciela

Wynajęcie lokalu to wspólny interes - zarówno dla lokatora jak i dla właściciela. Chociaż to właśnie najemca ryzykuje więcej bo oddaje mieszkanie w obce ręce. Zatem, z jakimi problemami mierzy się najemca?
Od tygodnia w internetowych serwisach ogłoszeniowych, aukcyjnych, a teraz już na wielu portalach krąży tajemnicze ogłoszenie o nieruchomości do wynajęcia pod Krakowem. Duży dom na pięknej działce, pod miastem, ale 15 min. drogi do Wawelu . Za darmo i tylko uciążliwym studentom. Dlaczego? "Zameldowane są tam dwie uciążliwe osoby - starsza pani i jej syn i nie zamierzają opuścić mojego domu. Są zameldowani (przez moją głupotę), a chłopak ma 17 lat więc wg prawa jest nieletni - nie można ich usunąć w żaden sposób, dlatego chętnie wynajmę swój naprawdę bardzo ładny dom grupie przynajmniej ośmiu studentów (im więcej tym lepiej) lub innych osób, których sposób bycia jest głośny, hałaśliwy, imprezowy etc" - tłumaczy ogłoszeniodawca. I dodaje warunek - nie chcę osób karanych ani innych podejrzanych typów, jestem uczciwym porządnym człowiekiem i w uczciwy sposób chcę zorganizować sprawę, więc z góry dziękuję za wszelkie podejrzane propozycje - uprzejmie informuję że takie będę zgłaszał na policję.

Ogłoszenie pojawia się i znika. Na popularnym serwisie aukcyjnym zostało wyświetlone ponad 250 tys. razy. Szczególnie wśród studentów wzbudziło spory entuzjazm, ale nic dziwnego skoro wbrew temu, co słyszą zazwyczaj tu mogą "psocić do woli, organizować dowolne imprezy do woli - nie interesuje mnie, co zostanie zniszczone w domu przy okazji tych imprez - można hulać do upadłego". To zapewnia właściciel. Co myśleć o takich ofertach? - Bez wątpienia, korzystając z takiego ogłoszenia można obawiać się jego autentyczności. Jeśli ktoś z niego skorzysta musi być pewien, że wynajmującym jest rzeczywiście właściciel. Nie mamy pewności, czy za jakiś czas miejsce niechcianych lokatorów nie zajmie potencjalny nowy najemca, który nie będzie miał prawa do nieruchomości. Zostaje także kwestia oczywistego konfliktu, jaki ma wystąpić między dotychczasowymi i przyszłymi lokatorami. Nie mam więc wątpliwości, że przeciętny najemca szerokim łukiem ominie takie ogłoszenie - komentuje Bartosz Turek z agencji Home Broker.

Meldować - nie meldować

W "atrakcyjnym" ogłoszeniu spod Krakowa szczególną uwagę zwraca też kwestia zameldowania. A o tym pamiętamy bardzo rzadko. Większość studentów wyjeżdża do innego miasta, ale "na papierkach" mieszka cały czas w swoim rodzinnym mieście, w domu rodziców. Czy można się spodziewać jakiś konsekwencji z tego powodu? - Teoretycznie, gdy ktoś jest gdzieś zameldowany i tam nie mieszka, może dostać mandat i odwrotnie, mieszkając bez meldunku, też można dostać mandat. Jest to jednak prawo martwe, które czeka na zmiany. Warto dodać, że osoba mająca umowę najmu może zameldować się na pobyt czasowy bez zgody właściciela. Przy umowie na czas nieokreślony może się także okazać możliwe zameldowanie na pobyt stały - tłumaczy Bartosz Turek. Ale, wbrew temu, co pisze wspomniany już ogłoszeniodawca, nie jest tak, że zameldowany lokator może robić, co chce. - Meldunek nie daje najemcy potwierdzenia prawa do nieruchomości. Jest to tylko czynność administracyjna i informacyjna - dodaje ekspert.

Umowa to podstawa

W sierpniu na serwisie GazetaDom.pl przeprowadziliśmy internetową sondę dotyczącą wynajmu. 62 proc. jej uczestników odpowiedziało, że ma podpisaną umowę z właścicielem nieruchomości, którą wynajmuje. To aż i tylko zarazem. 12 proc. nie podpisało umowy, bo nie chce, a 25 proc. chciałoby, ale właściciel odmówił. Jeśli decydujesz się na wynajęcie mieszkania, a właściciel nie chce tego potwierdzić na piśmie, powinno to dać do myślenia. Taki dokument jest gwarancją zasad ustalonych między najemcą a właścicielem nieruchomości. Jak powinna wyglądać prawidłowo skonstruowana umowa najmu? - Przede wszystkim powinna zawierać dane stron umowy wraz z numerami dowodów osobistych, PESEL i NIP oraz dokładne informacje o przedmiocie najmu, czyli adres, powierzchnia, i o prawie własności przysługującym wynajmującemu (jako załącznik kopia aktu notarialnego + aktualny odpis z księgi wieczystej) - tłumaczy Marcin Jańczuk, ekspert rynku nieruchomości agencji Metrohouse & Partnerzy. Jednym z najważniejszych zapisów w umowie jest niewątpliwie wysokość czynszu oraz czas wynajmu. Dochodzi także do tego kwestia opłat wynikających z bieżącej eksploatacji, które pokrywane są z kieszeni najemcy - energia elektryczna, gaz, telefon, kablówka, internet. Trzeba ustalić, czy najemca ma to płacić we własnym zakresie, czy tylko przekazywać pieniądze właścicielowi. Podobnie z czynszem opłacanym w spółdzielni mieszkaniowej. Niektórzy zostawiają to w obowiązku najemcy, inni aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach, gwarantują sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem wynajmu. - W umowie musimy określić terminy płatności czynszu, który zazwyczaj regulowany jest "z góry". Najczęściej stosowany jest miesięczny cykl płatności. Dodatkowo, wynajmujący może zgodnie z prawem zażądać od najemcy kaucji, która będzie pełnić rolę zabezpieczenia przed potencjalnie możliwymi stratami materialnymi w lokalu. Na rynku wynajmu mieszkań najczęściej stosowaną kaucją jest równowartość jednego miesięcznego czynszu. Do umowy możemy dołączyć dodatkowy załącznik, w który będzie zawierał spis pozostawionych urządzeń AGD i RTV, mebli oraz np. opis stanu sanitariatów, stolarki okiennej czy podłogi - tak zwany protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, a także wskazania liczników - radzi Marcin Jańczuk. W wypadków studentów rzadko się zdarza, aby ktoś wynajmował mieszkanie w pojedynkę, dlatego w przypadku grupy najemców jest możliwe podpisanie umowy ze wszystkimi. Częściej jednak właściciele wolą podpisać umowę z jedną osobą, a tylko określić w niej maksymalną liczbę lokatorów.

Nie daj się oszukać

Decydując się na wynajęcie swojego domu czy mieszkania, sporo ryzykują przede wszystkim właściciele. Nigdy do końca nie są pewni, komu wynajmują, jak lokatorzy będą się mieszkaniem zajmować i w jakim stanie je pozostawią po swojej wyprowadzce. Czasem kaucja może się okazać zbyt mała na pokrycie kosztów remontu. Ważne, żeby mieć pewność co do tożsamości osoby, z którą podpisujemy umowę. Potencjalni najemcy także powinni sprawdzić, czy osoba, która podaje się za właściciela mieszkania rzeczywiście nim jest - wystarczy poprosić o akt własności. Wynajmujący z kolei może poprosić od najemcy dwa dokumenty tożsamości - np. dowód osobisty i prawo jazdy czy paszport. - Niby prosta czynność, a znacznie zmniejsza ryzyko posługiwania się fałszywym dokumentem. W Metrohouse możemy sprawdzić dokumenty najemcy w bazie systemu "Dokumenty zastrzeżone". Jeśli ktoś ma wątpliwości, czy sytuacja materialna przyszłego najemcy pozwoli na terminowe płatności, możemy to sprawdzić w bazach Biura Informacji Gospodarczej. Ale podstawowym warunkiem umożliwiającym weryfikację najemcy w tych źródłach informacji jest pisemne upoważnienie najemcy, w którym wyraża on zgodę na sprawdzenie jego osoby i dokumentów, którymi posługuje się w ramach transakcji - dodaje ekspert z Metrohouse.

Jeśli ktoś się nie zgodzi, to możemy jednak podejrzewać, że ma coś na sumieniu.

W umowie można sobie zapewnić prawo do inspekcji nieruchomości. Nie można co prawda bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości, ale okazją do bieżącego nadzorowania jego stanu mogą być comiesięczne wizyty, w trakcie których najemca będzie regulował bieżące należności. - Nie unikaj odprowadzania podatku za wynajem nieruchomości. Przy ewentualnych kwestiach spornych z najemcą nie będziesz mieć oporów, by skierować sprawę do sądu. Możesz też podpisać umowę w formie aktu notarialnego, co jest gwarancją, że najemca dobrowolnie podda się egzekucji komorniczej i ubezpieczyć rzeczy znajdujących się w mieszkaniu - radzi nasz rozmówca.

Studenckie negocjacje

Ogłoszenie o tym, że ktoś chce wynająć mieszkanie właśnie i tylko studentom to rzadkość. Częściej sytuacja jest niestety odwrotna. Student nie jest najbardziej pożądanym lokatorem. Ewentualnie pracujący i studiujący zaocznie czy wieczorowo mogą liczyć na większą przychylność, bo teoretycznie przynajmniej, nie mają czasu na imprezowanie. A tego najbardziej obawiają się właściciele. Jak przekonać uprzedzonego do studentów właściciela i rozwiać jego obawy? - Istnieje kilka sposobów. Umowę mogą podpisać rodzice i to oni są wtedy gwarantem płatności i odpowiadają za zobowiązania wynikające z umowy. Można zaproponować wyższą kaucję, która pokryje koszty ewentualnej "zwiększonej" eksploatacji. Pewną formą zabezpieczenia jest ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej oraz oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia oraz wydania lokalu, stanowiącego przedmiot umowy - podpowiada Marcin Jańczuk.

Przeczytaj także: Jak przygotować mieszkanie do najmu?



Zobacz również:

Domy do wynajęcia

Mieszkania do wynajęcia