Wynajmować czy kupować?

Na rynku wynajmu rozpoczyna się coroczny wzmożony ruch. Część studentów już znalazła swoje nowe cztery kąty, inni - niestety - jeszcze są w trakcie poszukiwań. Na upolowanie superoferty może być już za późno. Wielu młodych ludzi, a właściwie ich rodziców, zastanawia się, czy nie lepiej byłoby kupić mieszkanie i spłacać kredyt niż przez przynajmniej 5 lat wkładać pieniądze do czyjejś kieszeni. Niektórzy deweloperzy dostrzegli już te potrzeby klientów z indeksem.
Plusy kupna wydają się na pierwszy rzut oka wręcz oczywiste. Masz własne mieszkanie, w którym o wszystkim decydujesz. Kupujesz, jakie chcesz, gdzie chcesz i urządzasz jak chcesz. Omija się gorączkowe szukanie dobrych ofert, czyli tanich i w atrakcyjnych lokalizacyjnie ofert, czy perspektywa niezapowiedzianych kontroli właściciela. Ale czy przy dzisiejszej sytuacji na rynkach kredytowych to się opłaca? Odpowiedź do prostych niestety nie należy - zależy gdzie, za ile, w jakim kredycie i jak będzie zmieniała się sytuacja w najbliższych latach. Choć wielu przekonuje, że warto zaryzykować - prędzej czy później wydatki na kupno własnego M się zwrócą.

Tu prędzej, tam później

Z danych agencji Home Broker wynika, że pod koniec sierpnia za wynajem dwupokojowego mieszkania w Łodzi trzeba było zapłacić około 1300 zł (przeciętna cena ofertowa). W Warszawie - 2 300 zł, w Krakowie - 1700 zł, w Katowicach - 1500 zł, w Lublinie - 1480 zł, w Poznaniu - 1500 zł, we Wrocławiu i Gdańsku - 1700 zł. Ceny zakupu podobnego mieszkania także w Warszawie będą najwyższe - ponad 400 tys. złotych. Ponad 300 tys. zapłacimy w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Kupując mieszkanie na kredyt, trzeba pamiętać, że ponosimy także koszty utrzymania lokalu - a te ciągle rosną. Jak wynika z danych GUS w ciągu ostatnich 5 lat koszty najmu co roku wzrastały o 4,4 proc. w skali roku. Zmieniają się także opłaty wnoszone na rzecz spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty - niestety ciągle w kierunku nadwyrężania portfela mieszkańców. - Przyjmując, że w kolejnych latach zachodziłyby identyczne zmiany, to koszt wynajmu dwupokojowego mieszkania w Warszawie po 5 latach byłby wyższy od kosztu utrzymania i obsługi kredytu na zakup - wyjaśnia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z agencji Home Broker. - Najszybciej, bo już po 3 latach, zakup zaprocentowałby w Katowicach, a najpóźniej, za około 10 lat w Poznaniu - dodaje. Podobne wnioski wynikają także z kalkulacji innych ekspertów. - Załóżmy, że na zakup mieszkania bierzemy kredyt na 30 lat w złotówkach, przy 20 proc. wkładzie własnym, bez wsparcia kredytem Rodzina na swoim. Cena najmu zawiera już zazwyczaj czynsz płacony przez właściciela spółdzielni lub wspólnocie. Do raty kredytu musimy więc dodać uśrednioną kwotę czynszu (przyjmijmy, że będzie to 7,5 zł za m kw.). Odsuwamy na bok wszelkie kwestie związane z opłatami (podatki, prowizje) przy zakupie mieszkania i dodatkowymi kosztami jego eksploatacji takimi, jak chociażby okresowe remonty, czy koszty pierwszego remontu, aranżacji i wyposażenia. Przy takich założeniach okazuje się, że np. w Gdańsku bardziej opłaca się kupić mieszkanie niż je wynajmować. We Wrocławiu i Łodzi są to porównywalne kwoty. Natomiast w Warszawie, Poznaniu i Krakowie nadal wynajem gwarantuje niższe miesięczne obciążenia - wylicza Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy.

Deweloperskie zachęty

O tym, że wiele osób zastanawia się i kalkuluje, wiedzą dobrze deweloperzy. Na rynku pojawiły się ostatnio dwie propozycje skierowane specjalnie dla żaków. Ściślej jednak chyba dla ich rodziców. "Masz indeks? To masz zniżkę na mieszkanie" - zachęca Dolcan. Z końcem września spółka rusza z ofertą mieszkań dla osób studiujących. Będą oni mogli otrzymać specjalne, niższe ceny oraz atrakcyjne kredyty na mieszkania m.in. w Warszawie, Szczecinie, Bydgoszczy i Lublinie. - Nikogo nie trzeba przekonywać o tym, że koszty wynajmu mieszkania to największy wydatek w studenckim budżecie - argumentuje Robert Ziółek, dyrektor generalny w firmie Dolcan, która wraz z bankami przygotowała dopasowaną do możliwości finansowych młodych ludzi ofertę kredytów oraz rabaty. - Szczegóły opracowywaliśmy już od maja. Propozycja przygotowana została nie tylko z myślą o studentach dziennych, ale też o osobach uczących się zaocznie i wieczorowo, a także absolwentach, którzy edukację na uczelni zakończyli nie później niż rok temu - informuje Robert Ziółek. W sumie propozycja dewelopera obejmie mieszkania zlokalizowane we wszystkich 18 inwestycjach Dolcanu w Warszawie, Szczecinie, Bydgoszczy, Lublinie, Kozienicach i Ząbkach. Inwestycją objętą ofertą "Mieszkanie dla studenta" w Warszawie są m.in. Ogrody Ochota, w Lublinie - Osiedle Grabskiego, w Szczecinie deweloper proponuje inwestycję zlokalizowaną w centrum miasta na osiedlu Arkadia przy ul. Małkowskiego.

W tyle nie pozostaje także Dom Development, który uruchamia specjalny Ogólnopolski Program Mieszkaniowy "Student na Swoim" - Kup mieszkanie zamiast wynajmować. Propozycja tym razem skierowana jest do studentów z Warszawy i Wrocławia. - Będą oni mogli kupić mieszkanie z wykorzystaniem autorskiego Ogólnopolskiego Programu Mieszkaniowego Student na swoim oraz rządowego programu Rodzina na swoim. W przypadku takiego połączenia programów, rata kredytu byłaby niższa od miesięcznej kwoty wynajmu mieszkania/pokoju - przekonuje deweloper. Jakie są korzyści? - Propozycja Dom Development jest połączeniem oferty programu Rodzina na Swoim (o ile mieszkania będą spełniać warunki) ze wsparciem autorskim programem. Dzięki temu wysokość raty kredytu może być niewspółmiernie niższa od tradycyjnych ofert banków, tym bardziej, że deweloper deklaruje pomoc w spłacie kredytu przez trzy lata od zakończenia budowy. To w pierwszych latach kredytowania spowoduje, że miesięczna rata będzie znacznie niższa od czynszu, który zapłacimy właścicielowi wynajmowanego mieszkania - ocenia Marcin Jańczuk.

Firma przygotowała symulacje dla konkretnych inwestycji. Na przykład: mieszkanie na osiedlu Wilno o powierzchni 37 m. kw. (salon połączony z kuchnią i oddzielna sypialnia) kosztuje 238 tys. złotych. Kredyt na 40 lat w polskiej walucie to miesięczny wydatek 1 236 zł. W programie "Rodzina na swoim" rata ta będzie wynosiła 775 złotych, a w połączeniu z promocją dewelopera, przez pierwsze trzy lata 387 zł. - Nie zmienia to faktu, że wsparcie dewelopera i państwa po kilku latach się skończy. Na pewno za każdym razem trzeba dokładnie przeanalizować możliwe zyski wynikające z udziału w takim programie w stosunku do tradycyjnego wynajmu na czas studiów. Dobrze jednak, że pojawiają się sposoby ułatwienia życia studentom - ocenia propozycję dewelopera Marcin Jańczuk. Choć przyznaje, że to raczej propozycja dla ich rodziców. - Mało który student może pochwalić się zdolnością kredytową pozwalająca na nabycie mieszkania. Co innego rodzice, którzy zapewniając miejsce zamieszkania swoim dzieciom, mogą równocześnie potraktować taki zakup jako inwestycję. Oczywiście oferta dla studentów jest sposobem na zagospodarowanie tej grupy potencjalnych nabywców - zwyczajowo nastawionej na wynajmowanie mieszkań. Każdy pomysł na promocję inwestycji jest dobry - tłumaczy ekspert.

Im większe, tym tańsze

Jeśli już zapadnie decyzja o kupnie mieszkania, dobrze jeszcze przemyśleć jego wielkość. Zamiast kawalerki albo małego dwupokojowego mieszkania kupić większe. Szczególnie jeśli student w perspektywie zamierza w tym konkretnym miejscu osiąść na dłużej, a nawet na stałe. - Pozorna rozrzutność ma racjonalne uzasadnienie. Gdy niewykorzystywane pokoje są wynajmowane, koszt kredytu i utrzymania trzypokojowego mieszkania w stolicy wynosi przeciętnie 950 zł miesięcznie. Dla porównania w przypadku kawalerek byłoby to 1270 zł miesięczne - kalkuluje Bartosz Turek. Ile jednak trzeba zapłacić, aby posiadać dodatkowe pokoje na wynajem? W Warszawie dwie kawalerki kosztują więcej niż trzypokojowe mieszkanie. Z danych agencji Home Broker z ostatnich 12 miesięcy wynika, że kawalerkę można kupić za 254 tys. złotych. Aby stać się właścicielem dwóch pokoi trzeba wyjąć z kieszeni przeciętnie 363 tys. zł, a trzech - 487 tys. zł. A że trudno o taki zakup bez wsparcia się kredytem z banku - przy 20-procentowym wkładzie własnym i zaciągnięciu kredytu na 30 lat w rodzimej walucie nabycie kawalerki kosztowałoby 1220 zł miesięcznie, 1742 zł w przypadku dwóch i 2335 zł w przypadku trzech pokoi. Wynajęcie pokoju w stolicy kosztuje około 750 złotych. Czasem więcej - jeśli mieszkanie jest na przykład wykończone w wysokim standardzie, a czasem mniej - jeśli w pokoju zamieszkają dwie osoby. Olga właśnie rozpoczyna studia na III roku architektury. Kiedy przeprowadziła się do Warszawy rodzice od razu pomyśleli o kupnie mieszkania. Nowe osiedle na Bemowie. Mieszkanie 3-pokojowe, prawie 80 m. kw. powierzchni. - Rodzice wzięli oczywiście kredyt na 30 lat. Co miesiąc płacimy około 3 tys. złotych raty kredytu, ale ponad połowę z tego spłacają moje współlokatorki - mówi Olga. Razem z nią mieszkają jeszcze 4 dziewczyny. Każda płaci 450 zł, czyli 1800 zł co miesiąc wpływa na ratę kredytu. - Coraz więcej studentów poszukuje pojedynczych pokoi w studenckich mieszkania, więc jest to jakiś sposób na pokrycie kosztów kredytu. Tym bardziej, że koszt wynajmu np. kawalerki jest niewspółmiernie wyższy od wynajmu pojedynczego pokoju. Przy studenckim wynajmie częstym problemem jest brak ciągłości najmu (2 miesięczne przestoje). To obniża rentowność takiej inwestycji - podsumowuje Marcin Jańczuk.

Przeczytaj także: Bezpieczny wynajem - poradnik dla lokatorów i właścicieli



Szukasz Mieszkania? - sprawdź aktualne ogłoszenia