Ranking kredytów hipotecznych - luty 2011

Ostatnie miesiące obfitowały w ważne wydarzenia na rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony Komisja Nadzoru Finansowego konsekwentnie dąży do ograniczenia kredytów w walutach obcych. Z drugiej - rząd w obawie o stan finansów publicznych chce ograniczyć kredyty z dopłatami. A co na to Polacy? Dalej chętnie biorą kredyty hipoteczne.
Przełom roku przyniósł wyjątkowo dużo nowych zdarzeń wpływających pośrednio lub bezpośrednio na sytuację kredytobiorców, który już mają kredyty hipoteczne lub dopiero myślą o ich uzyskaniu. Pierwszym z ważnych wydarzeń było wejście w życie tuż przed Gwiazdką drugiej części Rekomendacji T. Została ona uchwalona w lutym 2010 r., a jej najważniejszy element to ograniczenie miesięcznej sumy rat wszystkich kredytów spłacanych przez klienta do 50 proc. jego dochodu netto. Wyjątek zrobiono jedynie dla osób, których dochód przewyższa poziom przeciętnego wynagrodzenia. W ich przypadku maksymalny stosunek rat do dochodów może wynieść 65 proc. Analizy Expandera pokazywały, że wpływ tego zapisu na rynek kredytów hipotecznych nie będzie duży, a to dlatego, że większość banków już wcześniej przy wyliczaniu zdolności kredytowej stosowała podobne lub nawet bardziej restrykcyjne zasady. Okazało się jednak paradoksalnie, że rekomendacja może mieć nawet pozytywny wpływ na rynek hipotek. Banki bowiem w jej wyniku musiały mocno ograniczyć udzielanie kredytów gotówkowych, co przyniosło im spory ubytek dochodów. By go zrekompensować, co najmniej kilka banków znacznie polepszyło swoje oferty kredytów hipotecznych.

Już pod koniec stycznia KNF wprowadziła kolejne ograniczenia, tym razem w wypadku kredytów walutowych. Dokonana poważna nowelizacja Rekomendacji S wejdzie w życie po sześciu miesiącach od uchwalenia, czyli 26 lipca 2011 r. Od tego momentu banki, udzielając kredytów w walutach obcych, będą mogły to zrobić tylko w taki sposób, by suma rat wszystkich kredytów spłacanych przez danego kredytobiorcę nie przekroczyła 42 proc. jego dochodów. Znów podobnie jak w wypadku poprzedniej rekomendacji część już wcześniej stosuje taką zasadę przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Łatwym sposobem na obejście zapisów rekomendacji stało się wydłużenie okresu, na jaki można zaciągnąć kredyt. W przypadku kredytu na 50 lat rata jest bowiem znacznie niższa niż w wypadku okresu 30-letniego. Jednak ta zmiana Rekomendacji S furtkę zamyka. Od jej wejścia w życie na potrzeby oceny zdolności kredytowej banki mają przyjmować zawsze okres 25 lat, nawet jeśli w praktyce udzielają kredytów na okresy dłuższe. To może wpłynąć na obniżenie zdolności kredytowej przeciętnego kredytobiorcy od kilkudziesięciu nawet do kilkunastu tysięcy złotych.

Banki, które dodatkowo będą musiały obniżyć zdolność ze względu na próg raty do dochodów na poziomie 42 proc.

Przykład czteroosobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto

Nazwa banku Rata kredytu w euro na 25 lat (dla maksymalnej dostępnej kwoty kredytu) Rata w stosunku do dochodów
BZ WBK 1565,73 zł 20 proc.
Lukas Bank 1786,70 zł 22 proc.
DnB Nord 2539,00 zł 32 proc.
Multibank 2660,50 zł 33 proc.
mBank 2678,05 zł 33 proc.
Nordea 2945,42 zł 37 proc.
Bank BPH 3146,53 zł 39 proc.
BNP Paribas Fortis 3200,00 zł 40 proc.
PKO Bank Polski 3282,02 zł 41 proc.
BOŚ 3361,22 zł 42 proc.
Polbank EFG 3495,00 zł 44 proc.
Deutsche Bank PBC 3505,00 zł 44 proc.
Kredyt Bank 3692,00 zł 46 proc.
Raiffeisen Bank 3757,07 zł 47 proc.
Getin Bank 3762,82 zł 47 proc.
Alior Bank 4220,00 zł 53 proc.
Ostatnia szansa na dopłatę

Zmiany nadchodzą także w programie kredytów z dopłatami "Rodzina na swoim". Rząd przyjął już propozycję zmian w regulującej tę problematykę ustawie. Zmiany wejdą w życie po jej przyjęciu przez Sejm, co stanie się zapewne w połowie roku. Jednak propozycje rządowe już wskazują na znaczące ograniczenia działania programu. Przede wszystkim po zmianach z kredytów z dopłatami będą mogły skorzystać tylko osoby które nie ukończyły 35 lat. Dodatkowo na kredyt z dopłatą będzie można kupić tylko mieszkania z rynku pierwotnego. Obniżeniu mają ulec także limity ceny metra kwadratowego mieszkania kupowanego na kredyt z dopłatą.

Nazwa miasta Wskaźniki obowiązujące w I kw. 2011 Po wprowadzeniu zmian w wersji rządowej
Wrocław 6710,20 zł 5272,30 zł
Kraków 6521,20 zł 5123,80 zł
Warszawa 9080,40 zł 7134,60 zł
Poznań 7042,00 zł 5533,00 zł
Gdańsk 6949,60 zł 5460,40 zł
Łódź 6708,80 zł 5271,20 zł
To wszystko powoduje, że dostęp do tych kredytów stanie się znacznie ograniczony. Przepadła propozycja, by program objąć (w ograniczonym zakresie) także osoby samotne. Po okresie ograniczeń program ma być od roku 2013 całkowicie zlikwidowany. Rząd zapowiada zamiast tego wprowadzenie programu, który miałby pomagać młodym osobom w wynajmie mieszkań.

Zapewne wiele osób będzie chciało zaciągnąć kredyt z dopłatami jeszcze przed wejściem w życie zmian. Tym bardziej że czasu jest dość sporo, a okres co najmniej czterech miesięcy, jaki pozostał do wprowadzenia nowelizacji, jest wystarczający, by wybrać atrakcyjną nieruchomość i uzyskać kredyt na sfinansowanie jej zakupu. Wybierając z bankowych ofert kredytów "Rodzina na swoim", zwracajmy uwagę na to samo co w wypadku kredytów bez dopłat. Przede wszystkim, by marża (a co za tym idzie - oprocentowanie) była jak najniższa. Im niższe oprocentowanie przed dopłatą, tym niższe będą raty kredytu. Pamiętajmy też, że dopłaty są wypłacane przez okres pierwszych ośmiu lat spłaty, potem trzeba już płacić ratę w pełnej wysokości.

Kredyt "Rodzina na swoim"

Przypadek I - Bez wkładu własnego, kwota kredytu 250 tys. zł

Nazwa banku Oprocent. w PLN Marża w PLN
Deutsche Bank PBC 5,36 proc. 1,40 proc.
Bank Pekao 5,53 proc. 1,59 proc.
BNP Paribas Fortis 5,57 proc. 1,50 proc.
mBank 5,57 proc. 1,50 proc.
Multibank 5,57 proc. 1,50 proc.
Pekao Bank Hipoteczny 5,59 proc. 1,50 proc.
Bank Pocztowy 5,67 proc. 1,60 proc.
PKO Bank Polski 5,72 proc. 1,87 proc.
Euro Bank 5,73 proc. 1,80 proc.
BZ WBK 5,87 proc. 2,00 proc.
Millennium 6,05 proc. 2,10 proc.
Getin Bank 6,16 proc. 2,30 proc.
Alior Bank 6,09 proc. 2,00 proc.
BGŻ 6,32 proc. 2,00 proc.
Lukas Bank 5,85 proc. 2,00 proc.
Bank BPH 7,22 proc. 3,15 proc.
Allianz 7,49 proc. 3,40 proc.
Przypadek II - Wkład własny 30 proc., kwota kredytu 200 tys. zł

Nazwa banku Oprocent. w PLN Marża w PLN
Mazowiecki Bank Regionalny 5,22 proc. 1,35 proc.
Euro Bank 5,23 proc. 1,30 proc.
Deutsche Bank PBC 5,26 proc. 1,30 proc.
Citi Handlowy 5,37 proc. 1,30 proc.
Bank Pekao 5,53 proc. 1,59 proc.
BNP Paribas Fortis 5,57 proc. 1,50 proc.
mBank 5,57 proc. 1,50 proc.
Multibank 5,57 proc. 1,50 proc.
Pekao Bank Hipoteczny 5,59 proc. 1,50 proc.
PKO Bank Polski 5,64 proc. 1,79 proc.
Millennium 5,65 proc. 1,70 proc.
Bank Pocztowy 5,67 proc. 1,60 proc.
BZ WBK 5,87 proc. 2,00 proc.
Alior Bank 5,69 proc. 1,60 proc.
Lukas Bank 5,55 proc. 1,70 proc.
BGŻ 6,12 proc. 1,80 proc.
Getin Bank 6,16 proc. 2,30 proc.
Bank BPH 6,42 proc. 2,35 proc.
Allianz 7,49 proc. 3,40 proc.
Rada podnosi oprocentowanie

Ważnym wydarzeniem dla kredytobiorców była także podwyżka stóp procentowych dokonana pod koniec stycznia przez Radę Polityki Pieniężnej. Wzrost oficjalnych stóp procentowych powoduje bowiem, że rosną stopy rynkowe WIBOR, na których opiera się oprocentowanie kredytów w złotych. Od początku listopada trzymiesięczny WIBOR wzrósł z poziomu 3,85 proc. do 4,09 proc. Ten wzrost odpowiada mniej więcej dokonanej przez RPP podwyżce stóp o 0,25 pkt proc. Jednak ten wzrost to zapewne dopiero początek, bowiem nie ma wątpliwości, że rada będzie w tym roku kontynuowała podnoszenie stóp. Analitycy przewidują, że mogą zdarzyć się jeszcze kolejne dwie lub trzy podwyżki, co w sumie może spowodować wzrost stóp oficjalnych o 0,75 pkt proc. W podobny sposób może zatem wzrosnąć oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych. Inaczej na podwyżki stóp reagują osoby spłacające kredyty w walutach obcych. Pożywki stóp w Polsce wpływają bowiem na umocnienie złotego, co automatycznie zmniejsza raty kredytów walutowych.

Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa czteroosobowej rodziny o dochodzie 3,5 tys. zł netto

Nazwa banku PLN CHF EUR
Alior Bank 231 000,00 zł 192 000,00 zł 192 000,00 zł
Bank BPH 102 000,00 zł 145 000,00 zł 125 000,00 zł
Millennium 199 100,00 zł nd. nd.
BPS 223 000,00 zł nd. nd.
Euro Bank 304 568,00 zł nd. nd.
BNP Paribas Fortis 247 634,00 zł nd. nd.
HSBC Bank Polska 127 230,00 zł nd. nd.
ING Bank Śląski 199 934,00 zł nd. nd.
Kredyt Bank 259 900,00 zł nd. nd.
Lukas Bank 221 234,00 zł nd. 195 364,00 zł
mBank 224 300,00 zł 136 100,00 zł 165 200,00 zł
Mazowiecki Bank Regionalny 145 000,00 zł nd. nd.
Multibank 224 300,00 zł 136 100,00 zł 165 200,00 zł
Nordea Bank 126 600,00 zł 119 200,00 zł 119 200,00 zł
Bank Pekao 316 200,00 zł nd. nd.
PKO Bank Polski 280 700,00 zł 186 150,00 zł 215 900,00 zł
Bank Pocztowy 283 921,41 zł nd. nd.
Polbank 302 500,00 zł 137 400,00 zł 229 000,00 zł
Raiffeisen Bank 219 000,00 zł nd. nd.
Getin Bank 224 824,00 zł nd. nd.
BOŚ 225 069,00 zł nd. 161 980,79 zł
BGŻ 237 070,00 zł nd. nd.
Allianz 230 000,00 zł nd. nd.
Pekao BH 224 000,00 zł nd. nd.
Zdolność kredytowa czteroosobowej rodziny o dochodzie 8 tys. zł netto

Nazwa banku PLN CHF EUR
Alior Bank 766 000,00 zł 639 000,00 zł 639 000,00 zł
Bank BPH 627 000,00 zł 635 000,00 zł 605 500,00 zł
Millennium 785 870,00 zł nd. nd.
BPS 710 000,00 zł nd. nd.
BZ WBK 546 211,00 zł nd. 335 729,14 zł
Citi Handlowy 647 000,00 zł nd. nd.
Deutsche Bank PBC 595 000,00 zł nd. 615 000,00 zł
DnB Nord 588 408,00 zł nd. 502 599,00 zł
Euro Bank 710 659,00 zł nd. nd.
BNP Paribas Fortis 691 803,00 zł nd. 628 912,00 zł
HSBC Bank Polska 840 102,00 zł nd. nd.
ING Bank Śląski 899 858,00 zł nd. nd.
Kredyt Bank 762 200,00 zł nd. 703 700,00 zł
Lukas Bank 563 115,00 zł nd. 447 230,00 zł
mBank 780 600,00 zł 473 600,00 zł 574 800,00 zł
Mazowiecki Bank Regionalny 750 000,00 zł nd. nd.
Multibank 780 600,00 zł 473 600,00 zł 574 800,00 zł
Nordea Bank 703 400,00 zł 693 100,00 zł 693 100,00 zł
Bank Pekao 779 200,00 zł nd. 669 100,00 zł
PKO Bank Polski 834 850,00 zł 553 550,00 zł 642 200,00 zł
Bank Pocztowy 838 220,67 zł nd. nd.
Polbank 860 800,00 zł 314 000,00 zł 680 600,00 zł
Raiffeisen Bank 811 000,00 zł nd. 667 000,00 zł
Getin Bank 757 303,00 zł nd. 546 811,00 zł
BOŚ 820 533,00 zł nd. 590 682,51 zł
BGŻ 654 600,00 zł nd. nd.
Allianz 790 000,00 zł nd. nd.
Pekao BH 582 000,00 zł nd. nd.
Ile kosztuje kredyt?

Banki w swoich materiałach zwykły operować po prostu stawką oprocentowania kredytu. Jednak porównywanie ofert różnych banków nie jest takie proste, jak się wydaje, bowiem oprocentowanie każdego kredytu zbudowane jest z dwóch elementów. Stałym jest marża banku, która jest tym, co bank pobiera ponad rynkową stopę procentową będącą elementem zmiennym. Rynkowa stopa w przypadku kredytów w złotych to najczęściej WIBOR trzymiesięczny lub sześciomiesięczny.

Co wynika z takiej konstrukcji oprocentowania? To, że kredyt, który dziś jest najtańszy, może już za kilka miesięcy być droższy od kredytów oferowanych przez inne banki. Taki stan rzeczy wynika z tego, że część banków do obliczania oprocentowania nie bierze aktualnej stawki WIBOR, ale starszą, np. z początku kwartału (która nie uwzględnia jeszcze podwyżek stóp procentowych).

Dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zwracać uwagę właśnie na marżę, a nie po prostu na wysokość oprocentowania. Sam mechanizm aktualizacji zmiennej części oprocentowania ma mniejsze znaczenie, kredyt zaciągamy bowiem na co najmniej kilka lub kilkanaście lat, w tym czasie przejdziemy przez kilka cykli podwyżek i obniżek stóp. A to, co możemy ewentualnie stracić w momencie podwyżek, odzyskamy przy spadkach i odwrotnie.

Nazwa banku PLN CHF EUR
Alior Bank 120,00 proc. 120,00 proc. 120,00 proc.
Bank BPH 96,00 proc. 80,00 proc. 80,00 proc.
Millennium 100,00 proc. nd. nd.
BPS 100,00 proc. nd. nd.
BZ WBK 100,00 proc. nd. 80,00 proc.
Citi Handlowy 90,00 proc. nd. nd.
Deutsche Bank PBC 100,00 proc. 100,00 proc. 100,00 proc.
DnB Nord 90,00 proc. nd. 90,00 proc.
Euro Bank 100,00 proc. nd. nd.
BNP Paribas Fortis 90,00 proc. nd. 85,00 proc.
HSBC Bank Polska 90,00 proc. nd. nd.
ING Bank Śląski 90,00 proc. nd. nd.
Kredyt Bank 100,00 proc. nd. 85,00 proc.
Lukas Bank 100,00 proc. nd. 80,00 proc.
mBank 110,00 proc. 110,00 proc. 110,00 proc.
Mazowiecki Bank Regionalny 80,00 proc. nd. nd.
Multibank 110,00 proc. 110,00 proc. 110,00 proc.
Nordea Bank 100,00 proc. 90,00 proc. 90,00 proc.
Pekao Bank Hipoteczny 100,00 proc. nd. nd.
Bank Pekao 100,00 proc. nd. 70,00 proc.
PKO Bank Polski 104,00 proc. 100,00 proc. 100,00 proc.
Bank Pocztowy 102,00 proc. nd. nd.
Polbank 90,00 proc. 80,00 proc. 90,00 proc.
Raiffeisen Bank 100,00 proc. nd. 100,00 proc.
Getin Bank 100,00 proc. nd. 100,00 proc.
BOŚ 100,00 proc. nd. 100,00 proc.
BGŻ 100,00 proc. nd. nd.
Allianz 105,00 proc. nd. nd.
Kredyt 400 tys. zł na 30 lat na zakup mieszkania o wartości 400 tys. zł (bez wkładu własnego).

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN

Nazwa banku Oprocent. w PLN Marża w PLN
Euro Bank 5,23 proc. 1,30 proc.
BZ WBK 5,42 proc. 1,35 proc.
Raiffeisen Bank 5,43 proc. 1,49 proc.
Deutsche Bank PBC 5,47 proc. 1,40 proc.
Bank Pekao 5,53 proc. 1,59 proc.
mBank 5,57 proc. 1,50 proc.
Multibank 5,57 proc. 1,50 proc.
PKO Bank Polski 5,65 proc. 1,56 proc.
Bank Pocztowy 5,67 proc. 1,60 proc.
Allianz 5,79 proc. 1,70 proc.
Pekao Bank Hipoteczny 5,82 proc. 1,50 proc.
Millennium 5,95 proc. 2,00 proc.
Kredyt Bank 5,95 proc. 2,00 proc.
Bank BPH 5,97 proc. 1,90 proc.
BOŚ 6,12 proc. 1,80 proc.
Getin Bank 6,16 proc. 2,30 proc.
Alior Bank 6,09 proc. 2,00 proc.
BGŻ 6,32 proc. 2,00 proc.
Lukas Bank 6,35 proc. 2,50 proc.
Nordea Bank 6,39 proc. 2,30 proc.
BPS 6,42 proc. 2,50 proc.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR

Nazwa banku Oprocent. w EUR Marża w EUR
Multibank 2,99 proc. 2,00 proc.
Raiffeisen Bank 3,00 proc. 1,99 proc.
mBank 3,05 proc. 2,00 proc.
BZ WBK 3,15 proc. 2,15 proc.
Deutsche Bank PBC 3,33 proc. 2,30 proc.
Lukas Bank 3,64 proc. 2,60 proc.
PKO Bank Polski 3,68 proc. 2,61 proc.
Bank Pekao 4,49 proc. 3,50 proc.
BOŚ 4,63 proc. 3,30 proc.
Alior Bank 4,61 proc. 3,75 proc.
Getin Bank 6,10 proc. 5,05 proc.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF

Nazwa banku Oprocent. W CHF Marża w CHF
Alior Bank 4,57 proc. 4,40 proc.
mBank 4,01 proc. 3,90 proc.
Multibank 4,01 proc. 3,90 proc.
KO Bank Polski 7,18 proc. 7,01 proc.
Kredyt 300 tys. zł na 30 lat na zakup mieszkania o wartości 400 tys. zł (wkład własny na poziomie 25 proc.).

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN

Nazwa banku Oprocent. w PLN Marża w PLN
ING Bank Śląski 5,21 proc. 1,05 proc.
Euro Bank 5,23 proc. 1,30 proc.
HSBC Bank Polska 5,25 proc. 1,30 proc.
Deutsche Bank PBC 5,37 proc. 1,30 proc.
BZ WBK 5,42 proc. 1,35 proc.
Raiffeisen Bank 5,43 proc. 1,49 proc.
Bank BPH 5,47 proc. 1,40 proc.
Citi Handlowy 5,47 proc. 1,40 proc.
Bank Pekao 5,53 proc. 1,59 proc.
Millennium 5,55 proc. 1,60 proc.
BNP Paribas Fortis 5,57 proc. 1,50 proc.
mBank 5,57 proc. 1,50 proc.
Multibank 5,57 proc. 1,50 proc.
Allianz 5,59 proc. 1,50 proc.
Bank Pocztowy 5,67 proc. 1,60 proc.
Alior Bank 5,69 proc. 1,60 proc.
PKO Bank Polski 5,71 proc. 1,62 proc.
Kredyt Bank 5,75 proc. 1,80 proc.
Pekao Bank Hipoteczny 5,82 proc. 1,50 proc.
Nordea Bank 5,99 proc. 1,90 proc.
BOŚ 6,02 proc. 1,70 proc.
Lukas Bank 5,55 proc. 1,70 proc.
BGŻ 6,12 proc. 1,80 proc.
Getin Bank 6,16 proc. 2,30 proc.
Polbank 6,17 proc. 2,10 proc.
DnB Nord 6,19 proc. 2,25 proc.
BPS 6,22 proc. 2,30 proc.
Mazowiecki Bank Regionalny 7,08 proc. 3,00 proc.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR

Nazwa banku Oprocent. w EUR Marża w EUR
DnB Nord 2,60 proc. 1,60 proc.