Barometr kredytów mieszkaniowych

Nowy rok przyniósł w wielu bankach nowe otwarcie na rynku kredytów hipotecznych.
Po kilku miesiącach deklaracji, że o kredyt powinno być łatwiej, mamy wreszcie rzeczywistą liberalizację zasad przyznawania kredytów hipotecznych. Dla Kowalskiego oznacza to, że bank pożyczy mu więcej pieniędzy na mieszkanie, a za kredyt zapłaci mniej.

Wydaje się, że większość banków nie chce przegapić momentu, kiedy Polacy znowu masowo zaczną zaciągać kredyty na mieszkania. Dlatego właśnie w ostatnim czasie kolejne banki powróciły do finansowania nieruchomości w walutach obcych. Tak zrobiły m.in. Raiffeisen, Kredyt Bank oraz BZ WBK. Widać także wzrost maksymalnych kwot, jakie klienci mogą pożyczyć w bankach, co oznacza, że banki zaczęły liberalizować zasady wyliczania zdolności kredytowej.

Który bank da najwięcej, który najtaniej - zapraszamy do pierwszego w tym roku barometru kredytowego "Gazety Dom" i firmy doradczej Expander.

Gdzie po najtańszy kredyt?

W przypadku najpopularniejszych obecnie kredytów w złotych najniższe oprocentowanie oferuje Bank Zachodni WBK. Dla kredytu na kwotę 300 tys. zł zabezpieczonego nieruchomością o wartości 400 tys. zł wynosi ono 5,55 proc. Nie każdy może jednak skorzystać z tej oferty. Promocyjne warunki są przyznawane tylko w przypadku spełnienia przez kredytobiorcę określonych wymagań. Przede wszystkim kredytobiorca musi otworzyć w BZ WBK Konto 24 Prestiż lub Konto VIP. Prowadzenie pierwszego kosztuje 15 zł, a drugiego - aż 50 zł miesięcznie. Poza tym na konto musi co miesiąc wpływać przynajmniej 2 000 zł. Jeśli klient nie będzie spełniał warunków promocji przez dwa miesiące, to bank może podwyższyć oprocentowanie o 1,65 pkt proc.

W pierwszej trójce znalazły się również Bank Polskiej Spółdzielczości (6,03 proc.) oraz Citi Handlowy (6,12 proc.). Różnica w porównaniu z liderem jest jednak znacząca. Oprocentowanie wyższe o 0,5 pkt proc. w przypadku kredytu na 300 tys. zł na 30 lat powoduje bowiem wzrost odsetek o 35 tys. zł. To jednak nic w porównaniu z tym, jaka będzie różnica, jeśli kredyt zostanie zaciągnięty w Banku BPH, w którym oprocentowanie wynosi aż 9,02 proc.

Trzeba jednak pamiętać, że wybierając kredyt, należy zwracać uwagę nie tylko na poziom oprocentowania, ale także wysokość marży kredytowej. Marża jest składnikiem oprocentowania zapisanym w umowie kredytowej. W rezultacie przez cały okres spłaty jej poziom się nie zmienia. Drugim składnikiem oprocentowania jest rynkowa stopa procentowa taka jak WIBOR (dla kredytów w złotych) czy LIBOR (dla kredytów w walutach), zwana również stawką bazową. Poziom stawki może się zmieniać wraz ze zmianami na rynku finansowym, np. zmianami oficjalnych stóp procentowych. W rezultacie oprocentowanie kredytu nie jest stałe, lecz może ulegać stałym wahaniom. Nigdy nie będzie jednak niższe niż marża.

Najniższą marżę wśród kredytów w złotych - 1,3 proc. - oferuje BZ WBK. W BPS wynosi ona 1,8 proc. W Citi Handlowym i DnB Nord jest to 1,9 proc. W tym ostatnim banku oprocentowanie jest jednak wyższe niż w Citi ze względu na zastosowanie wyższej stawki bazowej. Podobnie jak w przypadku oprocentowania najwyższą marżę oferuje Bank BPH.

Znacznie niższe oprocentowanie niż w przypadku kredytów w złotych można uzyskać, zaciągając kredyt w euro lub we frankach szwajcarskich. Co prawda ich marże są wyższe, istotnie niższe są jednak stopy procentowe. Podczas gdy trzymiesięczny WIBOR wynosi obecnie ok. 4,2 proc., to stosowany w kredytach w euro EURIBOR - 0,66 proc., a LIBOR CHF - tylko 0,25 proc. W rezultacie, mimo że najniższa marża kredytu w euro wynosi 1,9 proc., to oprocentowanie tego kredytu jest znacząco niższe niż najlepszego kredytu w złotych.

Najtańszego kredytu hipotecznego w euro już od ponad sześciu miesięcy udziela DnB Nord. Obecnie jego oprocentowanie dla kredytu na kwotę 300 tys. zł i przy wkładzie własnym na poziomie 25 proc. wynosi 2,89 proc. Pewną niespodzianką jest natomiast druga najlepsza oferta. Raiffeisen Bank zdecydował się niedawno obniżyć marżę kredytów w europejskiej walucie z 3,4 proc. do 2,6 proc. W rezultacie oprocentowanie kredytów w tym banku wynosi obecnie jedynie 3,3 proc. Trzecia najlepsza oferta kredytu w euro z oprocentowaniem 3,37 proc. należy do Nordea Bank Polska.

Sposobem na obniżenie marży może być też skorzystanie z oferowanych w części banków promocji. Na przykład w Deutsche Banku można obniżyć marżę kredytu w euro nawet do 1,5 proc. (przez pierwsze pięć lat, potem marża 2 proc.) pod warunkiem jednoczesnego zobowiązania się do regularnego inwestowania w produkty banku. Podobne promocje można także znaleźć w innych bankach.

Mimo bardzo niskich stóp procentowych w Szwajcarii oprocentowanie kredytów we frankach jest wyższe niż w euro. Wynika to oczywiście z wyższych niż w przypadku euro marż kredytowych. Obecnie kredytów we frankach udziela niewiele banków. Wśród nich najlepszą ofertę można znaleźć w banku Nordea, gdzie oprocentowanie wynosi 3,15 proc. Poza tym taniego kredytu w szwajcarskiej walucie należy szukać w Banku BPH i Polbanku. W Alior Banku i PKO Banku Polskim kredyty we frankach są dostępne, jednak wysokość marży ma charakter zaporowy, tak by odstręczać klientów od zadłużania się w tej walucie.

Oprocentowanie kredytów walutowych jest więc o 2-3 pkt proc. niższe niż kredytów w złotych. Należy jednak zaznaczyć, że zaciągając kredyt w obcej walucie, trzeba się liczyć z występowaniem ryzyka walutowego. Choć obecnie rata kredytu w euro czy we frankach jest znacznie niższa niż w złotych, to za jakiś czas może to ulec zmianie. Raty kredytów walutowych zmieniają się bowiem wraz z kursem danej waluty. Oznacza to, że mogą one zarówno istotnie wzrosnąć, jak i spaść. Zaciągając tego rodzaju kredyt, warto więc mieć oszczędności, które mogłyby zostać wykorzystane w sytuacji niekorzystnych zmian kursowych.

Z powodu występowania ryzyka kursowego część osób zainteresowanych kredytem hipotecznym szuka innego taniego sposobu sfinansowania zakupu nieruchomości. Jest nim preferencyjny kredyt w ramach programu "Rodzina na swoim". Jest on udzielany wyłącznie w złotych, nie występuje więc ryzyko walutowe. Program ten polega na tym, że państwo przez osiem lat spłaca około połowy odsetek naliczonych w tym okresie. Dzięki temu w czasie dopłat rata takiego kredytu może być niższa niż kredytu walutowego. To rozwiązanie ma jednak również pewne wady. Za preferencyjny kredyt można bowiem kupić jedynie mieszkanie nie większe niż 75 m kw., a powierzchnia domu nie może przekraczać 140 m kw. Poza tym cena nieruchomości musi mieścić się w limicie wyznaczonym dla danego miasta lub województwa. W rezultacie często nie ma możliwości nabycia za preferencyjny kredyt nieruchomości położnych w atrakcyjnych lokalizacjach. Wadą jest również to, że tego rodzaju kredyt może zostać udzielony jedynie małżeństwu lub osobie samotnie wychowującej dzieci.

Najniższe oprocentowanie preferencyjnych kredytów oferują Gospodarczy Bank Wielkopolski (5,72 proc.), BZ WBK (6,2 proc.) oraz Lukas Bank (6,37 proc.). Mimo że jest ono istotnie wyższe niż kredytów w euro czy we frankach, to rata jest bardzo niska, gdyż klient płaci jedynie część odsetek. Należy jednak pamiętać, że dopłaty skończą się po ośmiu latach i wtedy rata znacząco wzroście.

Rodzina na swoim jest passé?

Obecnie większość kredytów hipotecznych wciąż jest udzielana w złotych. Ich zaletą jest bowiem brak ryzyka walutowego i duża dostępność. Jednak Expander obserwuje także wyraźny wzrost liczby i wartości udzielania kredytów walutowych - przede wszystkim w euro. Kredyty te powoli stają się alternatywą dla kredytów udzielanych w ramach programu "Rodzina na swoim".

Rata kredytu na kwotę 200 tys. zł zaciąganego na 30 lat w euro wyniesie 998 zł i będzie wyższa o blisko 50 zł od pierwszej raty kredytu z dopłatą ok. 946 zł. Jednak najważniejszym elementem decydującym o wyborze kredytu w euro lub z dopłatą jest przewidywany koszt kredytu w całym okresie kredytowania. Nie można go jednak obliczyć bez założenia, kiedy zostanie w Polsce wprowadzone euro i jaki będzie kurs wymiany. Dla uproszczenia przyjmijmy, że nastąpi to za osiem lat. Obliczenia wykonamy natomiast dla trzech wariantów kursu: optymistycznego (3,2 zł), średniego (3,8 zł) i pesymistycznego (4,2 zł).

W pierwszym roku suma rat kredytu z dopłatą wyniesie ok. 11,3 tys. zł, a kredytu w euro - 11,5 tys. zł. Mimo dopłat różnica jest więc niewielka. Jest tak ze względu na to, że raty kredytu preferencyjnego nie są równe w okresie dopłat, lecz rosną. Poza tym oprocentowanie kredytu w euro jest tak niskie, że mimo braku dopłat suma odsetek jest niewielka.

Po roku sytuacja zacznie jednak ulegać zmianie. Zaczną rosną stopy procentowe zarówno w Polsce, jak i w Unii. Zakładamy, że w Unii będą one zbliżały się do osiągnięcia długoterminowej średniej wartości. W Polsce najpierw wzrosną, a później będą musiały spać, aby zrównać się z tymi w Unii. W rezultacie od drugiego roku spłaty do czasu wejścia do strefy euro suma rat dla kredytu z dopłatą wyniesie ok. 81 tys. zł. Wyliczenie dla kredytu w euro będzie zależało od wartości kursu euro. W wariancie średnim (kurs 3,8 zł) suma rat spłaconych przez siedem lat wyniesie 93,5 tys. zł. Wzrost stóp procentowych w Unii niekorzystnie przełoży się więc na wysokość raty kredytu w euro. Nawet w przypadku znacznego spadku kursu euro (wariant kursu 3,2 zł) suma rat kredytu z dopłatą będzie w tym okresie niższa.

Kluczowy dla rozstrzygnięcia naszego problemu okaże się jednak ostatni, najdłuższy okres (ostatnie 22 lata spłaty) oraz sam moment przeliczenia zadłużenia na euro. Po ośmiu latach skończy się bowiem okres dopłat do preferencyjnego kredytu, a więc nastąpi nagły wzrost jego rat. Zgodnie z przyjętymi założeniami wtedy również zostanie wprowadzone w naszym kraju euro. W rezultacie pozostałe zadłużenie kredytu z dopłatą zostanie przeliczone na euro. I to właśnie poziom kursu tak naprawdę zdecyduje o tym, który kredyt okaże się tańszy.

Jeśli zgodnie z obecnymi prognozami nastąpi istotne umocnienie się złotego i kurs wejścia do strefy euro wyniesie 3,2 zł, to tańszy okaże się kredyt w euro. Suma rat spłaconych w całym okresie kredytowania w przypadku kredytu z dopłatą będzie o 41 000 zł wyższa. W przypadku gdy złoty umocni się nieznacznie, to koszty kredytów będą do siebie zbliżone. W przypadku kursu 3,8 zł za euro kredyt w euro będzie o 7 tys. zł droższy. Istnieje jednak również pewne ryzyko, że wbrew obecnym przewidywaniom kurs euro wzrośnie. Gdyby wyniósł on 4,2 zł, to suma rat kredytu z dopłatą byłaby o 39,6 tys. zł niższa.

Każdy zatem, kto wybierze kredyt w euro zamiast kredytu "Rodzina na swoim", musi zdawać sobie sprawę z ryzyka, jakie podejmuje. Są jednak spore szanse na to, że w całym okresie kredytowania tańszy okaże się kredyt w euro.

Kto da więcej

Istotnym elementem oferty jest nie tylko koszt kredytu, ale także sposób obliczania zdolności kredytowej. Może się bowiem okazać, że bank, który ma najlepszą ofertę, nie będzie chciał udzielić wnioskowanej kwoty kredytu. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności należy znaleźć banki, które zgodzą się przyznać odpowiednio wysoką kwotę kredytu, a dopiero później wśród nich porównywać koszty kredytu. Pomóc w tym może zestawienie pokazujące maksymalną kwotę kredytu, jaką banki są gotowe wypłacić czteroosobowej rodzinie. Najwyższą kwotę kredytu można uzyskać, zaciągając kredyt w złotych. W przypadku rodziny o dochodzie 3,5 tys. zł netto największy kredyt udzielą: BPS (aż 400 tys. zł), Polbank i Bank Pekao. Kolejność istotnie się jednak zmienia w przypadku wyższego dochodu - wynoszącego 8 tys. zł. Wtedy najwyższy kredyt jest gotów przyznać BOŚ, dopiero na drugim miejscu jest BPS, a na trzecim - bank Millennium.

W przypadku kredytu w euro i we frankach maksymalna kwota kredytu jest o jedną trzecią niższa niż w złotych. Przy dochodzie na poziomie 3,5 tys. zł netto najwyższa kwota kredytu wynosi 279 tys. zł (oferta Polbanku), czyli jest o ponad 100 tys. zł niższa niż w złotych. Podobnie jest w przypadku wyższego dochodu - 8 tys. zł netto. Warto jednak zaznaczyć, że wyższy dochód może powodować bardzo istotny wzrost zdolności kredytowej. Dla przykładu w BOŚ rodzina z niższym dochodem może liczyć zaledwie na 190 tys. zł kredytu w euro. Tymczasem przy zarobkach wynoszących 8 tys. zł maksymalna wynosi aż 742 tys. zł, czyli jest prawie czterokrotnie wyższa. Jest to możliwe, ponieważ przy stosunkowo niskim dochodzie znaczna jego część jest przeznaczana na żywność i podstawowe wydatki. Im jest on jednak wyższy, tym większa jego część może być przeznaczona na spłatę raty.