Banki boją się odwróconej hipoteki. A emeryci czekają

W Wielkiej Brytanii i USA setki tysięcy emerytów oddają bankom prawa do swoich mieszkań i domów w zamian za dodatkową comiesięczną rentę. Nasze banki na razie o tzw. odwróconej hipotece nie chcą słyszeć. Dlaczego?
Odwrócona hipoteka to popularny na Zachodzie sposób na uzyskanie dodatkowych pieniędzy przez osoby, które mają już własne mieszkanie i są gotowe po swej śmierci oddać je bankowi. Pod zastaw zamieszkiwanej przez klienta nieruchomości bank wypłaca mu comiesięczną rentę. Cała transakcja jest odwrotnością zwykłego kredytu hipotecznego.

W krajach, w których banki oferują odwróconą hipotekę, klient może zwykle otrzymać od banku w formie comiesięcznych wypłat do 30-40 proc. wartości mieszkania. Gdyby taka oferta była dostępna w Polsce, to osoba, która zadeklarowałaby, że przekaże bankowi mieszkanie warte np. 250 tys. zł, mogłaby do końca życia co miesiąc otrzymywać po 400-600 zł.

Po śmierci klienta bank przejmuje nieruchomość, sprzedaje ją i odzyskuje pieniądze. To, co zostanie po odjęciu wypłaconych już rat i ich oprocentowania, trafia do masy spadkowej.

Na Zachodzie banki oferują odwróconą hipotekę tylko osobom mającym co najmniej 60-62 lata.

W niektórych krajach odwrócona hipoteka jest bardzo popularna. Z danych Deloitte wynika, że w Wielkiej Brytanii w 2006 r. banki wypłaciły 6 mld funtów, a liczba klientów, którzy skorzystali z odwróconej hipoteki, przekroczyła 120 tys. A według danych amerykańskiego urzędu do spraw rozwoju urbanizacji w pierwszej połowie 2008 r. zawarto w USA prawie 84 tys. takich umów.

- Boom wynikający z zainteresowania klientów odwróconą hipoteką przeżywa właśnie Australia, a rząd Indii zaczął propagować ją jako metodę poprawy sytuacji finansowej przyszłych emerytów - mówi Maciej Dyja z Gold Finance.

Miliony chcą oddać mieszkania?

W Polsce osób, które chętnie "wykupiłyby" odwróconą hipotekę, też nie brakuje.

- Wielokrotnie dowiadywałem się w różnych bankach, czy ta usługa jest już dostępna lub kiedy zostanie wprowadzona. Jestem 71-letnim emerytem i wraz z żoną utrzymujemy się tylko z mojej emerytury. Żyje nam się niełatwo, a mamy piękne mieszkanie w centrum Sopotu, którego nie mamy komu przekazać w spadku. Chcielibyśmy za pieniądze uzyskane z odwróconej hipoteki jeszcze trochę pożyć na wyższej stopie - opowiada pan Jan, czytelnik "Gazety".

Według Piotra Łyszczaka z Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu odwróconą hipoteką może być zainteresowanych nawet kilka milionów osób. - W najbliższych dziesięciu latach w wiek emerytalny, czyli 60 lat dla kobiet i 65 dla mężczyzn, wejdzie przynajmniej dwa miliony Polaków. Duża część z nich otrzyma niskie emerytury, nieprzekraczające 45-60 proc. obecnych zarobków - argumentuje Łyszczak.

Do tego emigranci, single, wdowy... - W Polsce mamy bardzo dużo wdów. Takich, które kupiły kiedyś z mężem duże mieszkanie za grosze. Teraz są same, bo panowie zwykle żyją krócej. Trudno im utrzymać mieszkanie i wiązać koniec z końcem. Odwrócona hipoteka jest właśnie dla takich osób - dodaje Łyszczak.

Co na to nasze banki? - Wiemy, że popyt na odwróconą hipotekę badało już wstępnie kilka polskich banków: PKO BP, Lukas Bank czy BRE Bank - mówi Dyja. - Owszem, analizujemy różne aspekty wprowadzenia odwróconej hipoteki, ale trudno powiedzieć, czym się one zakończą - usłyszeliśmy kilka miesięcy temu od ówczesnego rzecznika PKO BP Tomasza Filla. Na podobnych okrągłych zdaniach poprzestają dziś w nieoficjalnych rozmowach przedstawiciele innych banków.

Banki się boją

Dlaczego bankowcy obawiają się odwróconej hipoteki? Bo to znacznie bardziej ryzykowne przedsięwzięcie niż zwykły kredyt. Nie tylko dlatego, że bank nie wie, kiedy odzyska pieniądze. Może to być zarówno pięć, jak i 20 lat. Ważniejszy powód to kłopoty z oszacowaniem, ile będzie warte dane mieszkanie w przyszłości i czy będzie łatwo je sprzedać.

- W Polsce mieszkaniami handluje się raptem od kilkunastu lat, podczas gdy na Zachodzie banki dysponują danymi o zmianach cen nieruchomości obejmującymi dziesiątki lat. I łatwiej im oszacować, jak będą zmieniały się ceny w przyszłości - słyszymy od bankowców.

W przypadku pana Jana tego problemu nie ma - mieszkanie w centrum Sopotu na pewno nie straci na wartości. Ale co z gierkowskimi mieszkaniami z wielkiej płyty? Kto zagwarantuje, że za kilkanaście lat bank będzie mógł je spieniężyć choćby za połowę obecnej ceny? I czy ktoś będzie chciał je kupić?

- Polski rynek nieruchomości jest jeszcze zbyt młody i za mało rozwinięty, aby można było te wszystkie ryzyka odpowiednio ocenić. W USA takie kredyty są oferowane przez banki głównie dzięki przejęciu ryzyka związanego z nimi przez organizacje rządowe lub prywatne firmy ubezpieczeniowe - mówi Andrzej Saniewski z AIG United Guaranty, firmy zajmującej się ubezpieczaniem banków od ryzyka kredytowego.

A polskie firmy ubezpieczeniowe nie palą się do współpracy z bankami, by wspólnie szacować i przejmować ryzyko związane z odwróconą hipoteką. - Obecnie nie planujemy wprowadzenia takiego rozwiązania, w przyszłości tego nie wykluczamy - mówi Joanna Kitowska z sopockiej Hestii.

Część bankowców i analityków nie podziela też entuzjazmu Piotra Łyszczaka, który spodziewa się dużego zainteresowania klientów. - Wbrew pozorom odwrócona hipoteka byłaby ofertą o stosunkowo małym potencjale - przekonuje Andrzej Saniewski z AIG. I wylicza: - W grę wchodzą tylko starsze osoby, które mają na własność atrakcyjną, niezadłużoną nieruchomość i nie zamierzają przekazać jej w spadku dzieciom lub wnukom. Liczba takich potencjalnych klientów jest jeszcze mała.

Saniewski spodziewa się, że zanim jakaś instytucja finansowa zdecyduje się na sprowadzenie odwróconej hipoteki nad Wisłę, upłynie kilka lat. Związek Banków Polskich w swoich analizach pisze o trzech-pięciu latach.

- Ale pierwszy bank, który zdecyduje się na wprowadzenie odwróconej hipoteki do swej oferty, zgarnie prawie całą pulę klientów - przewiduje Piotr Łyszczak z Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu.