Bank PKO BP oficjalnie poinformował, że już w styczniu zacznie udzielać kredytów mieszkaniowych, w których spłacie pomoże budżet państwa. Wielokrotnie informowaliśmy, że ta pomoc ma polegać na spłacaniu przez osiem lat mniej więcej połowy odsetek. W dużym skrócie - jeśli twój kredyt oprocentowany jest np. na 6,6 proc., ty zapłacisz 3,5 proc., ale jeśli kredyt kosztuje 5,5 proc., odsetki będą cię kosztowały tylko 2,4 proc.
Gra jest więc warta świeczki. Jeśli pożyczysz 100 tys. zł na 20 lat, a oprocentowanie kredytu - 5,5 proc. w skali roku - nie zmieni się przez cały okres spłaty, to dzięki ośmioletniej dopłacie do odsetek zaoszczędzisz blisko 20 tys. zł.
Niestety, nie każdy może sięgnąć po ten atrakcyjny kredyt. Jeśli jesteś singlem, w zasadzie możesz już dalej nie czytać tego informatora. Chyba że planujesz małżeństwo. Wówczas najpierw zmień stan cywilny. Kredyt z dopłatą dostaną bowiem wyłącznie małżeństwa oraz - to wyjątek - osoby samotnie wychowujące dzieci.
To nie wszystko. Dopłata obwarowana jest ograniczeniami, które mogą cię jej pozbawić. Bynajmniej nie chodzi o dochody. Jeśli są wysokie, tym lepiej, bo bank udziela kredytu na normalnych zasadach komercyjnych, czyli interesuje go przede wszystkim twoja zdolność kredytowa. Najkrócej można to ująć tak: chcesz dopłatę, nie możesz mieć wielkich aspiracji mieszkaniowych. Dlaczego?
OGRANICZENIE PIERWSZE Cena lub koszt budowy domu bądź mieszkania nie może przekroczyć podawanych przez GUS średnich kosztów budowy w województwie lub mieście wojewódzkim (patrz mapa).
W dużych aglomeracjach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, znalezienie takiego, które spełniałoby ten warunek, może być bardzo trudne. Np. w Warszawie, aby dostać dopłatę, mieszkanie musiałoby kosztować poniżej 4,4 tys. zł za m kw. Tymczasem sensowne lokum (do zamieszkania bez gruntownego remontu) to wydatek co najmniej 5 tys. zł za m kw. A wtedy z dopłaty nici.
Tańsze mieszkania można znaleźć w okolicznych miejscowościach. Ale również tych mieszkań dopłata może nie objąć, bo średni koszt budowy też jest tu odpowiednio mniejszy, np. w województwie mazowieckim - niespełna 2,7 tys. zł za m kw. Czy deweloperzy zaczną budować tanie mieszkania dla "nowej" grupy kredytobiorców? Zobaczymy. Alternatywą mogą być mieszkania na rynku wtórnym, ale także ich ceny ostatnio ostro poszły w górę.
Kredyt z dopłatą ma szansę zrobić furorę głównie w małych miasteczkach oraz wśród inwestorów budujących domy systemem gospodarczym. Wybudowanie takiego domu w przyzwoitym standardzie nawet pod Warszawą pochłonie najpewniej mniej niż owe 2,7 tys. zł za m kw. Co prawda dochodzi jeszcze koszt zakupu działki, ale nie wlicza się go do kosztów budowy.
Uwaga! Dopłatą są też premiowane: nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego albo adaptacja budynku o innym przeznaczeniu, o ile dzięki tej inwestycji powstanie lokal stanowiący odrębną nieruchomość.
OGRANICZENIE DRUGIE Powierzchnia użytkowa kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m kw., a domu - 140 m kw. Przy czym dopłata do kredytu obejmowałaby w pierwszym przypadku 50 m kw., a w drugim - 70 m kw. Oznacza to, że nadwyżkę w metrażu będziesz musiał sfinansować sam, czyli zapłacisz po prostu pełne odsetki. Jeśli rozważasz budowę większego domu, musisz zdecydować, czy opłaca ci się zrezygnować z paru metrów.
OGRANICZENIE TRZECIE Nie dostaniesz dopłaty do kredytu, jeśli w dniu zwarcia umowy z bankiem będziesz miał inne własnościowe mieszkanie (choćby nawet była to mała kawalerka).
W tej sytuacji pozostaje wcześniejsza sprzedaż mieszkania z opcją, że wyprowadzisz się z niego np. za pół roku, albo zamieszkanie przez jakiś czas kątem u rodziców.
Jeśli zaś masz mieszkanie lokatorskie (wynajmowane od gminy albo spółdzielcze), wówczas - po pierwsze - nie dostaniesz kredytu z dopłatą na jego wykup, a po drugie - będziesz musiał zobowiązać się, że je opuścisz. Będziesz miał na to tylko sześć miesięcy od momentu uzyskania własnego domu lub mieszkania (zbudowanego lub kupionego za kredyt z dopłatą).
Jeśli nie dotrzymasz terminu, bank wypowie ci umowę i zażąda zwrotu wszystkich pieniędzy.
A co po ośmiu latach?
Jak już wspomnieliśmy, budżet państwa przez osiem lat sfinansuje ci połowę tzw. stopy referencyjnej. Tę stanowić ma stawka trzymiesięcznego WIBOR (to oprocentowanie, z jakim banki skłonne są pożyczać sobie pieniądze), obliczana jako "średnia arytmetyczna notowań w kwartale poprzedzającym dany kwartał" powiększona o 2 pkt proc. Stawki te będzie publikował na swojej stronie internetowej Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zarządza rządowym programem dopłat do kredytów (http://www.bgk.pl//bip/rns_komunikat.jsp). Do końca grudnia połowa owej stopy referencyjnej wynosiła 3,1 proc. To dlatego napisaliśmy wyżej, że jeśli kredyt w banku kosztuje np. 5,5 proc., zapłacisz tylko 2,4 proc. odsetek.
Taki mechanizm dopłat ma zaletę - nie osłabi konkurencji między bankami. Sam wybierzesz najtańszy bank i od oprocentowania odejmiesz sobie te 3 pkt procentowe. Z naszych informacji wynika, że PKO BP będzie miało wkrótce konkurentów na tym polu - Pekao SA oraz Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe, zwane SKOK-ami. Niewykluczone, że już w lutym zaoferują one kredyt mieszkaniowy z dopłatą.
Możliwa będzie wcześniejsza spłata kredytu bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji! Budżetowa dopłata obejmie jednak wyłącznie kredyty złotowe. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by po ośmiu latach, gdy budżet przestanie już dopłacać do odsetek, spłacić ten kredyt nowym, tańszym.
Być może taka operacja nie będzie konieczna. Rząd liczy bowiem, że przez osiem lat kredytobiorcy spłacą znaczną część kapitału, więc ich raty będą nieznacznie wyższe od tych na starcie.
Przykład. Załóżmy, że pożyczysz 150 tys. zł na 25 lat, a oprocentowanie tego kredytu wyniesie 5,5 proc. w skali roku i nie zmieni się przez cały ten okres. W przypadku zwykłego kredytu komercyjnego miesięczna rata spłaty uszczupliłaby twój budżet domowy o mniej więcej 921 zł (przy założeniu, że spłacałbyś kredyt w ratach równych). Jednak dzięki budżetowej dopłacie twoja pierwsza rata sięgałaby 791 zł. I to przy spłacie w ratach malejących (chodzi o to, by przez osiem lat spłacić jak najwięcej kapitału). W ósmym roku rata stopniałaby do 709 zł, a później - gdy budżet przestanie dopłacać do odsetek - wzrosłaby do 771 zł.
O tym, kto może skorzystać z budżetowej dopłaty do kredytu mieszkaniowego, mówi ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dziennik Ustaw nr 183 z 2006 r.). Ustawę tę można też znaleźć m.in. na stronie internetowej Sejmu (http://isip.sejm.gov.pl/prawo/index.html) lub Ministerstwa Budownictwa (http://www.mb.gov.pl/akty_prawne/ust_080906.pdf).
