Decyzja w tej sprawie jest piekielnie trudna! Chyba jeszcze nigdy bankowcy i doradcy kredytowi z firm brokerskich nie byli tak podzieleni: jedni uważają, że najkorzystniejsze są kredyty we frankach szwajcarskich, inni zaś, że ich czas się kończy i że bardziej opłaca się kredyt złotowy. Którzy z nich mają rację? Na to pytanie musisz sobie odpowiedzieć sam, bo nie ma na świecie jasnowidza, który przewidziałby nie tylko oprocentowanie kredytów i kursy walut, ale także twoje zarobki za 10 czy 15 lat.
Frank górą
Państwo O. nie są ludźmi majętnymi. Mają jednak stałe posady i pensje - w sumie na rękę 2,5 tys. zł miesięcznie. Z tych pieniędzy muszą utrzymać dwoje dzieci oraz samochód. Na szczęście O. nie spłacają żadnych innych kredytów. Udało im się też odłożyć trochę pieniędzy. W mieście, w którym mieszkają, wypatrzyli więc mieszkanie, na które chcą pożyczyć na 20 lat ok. 150 tys. zł. Ale czy dostaną taki kredyt?
Początki poszukiwań nie były obiecujące, bo w bankach, od których zaczęli (BPH oraz ING Banku Śląskim), dostawali odpowiedź odmowną. Państwo O. nie mają bowiem zdolności kredytowej na tak dużą kwotę, czyli - innymi słowy - zarabiają zbyt mało. Każdy z tych banków policzył, że za 2,5 tys. zł rodzinie O. po prostu nie uda się przeżyć po spłaceniu raty kredytu i innych świadczeń mieszkaniowych.
Jeśli spotka cię to samo, nie rezygnuj od razu. Rodzina O. nie dała za wygraną i okazało się, że jest kilka banków skłonnych pożyczyć jej 150 tys. zł. Jak to możliwe? Maciej Kossowski z firmy brokerskiej Expander wyjaśnia, że każdy bank stosuje własne zasady badania zdolności kredytowej. W banku X wymagane minimum na przeżycie po zapłaceniu stałych rachunków może wynosić np. 700 zł na osobę, w banku Y - 500 zł, a w banku Z - 300 zł. Oczywiście banki biorą pod uwagę także inne czynniki, np. wiek kredytobiorców oraz wykonywane przez nich zawody.
W Expanderze twierdzą, że Państwo O. mogą skorzystać z oferty m.in. PKO BP (ten wyliczył zdolność kredytową O. na ponad 200 tys. zł!), Santander Consumer Banku, Fortis Banku, GE Money Banku i Millennium. Jednak tylko w tych dwóch pierwszych bankach O. mieliby do wyboru złotego i franka. W pozostałych w grę wchodziłby wyłącznie kredyt w szwajcarskiej walucie. Dlaczego? Bo jest dużo tańszy od złotowego, co przekłada się na miesięczną ratę spłaty. A im ta rata jest niższa, tym więcej zostaje na inne wydatki. Na przykład miesięczna spłata 20-letniego kredytu w wysokości 150 tys. zł, który kosztuje 6 proc. w skali roku, wynosi przeszło 1067 zł. Natomiast za kredyt we frankach, który zwykle jest o połowę tańszy (3 proc.), zapłacimy co miesiąc ok. 845 zł.
Wniosek pierwszy: Sprawą najważniejszą jest wybór waluty kredytu. Od tej decyzji zależy, jaką kwotę pożyczy ci bank oraz jakie zapłacisz miesięczne raty. Ten, kto zdecyduje się na szwajcarską walutę, nie tylko płaci mniejsze raty, ale w konsekwencji może też liczyć na wyższą ocenę zdolności kredytowej. Kossowski policzył, że np. w GE Money Banku Państwo O. dostaliby nawet 163 tys. zł kredytu. Ale gdyby małżonkowie wybrali złotego, bank pożyczyłby im maksymalnie 135 tys. zł, czyli aż o 28 tys. zł mniej!
Franki dla zamożnych
Ale uwaga! Od lipca banki podniosą poprzeczkę dochodów dla osób decydujących się na kredyt walutowy. Komisja Nadzoru Bankowego zaleciła bowiem bankom wprowadzenie regulacji, które mają je skłonić do ostrożniejszego udzielania tego typu kredytów. - Maksymalna kwota takiego kredytu będzie o prawie 20 proc. niższa niż kredytu złotowego - przewidują w Expanderze. Oznacza to, że niezamożne rodziny muszą się liczyć z tym, że ze względu na wyliczaną po nowemu zdolność kredytową zostaną odprawione przez bankowców z kwitkiem lub będą musiały zadowolić się mniejszym kredytem. Niektóre banki już dziś biorą poprawkę na wyższe ryzyko związane z kredytami walutowymi. Na przykład w Banku BPH maksymalny kredyt dla kogoś, kto chce zadłużyć się we frankach szwajcarskich, jest nawet niższy niż dla klienta złotowego!
Ograniczenia nadzoru bankowego najprawdopodobniej odczułaby nasza przykładowa rodzina. Jak bardzo? Nie wszystkie banki chcą już teraz podać, na jaki kredyt we frankach będzie ona mogła liczyć od lipca. Fortis Bank np. pożyczyłby jej obecnie blisko 165,5 tys. zł. Za trzy miesiące rodzinę O. stać będzie w tym banku na kredyt nieco przekraczający 106 tys. zł.
Wniosek drugi: Zapowiedziane ograniczenie dotknie najmniej zamożnych kredytobiorców. Zwłaszcza tych, którzy decydują się na kredyt we frankach nie tylko ze względu na niższą ratę, ale głównie z uwagi na łatwiejszą do osiągnięcia zdolność kredytową.
Strach ma wielkie oczy
Po co te ograniczenie? To na wypadek, gdyby w Polsce doszło do kryzysu walutowego i klienci mający kredyty we frankach stali się niewypłacalni. Tego typu kredytom towarzyszy bowiem wielka niewiadoma, jaką jest kurs złotego wobec obcych walut. Fachowcy nazywają to ryzykiem kursowym.
Jeśli złoty się umocni, to świetnie - zmaleje rata spłaty oraz całe zadłużenie (liczone w złotych). Jeśli zaś nasza waluta osłabnie, skutki będą nieprzyjemne. To ryzyko koniecznie musisz uwzględnić, zanim zdecydujesz się na zaciągnięcie kredytu walutowego.
Zresztą zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Bankowego banki będą musiały cię poinformować o ryzyku związanym z zadłużaniem się w walutach obcych. Zostaną opracowane specjalne formularze z informacjami, które bankierzy będą musieli dawać klientom do podpisu.
Problem w tym, że jedni bankowcy wyolbrzymiają ryzyko kursowe, a inni je bagatelizują. Dlatego Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego opracowała specjalny informator dla kredytobiorców, którego część pierwsza jest poświęcona kwestii ryzyka walutowego (informator można znaleźć na stronie internetowej Fundacji - www.fukrehip.pl).
Wyżej napisaliśmy, że ten, kto zdecyduje się na szwajcarską walutę, zapłaci mniejsze raty. Specjaliści z Fundacji Hipotecznej przeanalizowali, o ile złoty musiałby osłabnąć względem franka, by zrównały się one z ratami kredytu złotowego. Ten graniczny kurs walutowy nazwali kursem dopuszczalnym.
Jaka byłaby jego wysokość dla Państwa O.? Przypomnijmy, że chcą oni pożyczyć 150 tys. zł na 20 lat. To ok. 60 tys. franków (po kursie ok. 2,5 złotego za franka). Przy oprocentowaniu 3 proc. w skali roku miesięczna rata spłaty wyniesie ok. 330 franków, co po przeliczeniu na złote (po wewnętrznym kursie sprzedaży franka w danym banku) da nam kwotę ok. 840 zł. Rata ta jest zatem o blisko 220 zł niższa niż ta przy kredycie złotowym w cenie 6 proc. - ok. 1060 zł.
Z prostego rachunku wynika, że frank musiałby podrożeć o przeszło 26 proc. i kosztować ok. 3,2 zł, by rata kredytu w szwajcarskiej walucie wzrosła do 1060 zł.
Czy tak duża deprecjacja złotego jest możliwa? Autorzy informatora nie odpowiadają na to pytanie wprost. Zwracają jedynie uwagę, że do niedawna złoty był walutą mało stabilną i że mieliśmy już do czynienia ze znaczną jej deprecjacją. W styczniu 2001 r. frank kosztował 2,1 zł, a trzy lata później już ponad 3 zł. Kurs wzrósł więc o prawie 43 proc. Zjawisko z przełomu 2003 i 2004 r. miało jednak głównie polityczne podłoże (m.in. pogłoski o dymisji premiera Hausnera).
Od drugiej połowy 2004 r. złoty się umacniał i nie zaszkodziły mu nawet ubiegłoroczne wybory parlamentarne ani prezydenckie. A przecież w poprzednich latach w okresie zmian na krajowej scenie politycznej złoty zazwyczaj tracił na wartości. Obecnie za franka płacimy ok. 2,5 zł, co oznacza, że nasza waluta "odrobiła straty", np. tylko w 2005 r. - o 8 proc.. Mimo to Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego uczula potencjalnych kredytobiorców, że im mniejsza jest rozpiętość pomiędzy oprocentowaniem kredytu złotowego i walutowego, tym niższy jest ów dopuszczalny kurs walutowy, a więc wyższe ryzyko kursowe. Gdyby np. kredyt złotowy kosztował nie 6 proc., a 5,5 proc., wówczas do zrównania się rat na poziomie ok. 1025 zł wystarczyłaby 21-proc. deprecjacja naszej waluty - z 2,5 do 3,1 zł za franka.
Drugim czynnikiem, który wpływa na poziom dopuszczalnego kursu, jest okres spłaty kredytu. Im jest on krótszy, tym wyższe jest ryzyko walutowe. Dlaczego? Oto inny przykład.
Państwo W. i ich sąsiedzi K. potrzebowali na mieszkanie 100 tys. zł. Ci pierwsi mogą przeznaczyć na spłatę najwyżej 400-450 zł. Wzięli więc kredyt we frankach na 30 lat i spłacają go po kursie 2,5 zł. Państwo K. są lepiej sytuowani, więc zdecydowali się na kredyt złotowy, mimo że jego oprocentowanie - 6 proc. w skali roku - jest dwukrotnie wyższe od kredytu we frankach. Miesięczna rata kredytu złotowego wynosi 600 zł, a frankowego - 439 zł. Państwo W. czują się w miarę bezpiecznie, bo - jak przekonują - kurs sprzedaży szwajcarskiej waluty musiałby wzrosnąć do 3,41 zł, a więc aż o 36 proc., by rata ich kredytu też wynosiła 600 zł.
Sytuacja zmieniłaby się diametralnie, gdyby okres kredytowania wynosił nie 30, ale 10 lat. Wówczas rata kredytu złotowego (1110 zł) zrównałaby się z ratą kredytu frankowego (1006 zł), gdyby złoty osłabł w stosunku do franka o nieco ponad 10 proc. (do 2,76 zł).
Wniosek trzeci: Komisja Nadzoru Bankowego dmucha na zimne. Jeśli wiec decydujemy się na kredyt długoterminowy, franki nadal są atrakcyjną walutą, bo ryzyko, że wskutek deprecjacji złotego raty kredytu we frankach będą wyższe od rat kredytu złotowego, jest niewielkie. Ale uwaga! To ryzyko rośnie, w miarę jak maleje różnica w oprocentowaniu kredytów złotowych i walutowych, a z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia. Złotego powinni natomiast rozważyć ci, którzy zamierzają szybko spłacić dług, bo w tym wypadku ryzyko, że raty kredytu we frankach mogą okazać się wyższe, jest duże.
Frankowe były, są i będą tańsze
Wahania kursów nie są jedynym zmartwieniem kredytobiorców, którzy zdecydowali się na franki. Obecnie sen z powiek spędza tym osobom także wzrost oprocentowania. Niedawno szwajcarski bank centralny podniósł je po raz drugi w krótkim czasie o 0,25 pkt proc. W dodatku zapewne nie jest to ostatnia podwyżka. W efekcie rośnie stopa LIBOR 3M, od której zależy oprocentowanie większości kredytów we frankach (w ciągu ostatnich trzech lat z 0,2 proc. już do przeszło 1,2 proc.).
Dziś tani kredyt mieszkaniowy we frankach kosztuje po doliczeniu marży banku ok. 2,5 proc., natomiast kredyt złotowy nieco ponad 5 proc. Pamiętajmy jednak, że koszt kredytu walutowego podnosi dodatkowo o blisko 0,5 pkt proc. tzw. spread. Jest to różnica między kursem kupna (wypłaty) waluty a kursem jej sprzedaży (spłaty). Jeśli chcemy pożyczyć równowartość 100 tys. zł, bank podzieli tę kwotę przez niższy kurs kupna danej waluty. Natomiast spłata kredytu odbywa się po wyższym - przeciętnie o blisko 4-proc. - kursie sprzedaży.
Według Expandera do końca roku faktyczna różnica w oprocentowaniu kredytów złotowych i frankowych może stopnieć do 1 pkt proc. a oszczędność na racie 20-letniego kredytu w kwocie 150 tys. zł do 80 zł.
Ile musiałby kosztować 20-letni kredyt we frankach, by rata spłaty zrównała się z alternatywnym kredytem złotowym, który kosztuje np. 5,5 proc.? Eksperci z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego policzyli, że 5,26 proc. Tak duża podwyżka jest jednak mało prawdopodobna.
Wniosek czwarty: Wprawdzie oprocentowanie kredytów we frankach rośnie, ale złotowego raczej nie dogoni. Ponadto za kilka lat czeka nas przewalutowanie kredytów złotowych na euro i nie wiadomo, czy banki nie zechcą obciążyć klientów kosztami takiej operacji. Na korzyść szwajcarskiej waluty przemawia też to, że stopy procentowe w Szwajcarii zawsze były nieco niższe niż w strefie euro.
Ostrożnie z przewalutowaniem
Żeby przełamać nieufność klientów wobec obcych walut, banki umożliwiają przewalutowanie kredytu, czyli przejście np. z franka na złote albo z euro na franka. Z tej możliwości należy jednak korzystać z rozwagą. Po pierwsze, wiąże się to z dodatkowymi kosztami. W tym drugim wypadku bank przeliczy dotychczasową walutę (euro) po kursie jej sprzedaży, a kwotę kredytu w nowej walucie (frank) określi po kursie kupna. Oznacza to wzrost zadłużenia, co jednak mogą zrekompensować niższe miesięczne raty spłaty.
Ponadto w niektórych bankach taka operacja nic nie kosztuje, ale są też i takie, które życzą sobie prowizji. Dodatkowo trzeba wystąpić do sądu o nowy wpis hipoteki do księgi wieczystej, co również wiąże się z kosztami.
Jednak ważne znaczenie ma moment przewalutowania. Jeśli decydujesz się na kredyt walutowy, musisz umieć zachować zimną krew w sytuacji dużej deprecjacji złotego. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia na początku 2004 r. Niektórzy klienci w panice przewalutowali swoje kredyty we frankach czy w euro na złote. Czym to się skończyło?
Jeden z takich kredytobiorców pożyczył w 2002 r. ok. 25,5 tys. euro, co stanowiło równowartość 100 tys. zł (po kursie 3,92 zł za euro). Wtedy ten kredyt był stosunkowo tani - 6 proc. w skali roku, a okres spłaty długi (20 lat). Ceny kredytów złotowych były nawet dwukrotnie wyższe. Jednak kiedy złoty gwałtownie osłabł, kredytobiorca spanikował i przewalutował kredyt po kursie... 4,99 zł za euro. W efekcie dług wobec banku wzrósł do przeszło 123,3 tys. zł! Przed przewalutowaniem najwyższa rata kredytu w euro wynosiła 912 zł. Po tej operacji - wzrosła do 983 zł. Gdyby ten kredytobiorca pozostał przy euro, jego zadłużenie znacznie by stopniało (obecny kurs euro jest tylko minimalnie wyższy) i zaoszczędziłby na ratach miesięcznych.
Zatem kiedy przewalutować kredyt? Czy może w sytuacji osiągnięcia tzw. dopuszczalnego kursu walutowego, o którym pisaliśmy wcześniej? Nie! Sięgnijmy raz jeszcze do przykładu Państwa O. Przypomnijmy, że chcą pożyczyć 150 tys. zł (równowartość ok. 60 tys. franków po kursie 2,5 zł) na 20 lat. Kredyt kosztuje 3 proc. w skali roku, a miesięczna rata spłaty wynosi ok. 840 zł (ok. 330 franków). Analogiczny kredyt złotowy jest dwa razy droższy, a rata wynosi ok. 1060 zł.
Frank musiałby więc podrożeć o przeszło 26 proc. i kosztować ok. 3,2 zł, by rata kredytu w szwajcarskiej walucie wzrosła do 1060 zł. Te 3,2 zł za franka to bowiem właśnie ów kurs dopuszczalny. Gdyby O. przewalutowali w tym momencie kredyt, ich zadłużenie w złotych znacznie by wzrosło (np. po dwuletnim okresie spłaty o prawie 37 tys. zł, a po pięciu latach - o ponad 32 tys. zł).
Wyższa kwota kredytu oznacza tu automatycznie wyższą ratę spłaty. Poza tym skutkiem tak dużego spadku wartości złotego byłby wzrost inflacji. Należałoby się więc liczyć ze wzrostem oprocentowania kredytu złotowego, które i bez tego jest wyższe od oprocentowania kredytu we frankach.
Eksperci z Fundacji policzyli, nie uwzględniając "efektu inflacyjnego", że rata spłaty Państwa O. wzrosłaby nawet do ok. 1360 zł, gdyby przewalutowali kredyt po roku spłaty. Gdyby zaś nie przewalutowali, płaciliby 1060 zł.
Pamiętaj, że spłacając kredyt w systemie rat annuitetowych (czyli tzw. równych), początkowo twój kredyt topnieje wolno. Dopiero z czasem udział kapitału w racie spłaty rośnie, a w konsekwencji dług maleje szybciej. Dlatego gdyby Państwo O. decyzję o przewalutowaniu podjęli np. w szóstym roku spłaty, ich rata nieznacznie przekroczyłaby 1286 zł.
Wniosek piąty: przy deprecjacji złotego przewalutowanie jest operacją, która zawsze spowoduje wzrost miesięcznego obciążenia budżetu domowego kredytobiorcy.
Wniosek szósty: jeśli jesteś urodzonym pesymistą, najlepiej od razu zrezygnuj z zadłużania się na wiele lat. Jeśli zaś przyszłość cię nie przeraża, bierz kredyt. Liczymy, że nasz poradnik pomoże ci podjąć właściwą decyzję.
