Jak wybrać kredyt hipoteczny?

Na rynku kredytów hipotecznych - posucha. I pewnie szybko sytuacja się nie zmieni. W bankach od blisko roku widać odejście od ?hipotek?, a i rodacy ostatnimi czasy nie garną się do zakupu mieszkań.
To czego nam najbardziej brakuje w bankowych ofertach, to oczywiście kredytów walutowych. Szeroko dostępnych i w sensownej cenie. Niegdyś ukochany przez Polaków kredyt w szwajcarskiej walucie zupełnie zniknął z rynku. Natomiast kredyt w euro - jeśli nawet możemy go uzyskać w danej sytuacji - jest bardzo drogi (wysoka marża). Do wyboru mamy więc obecnie tylko jedną walutę: kredyt w złotówkach. Miejmy nadzieję, że za kilka miesięcy kredyty w euro znów pojawią się w ofertach banków i będą bardziej dostępne.

Niemniej jednak rynek kredytów hipotecznych nie umarł zupełnie. Poniżej przedstawiam krótki instruktaż w tej dziedzinie dla osób, które planują w niedalekiej przyszłości zakup nieruchomości z udziałem kredytu. Na początek "rozbierzmy" na czynniki pierwsze oprocentowanie kredytu. Czyli:

1. Patrz na marżę kredytu, a dopiero później na łączne oprocentowanie

Jak pewnie prawie wszystkim wiadomo oprocentowanie kredytu to prosta suma dwóch składowych: marży (dochód banku) oraz ceny danej waluty na rynku międzybankowym (fachowe nazwy): WIBOR - dla złotówki, EURIBOR - dla euro). Skąd biorą się różnice w oprocentowaniu? Wpływ ma na to przede wszystkim ten drugi składnik oprocentowania, spójrzmy zresztą jak to wygląda dziś:

- WIBOR 3M (dla kredytów w PLN) - 4,5%

- EURIBOR 3M (dla kredytów w EUR) - 0,2%

Zmienną zależną od banku jest marża. Aby na kredycie nie przepłacić, powinniśmy pilnować, aby oferta danego banku w kwestii oprocentowania była ustalona na rozsądnym poziomie, za który uważam (wg stanu na grudzień 2012) :

- dla PLN: marża nie powinna być wyższa od 1,9% (marża poniżej 1.6% to kredyt tani)

- dla innych walut: marża nie powinna być wyższa od 3% (poniżej 2.5% to kredyt tani - dziś właściwie nieosiągalny jest kredyt z taką marżą).

Z tą podstawową wiedzą na temat składników oprocentowania możemy przejść do kolejnego akapitu, czyli - w jakich sytuacjach nie polecam kredytów w euro? Mam bowiem wciąż nadzieję, że za jakiś czas będą one możliwe do uzyskania na rozsądnych warunkach.

2. Kredyt w euro?

Zrozumiałe jest, że biorąc kredyt, chcielibyśmy płacić jak najniższe raty. Jeśli kredyt złotówkowy będzie sporo droższy od sensownego kredytu w euro, wówczas rozwiązanie takie jest z pewnością zalecane. Zdarzają się jednak przeciwwskazania do ubiegania się o kredyt w euro. Oto takie sytuacje:

- kiedy kredyt w walucie obcej ma zbyt wysoką marżę

Z taką właśnie sytuacją spotykamy się dziś. Część banków ma jeszcze w swojej ofercie kredyt w euro, ale próbują go sprzedawać po zawyżonych cenach. Bank wykorzystuje sytuację, kiedy to polski kredytobiorca posiada awersje do rodzimej waluty i za wszelką cenę chce się zadłużyć w euro. Nie opłaca się zaciąganie kredytu walutowego z marżą powyżej 4 %, ale jak pokazuje praktyka - jest trochę chętnych, którzy dają się na to namówić.

W związku z obecną sytuacją na rynku kredytów walutowych (bardzo wysokie marże), zdecydowanie odradzam dziś zadłużanie się w innej walucie niż PLN. Gdyby jednak za parę miesięcy banki obniżyły marże przy kredytach w euro, warto mieć na względzie sytuacje, kiedy finansowanie zakupu mieszkania z udziałem kredytu walutowego będzie poważnym błędem (mimo istotnej oszczędności na ratach). O tym piszę w dalszej części.

- kiedy złotówka jest bardzo "mocna" w stosunku do waluty kredytu

Taką sytuację mieliśmy w okresie I - VIII 2008 roku, momentami frank spadał poniżej 2 zł - a i tak większość kredytobiorców wybierała tę walutę. Niemal pewne jest, że prędzej czy później nasza waluta się osłabi i wówczas - pójdą w górę nie tylko raty kredytu, ale także całe zadłużenie. Przykładowo: co czuł kredytobiorca, który w lipcu 2008 wziął kredyt w CHF w wysokości 500 000 zł, a ledwie pół roku później jego zadłużenie wobec banku doszło do prawie 800 000 zł?

Obecnie mamy do czynienia raczej z kursem "równowagi", a więc zadłużanie się w euro (inne waluty będą już pewnie niedostępne) można uznać za względnie bezpieczne. Pod warunkiem, że kredyt taki uzyskamy z odpowiednio niską marżą

- kiedy zamierzamy w bliskim terminie nadpłacić znaczną część lub całość kredytu

Zarobkiem banku przy kredycie walutowym jest nie tylko marża, ale także spread, zwany wcześniej "widełkami kursowymi". Bank przy uruchomieniu kredytu stosuje kurs kupna, a spłata następuje po kursie sprzedaży, wyższym o 6-10%.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli dziś planujemy wziąć kredyt w wysokości 400 000 zł, z założeniem, że spłacimy go w ciągu roku (np. ze względu na sprzedaż innej nieruchomości), to przy spłacie oddać musimy bankowi o te 8% więcej, czyli - 432 000 zł (tu zakładam w uproszczeniu, że kurs danej waluty wobec PLN przy uruchomieniu kredytu i przy jego spłacie jest na podobnym poziomie).

W takiej sytuacji najcięższym błędem jest zadłużenie się w walucie - jedynym kredytem, jaki może wchodzić w rachubę jest kredyt złotówkowy. Ale jeśli po planowanej nadpłacie pozostanie nam jeszcze 100 czy 200 tysięcy kredytu do spłaty - nie ma przeszkód, aby wybrać sobie kredyt z niższą ratą (wtedy można zmienić walutę kredytu). Czasem uda nam się ta operacja w naszym banku, czasem korzystniej będzie zmienić bank.

Mając kredyt w walucie obcej, pamiętajmy też, że możemy trochę zaoszczędzić na każdej racie, jeśli zdecydujemy się na spłatę bezpośrednio w tej walucie. Wymaga to zawarcia odpowiedniego aneksu do umowy kredytowej, a następnie ustalenia, w jaki sposób możemy nabyć jak najtaniej daną walutę, aby spłacać kolejne raty. Coraz więcej osób zakupów takich dokonuje poprzez kantory internetowe.

3. Cena kredytu to nie tylko oprocentowanie i prowizja

Wymienione w tytule dwa parametry są najbardziej widocznymi dla klienta elementami cenowymi oferty. Jeśli w analizie porównawczej kilku ofert skoncentrujemy się tylko na wysokości raty i prowizji, możemy się mocno oszukać. Dość często spotykam się z sytuacją, w której doradcy "zapominają" przekazać klientowi informacji o licznych i bardzo drogich obowiązkowych ubezpieczeniach, np. od ryzyka utraty pracy, od ryzyka stopy procentowej, od ryzyka spadku ceny nieruchomości, itp.

Parametrami wpływającymi na łączną cenę kredytu są także: koszty ubezpieczenia pomostowego (do momentu wpisu obciążenia hipoteki w księdze wieczystej), koszty ubezpieczenia obniżonego wkładu własnego, wycena nieruchomości, wysokość prowizji banku za wcześniejszą spłatę części lub całości kredytu, koszt przewalutowania i in.

Są banki, które do oferty swojej oferty "wkleją" nam obowiązkowo wszystkie tego typu opłaty, w innych bankach - części z wymienionych opłat po prostu nie ma. W ten sposób możemy dopłacić - przy uruchomieniu kredytu lub w trakcie jego spłaty - czasem nawet blisko 10% jego wartości.

4. Dobry zwyczaj - więcej pożyczaj

Najczęściej staramy się brać kredyt z banku w najniższej wysokości, tak aby transakcja się zamknęła. Czasem zapominamy o innych kosztach - notarialnych, czy też około-kredytowych (prowizje, ubezpieczenia). Zwykle w nowe mieszkanie musimy też nieco zainwestować. Jeśli nasze obliczenia odnośnie kwoty kredytu będziemy robić na styk (uwzględniając przy tym posiadane środki własne), prawie zawsze okaże się, że na koniec zabraknie nam kwoty 15 czy 20 tysięcy złotych.

Wtedy zwykle sięgamy po dużo droższe produkty finansowe, typu zakup na raty, pożyczki konsumpcyjne czy też uruchamiamy nasze karty kredytowe. I jeśli nasz budżet jest dość napięty, możemy na własnej szyi odczuć zaciskanie się pętli kredytowej - kilka dodatkowych, "małych" kredytów zwiększyło nasze obciążenia miesięczne o 1000 zł lub więcej.

Aby tej sytuacji uniknąć, wystarczy we wniosku wystąpić od razu o kredyt większy o np. 20 000 zł (niż planowaliśmy). W najgorszym przypadku pozostanie nam na koniec trochę wolnych środków, co przy kredycie hipotecznym czasem może okazać się nieodzowne (np. przy nieoczekiwanej utracie pracy przez kredytobiorcę).

4. Drobnym druczkiem

Ostatnio niemal wszystkie poważne porady w kwestii zawierania umów z "dużymi" instytucjami (np. banki, ubezpieczyciele, deweloperzy) zawierają ostrzeżenia przed tym, co jest napisane "drobnym druczkiem". Część kredytobiorców mocno rady takie bierze sobie do serca i swoją uwagę kieruje przy tej czynności na umowę kredytową - i tu robią poważny błąd. Zajmijmy się więc tym tematem szerzej.

- umowa kredytowa

Tworzy ją - w każdym banku - departament centrali banku, a opiniują radcy prawni. Zmiennymi są oczywiście parametry kredytu, dane osobowe, itp. Ale zdecydowana większość zapisów nie podlega korektom. Jeśli więc przed podpisaniem umowy musimy jej treść dokładnie poznać lub też skonsultować z własnym prawnikiem, poprośmy o tę umowę przy składaniu wniosku o kredyt, a nie po decyzji.

Próba negocjacji i wnoszenie o zmiany w danych zapisach to najczęściej walka z wiatrakami. Dochodzi przy tym do niepotrzebnych spięć, a wszystko to ma miejsce tuż przed uruchomieniem kredytu, kiedy gonią nas terminy. Z mojego doświadczenia - choć czasem zapisy w umowie wyglądają mało poważnie lub się z nimi nie zgadzamy (np. mamy obowiązek informowanie banku każdorazowo o zmianie pracy lub o obniżeniu wartości rynkowej kredytowanej nieruchomości) - nie są groźne.

Jeśli już naprawdę musimy tę umowę przeanalizować, nie czekajmy z tym do ostatniej chwili. Część zapisów w umowie znać musimy - koniecznie trzeba się zapoznać z akapitami pod tytułem " zasady wcześniejszej spłaty części lub całości kredytu" oraz "zobowiązania kredytobiorcy po uruchomieniu kredytu". Innym bardzo ważnym dokumentem, przy którym nie możemy pozwolić sobie nawet na najmniejsze "niedoczytanie" jest...

- decyzja kredytowa

Profesjonalny doradca kredytowy niemal zawsze z rezerwą podchodzi do informacji z banku dotyczącą prowadzonej sprawy - " jest decyzja pozytywna". - Poproszę o jej przesłanie - powie zawodowiec, zanim zacznie dzwonić z radosną nowina do klienta. W każdej bowiem decyzji trzeba sprawdzić najpierw parametry (czy bank nie zmniejszył mocno kwoty przyznanego kredytu, czy mamy takie oprocentowanie jakie obiecaliśmy klientowi, itp.), a następnie - gruntownie przeanalizować fragmenty decyzji, w których mowa o "warunkach podpisania umowy kredytowej" i warunkach do uruchomienia kredytu". Czasem warunków tych jest tak dużo (zależy to zarówno od danego banku, jak i od konkretnego analityka), czasem są one wręcz niemożliwe do spełnienia przez klienta.

Tu właśnie jest chyba największa różnica pomiędzy amatorem w doradztwie kredytowym a profesjonalistą - amator sądzi, że pozytywna decyzja to koniec jego pracy nad wnioskiem, a dla zawodowca jest to dopiero jej początek. Na ogół bowiem od niekorzystnych decyzji można się odwołać (np. wnioskować o odstąpienie przez bank od spełnienia danego warunku lub zastąpić warunek ten innym, akceptowalnym przez bank i przez klienta). Ale jak to się robi, do kogo trzeba się zwrócić i na można ewentualnie liczyć ze strony banku - to już najwyższe arkana wiedzy, niedostępne dla niedoświadczonych doradców. Nie liczmy bowiem, że ktoś z banku machnie ręką i powie - "No dobra, ten warunek nie jest taki istotny - uruchomimy Panu kredyt." Nie ma takiej możliwości - musimy wypełnić wszystko co do joty, dokładnie w taki sposób i w takiej formie, jakiej życzy sobie bank w ostatecznej decyzji. Inaczej po prostu kredyt nie zostanie uruchomiony.

6. "Rodzina na Swoim"

Do końca 2012 roku możemy skorzystać z budżetowej dopłaty w formie kredytu "Rodzina na Swoim". Czy warto ubiegać się o ten kredyt? Zdecydowanie tak! Choć zostało już niewiele czasu - mamy wciąż szansę na sowity bonus z budżetowej kasy. Pamiętajmy jednak, że aby skorzystać z dobrodziejstwa ustawy, musimy do wybranego banku złożyć wniosek o kredyt w tej formie do 31 grudnia 2012 roku. Czyli: decyzja banku, zakup nieruchomości może nastąpić w 2013 roku, ale jeśli zdążymy złożyć wniosek o czasie i spełnimy warunki zapisane w ustawie - Skarb Państwa będzie dopłacał do kredytu przez 8 lat, co w niektórych przypadkach może przynieść oszczędność na ratach nawet do 100 tys. zł.

#

Kredyty hipoteczne w 20 bankach - porównaj i wybierz najtańszy

Szukasz lokalu z rynku pierwotnego? Sprawdź oferty sprzedaży nieruchomości na Domiporta.pl

Więcej o:
Komentarze (2)
Jak wybrać kredyt hipoteczny?
Zaloguj się
  • Gość: jaca

    0

    Troche trzeba sie naszukac.. Mi ostatenicze najlepiej wyszlo w kredycie w Getin. Tam mialem najlepsza zdolnosc i formalnosci nie bylo tez zbyt duzo

  • Gość: Sinaga

    0

    Przykro, Ĺźe BP nie reklamuje na sowejj stronie usĹ?ug pocztowych, nawet nie pisze, ze kredycik atrakcyjny moĹźna wziÄ?Ä? w okienku pocztowym, tylko nazywa je swoim oddziaĹ?em .Non commentare

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX