Jak czytać umowę kredytową

Przed podpisaniem umowy kredytowej na kupno lub budowę domu warto dokładnie ją przeczytać, by wyłapać wszelkie niekorzystne zapisy. Bank prawdopodobnie nie zgodzi się na ich zmianę, ale kredytobiorcy pozostanie wtedy możliwość zmiany... banku.
Umowy kredytowe zwykle podpisuje się w pośpiechu, niemal bez czytania, nie mówiąc już o szczegółowej analizie. Komu by się chciało wertować kilkanaście stron zapisanych zawiłym językiem prawniczym? Klienci na ogół wychodzą z założenia, że bank jest instytucją zaufania publicznego i nie oszuka ich tak jak na przykład firma działająca w systemie argentyńskim. Słusznie - mimo to, zaciągając kredyt, warto wiedzieć, do czego dokładnie się zobowiązujemy na najbliższe 20 czy 30 lat.

Meandry oprocentowania

Podstawowym parametrem kredytu mieszkaniowego jest oprocentowanie. Od jego wysokości zależy to, czy w ciągu 20 lat trzeba będzie oddać bankowi na przykład dwa razy tyle, ile się pożyczyło, czy mniej. Zasady ustalania oprocentowania zapisane są oczywiście w umowach kredytowych (chociaż nie zawsze - ale o tym później). Klient podpisujący umowę zna oprocentowanie kredytu; sęk w tym, że nie zawsze wie, jakie będzie ono w przyszłości. Banki ustalają to dwojako - albo na podstawie WIBOR albo decyzją własnego zarządu.

Według WIBOR. Bank dolicza do WIBOR swoją marżę - jak sprzedawca w sklepie. Mamy więc na przykład kredyt w cenie: 3-miesięczny WIBOR plus marża wynosząca 2 punkty procentowe. Albo: 6-miesięczny WIBOR plus 1,5 punktu procentowego. Jesteśmy wówczas pewni, że gdy zmieni się WIBOR, zmieni się także nasze oprocentowanie. Każdy ma oczywiście nadzieję, że będzie to zmiana w dół, ale w rzeczywistości zmiany mogą zachodzić w obie strony - tyle że bank nie ma tu nic do gadania. Ale czy to do końca prawda?

WIBOR zmienia się codziennie, jednak oprocentowanie kredytu nie jest aktualizowane tak często. Jedne banki robią to raz w miesiącu, inne co kwartał, co pół roku lub nawet co rok (czyli tak rzadko, że trudno nawet mówić o oprocentowaniu zmiennym). Niektóre banki komplikują mechanizmy aktualizacji oprocentowania za pomocą wskaźników zmienności (w umowie jest wtedy zapis: oprocentowanie kredytu zmieni się z miesiąca na miesiąc, jeśli w danym miesiącu WIBOR wzrośnie lub spadnie o więcej niż...).

Zasady zmiany oprocentowania mogą być zapisane w umowie - wtedy bank nie może ich zmienić. Niestety, czasem jednak "wyrzuca" je do tabeli opłat i prowizji albo do regulaminu. Te dokumenty bank może modyfikować w dowolnym momencie, a zmiany oczywiście obowiązują kredytobiorców.

Załóżmy, że w tabeli opłat i prowizji zapisana jest wysokość wspomnianego wskaźnika zmienności. Kiedy stopy spadają, bank może ustawiać wskaźnik na wysokim poziomie - zmiany stóp rynkowych nie przekładają się na oprocentowanie kredytu. Gdy stopy procentowe rosną, bank zeruje wskaźnik zmienności i każda podwyżka stóp rynkowych podraża kredyt.

Według ustaleń zarządu banku. Bank sam ustala oprocentowanie kredytów - niezależnie od WIBOR-u. Teoretycznie bank może w każdej chwili podnieść oprocentowanie, ale nie musi to oznaczać, że taki system jest zły; jak na razie jest nawet korzystniejszy dla kredytobiorców niż oparty na WIBOR-ze. Dlaczego? Bo na rynku kredytów mieszkaniowych widać działanie konkurencji i żaden bank nie może pozwolić sobie na nieodpowiedzialne manewry z oprocentowaniem. Wręcz przeciwnie - możliwość samodzielnego decydowania o oprocentowaniu stała się dla kilku banków orężem w walce o klienta. Rynkowe stopy procentowe (a więc i WIBOR) w Polsce rosną już od wiosny tego roku. Banki, które muszą się ich trzymać, były zmuszone podnieść oprocentowanie, natomiast te, które nie musiały - długo utrzymywały oprocentowanie na zaniżonym poziomie.

Wcześniejsza spłata

Możliwość wcześniejszej spłaty części lub całości kredytu przed terminem jest dla kredytobiorcy bardzo korzystna. Nie oznacza to oczywiście, że każdą nadwyżkę finansową powinien od razu kierować do banku. Taka strategia jest zupełnie nieopłacalna - wolne środki lepiej inwestować, a kredyt zostawić w spokoju. Swoboda w zarządzaniu własnymi finansami może się jednak okazać cenna. Jeśli bowiem trafi się nam naprawdę spora gotówka lub kurs waluty kredytu stanie się wyjątkowo niski, będziemy mogli pozbyć się długu bankowego lub choćby jego części.

Banki starają się na różne sposoby utrudnić wcześniejszą spłatę kredytu. Najprostszą metodą jest oczywiście pobieranie prowizji za taką operację. Wprawdzie coraz więcej banków z niej rezygnuje, nie znaczy to jednak, że uda się nam w nich spłacić kredyt wcześniej bez dopłaty. Może ona po prostu przybrać inną formę, na przykład opłaty za aneks do umowy kredytowej (100-200 zł), w którym zostanie rozpisany nowy harmonogram spłat (nadpłata może skracać okres kredytowania lub zmniejszać ratę z zachowaniem okresu spłaty).

To nie wszystko. Banki zastrzegają często minimalną kwotę wcześniejszej spłaty kredytu. Nie można wtedy dodawać do ustalonych rat na przykład po kilkaset zł, żeby zadłużenie szybciej zaczęło spadać - progi ustalane są na poziomie ok. 5000 zł lub jako kilkukrotność miesięcznej raty. Ograniczenia mogą też dotyczyć terminu nadpłaty. Może ona być na przykład akceptowana tylko w dniu płatności raty (podczas gdy korzystniej byłoby wpłacić pieniądze dwa tygodnie wcześniej, bo np. frank szwajcarski jest wyjątkowo tani). Jeden z banków umożliwia wcześniejszą spłatę bez prowizji, ale tylko jednego dnia w roku; w innym terminie wiąże się to z wysokim kosztem.

Kredytobiorcy, którzy zechcą wcześniej spłacić kredyt, mogą również napotkać utrudnienia administracyjne - na przykład siedem dni przed dokonaniem nadpłaty trzeba pisemnie powiadomić bank o swoim zamiarze. Po takim zaanonsowaniu bank może (ale nie musi) zgodzić się na przyjęcie nadpłaty. W kilku bankach - jeśli takiego wniosku nie złożymy - nasze pieniądze będą czekać na nieoprocentowanym rachunku. Jednym z wyjątków jest PKO BP, który w umowie obiecuje, że każda nadpłata zostanie automatycznie zaliczona jako spłata kredytu. Standardem jest przerzucanie prowizji za wcześniejszą spłatę z umowy kredytowej do tabeli opłat i prowizji. Oznacza to, że bank może wprowadzić taką prowizję w dowolnym momencie i zmiana będzie dotyczyła wszystkich, także "starych" kredytobiorców.

Obowiązki kredytobiorcy

W każdej umowie sporo miejsca zajmuje wykaz obowiązków kredytobiorcy. Bank wymaga, by kredytobiorca informował o każdym zdarzeniu, które ma wpływ na jego sytuację majątkową, na przykład o zmianie stanu cywilnego, narodzinach dziecka, zmianie pracy czy pensji. Sformułowania w umowach są bardzo mętne, bo przecież przez pojęcie wszelkich okoliczności mających wpływ na sytuację finansową można rozumieć bardzo wiele zdarzeń. Jeśli klient nie poinformuje o nich banku, ten ma prawo wypowiedzieć umowę kredytową. Oczywiście, jeśli kredytobiorca płaci raty terminowo, bank z pewnością się do tego nie posunie; niemniej takie zapisy w umowie mogą być niepokojące.

Dla banku bardzo istotne jest też zabezpieczenie kredytu, a więc obciążenie nieruchomości hipoteką na jego rzecz. W umowach kredytowych banki zastrzegają sobie prawo zlecenia klientowi wyceny domu czy mieszkania w trakcie spłaty kredytu. Usługę taką musi oczywiście wykonać rzeczoznawca majątkowy: wycena mieszkania kosztuje kredytobiorcę 400-500 zł, a domu - 1000-1200 zł. Jeśli wartość nieruchomości spadnie, bank będzie mógł wypowiedzieć umowę kredytową, ewentualnie zażądać ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń (np. jeden z banków zastrzega sobie możliwość podniesienia oprocentowania kredytu o 2 punkty procentowe, jeśliby wartość nieruchomości znacznie się obniżyła). Nie trzeba dodawać, że bank udzielający kredytu zabrania wpisywania hipotek na rzecz innych kredytodawców do księgi wieczystej tej nieruchomości.

Mało kto wie, że po zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego trzeba pytać bank o zgodę na zaciągnięcie każdego następnego zobowiązania. Takie zapisy znajdują się w umowach kredytowych kilku banków (i dotyczą albo wszystkich kredytów, albo tych powyżej określonej kwoty). Bardziej liberalne banki wymagają jedynie powiadomienia o zaciągnięciu kolejnego kredytu.

Większość banków wymaga, by spłata kredytu była dokonywana z konta osobistego prowadzonego w ich placówce (oznacza to konieczność założenia rachunku ROR, który kosztuje kilka złotych miesięcznie). Bank Millennium stawia sprawę jasno: wypowiedzenie umowy rachunku bankowego oznacza wypowiedzenie umowy kredytu. Bank Zachodni WBK wymaga natomiast, by na konto przesyłana była pensja (wynosząca nie mniej niż 120% raty kredytu).

Lepiej w umowie niż w regulaminie

Niepokojącą praktyką jest przerzucanie przez banki ważnych postanowień dotyczących kredytu z umowy do regulaminu. W regulaminach opisywane są zasady ustalania i zmiany oprocentowania, a także obowiązki kredytobiorcy. Regulamin jest wewnętrznym dokumentem banku. Klient, który podpisuje umowę kredytową, oświadcza tym samym, że z regulaminem się zapoznał i akceptuje jego postanowienia. Najczęściej jest to fikcja, bo regulaminy są kilka razy obszerniejsze od umów, więc tym bardziej nie są czytane. Niebezpieczeństwo dodatkowo polega na tym, że bank może zmienić regulamin bez pytania kredytobiorcy o zgodę. Ten ostatni ma wówczas dwa wyjścia: zaakceptować wprowadzone zmiany albo wypowiedzieć umowę kredytu (a następnie - po upływie 30-dniowego terminu wypowiedzenia - oddać wszystkie pożyczone pieniądze).

Jeśli nie zapłaci się raty...

Oczywiście bank zacznie wtedy naliczać karne odsetki - od 18 do 40% w skali roku. Banki ustalają ich poziom w bardzo różny sposób. Jednym z rozwiązań jest zapis w umowie kredytowej, że odsetki karne wynoszą np. 150% odsetek ustawowych (obecnie daje to 18,4%). Poziom odsetek może być także ustalony w tabeli opłat i prowizji. Tak czy inaczej - odsetki karne naliczane są zawsze za każdy dzień opóźnienia i liczone od raty kredytu, a nie od całości zadłużenia. Od całości będą naliczane po upływie okresu wypowiedzenia umowy kredytowej - a wówczas ich wysokość ma duże znaczenie.

Wypowiedzenie umowy kredytu

Niektóre banki (np. PKO BP, Deutsche Bank) zastrzegają sobie w umowach takie prawo w razie niespłacenia przez kredytobiorcę dwóch rat. Raiffeisen Bank Polska może to zrobić już wtedy, gdy nastąpi jakiekolwiek opóźnienie w spłacie. Bank ten - podobnie jak kilka innych - zastrzega sobie także prawo do ściągnięcia zaległej należności z każdego innego rachunku klienta, który prowadzi. Może np. zlikwidować lokatę terminową (spóźnialski kredytobiorca traci wtedy odsetki).

* * *

Większość wymienionych zapisów to zagrożenia potencjalne. Bank wcale nie musi utrzymywać oprocentowania na bardzo wysokim poziomie, jeśli decyduje o nim jego zarząd. Z pewnością wyrazi zgodę na zaciągnięcie kolejnego kredytu, jeśli nie będzie to zagrażać spłacie tego pierwszego. Nie wypowie też umowy kredytu, jeśli nie powiadomimy go o zmianie pracy. Ale dobrze jest pamiętać o tym, że w relacji z kredytobiorcą pozycja banku jest bardzo silna. Dlatego przed podpisaniem umowy o kredyt należy ją bardzo uważnie przeczytać, a wszelkie wątpliwości wyjaśnić u doradcy finansowego. Tylko w taki sposób można wybrać najlepszą z ofert banków.