Pierwsza rada - mimo że banki dają kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, nie da się jej kupić całkowicie bez pieniędzy. Zanim weźmiesz się do szukania kredytu, odłóż przynajmniej 10 proc. wartości wymarzonego mieszkania.
Owe 10 proc. potrzebne jest ci na notariusza, pośrednika, podatki, opłaty bankowe, ubezpieczenia, przeprowadzkę itp. Chcesz kupić nowy lokal? To do 10 proc. wartości nieruchomości dołóż kolejne 10 proc. na jej wykończenie. Nowe mieszkania (domy) oddawane są zazwyczaj w tzw. standardzie warszawskim, czyli z gołą betonową posadzką, niepomalowanymi ścianami, bez wanny oraz sedesu.
Zdolność kredytowa
Ile musisz zarabiać, aby dostać kredyt? To zależy od tego, ile chcesz pożyczyć oraz jakie masz wydatki (np. szkoła dla dziecka, kredyt za samochód). Ogólnie można przyjąć, że:
4-osobowa rodzina z dochodem netto 2000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, zamieszkała w małym mieście, bez samochodu i kredytów może liczyć na pożyczkę od 49 do 125 tys. zł.
4-osobowa rodzina z dochodem netto 3000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, żyjąca w dużym mieście z samochodem ale bez kredytów - od 105 do 233 tys. zł.
3-osobowa rodzina z dochodem netto 4000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony mieszkająca w Warszawie - od 210 do 383 tys. zł.
Nie warto jednak przesadzać z wysokością kredytu, nawet jeżeli bankowiec czy doradca kredytowy przekonuje cię, że pożyczą ci więcej pieniędzy. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza dwuipółkrotności twoich rocznych dochodów brutto.
UWAGA! Do niedawna ktoś biorący kredyt we frankach mógł liczyć na kwotę o 10-30 proc. wyższą niż w złotych. Od lipca banki zaczęły inaczej liczyć zdolność kredytową wnioskodawców. Upraszczając, zanim bank udzieli Kowalskiemu 100 tys. zł kredytu we frankach, sprawdzi, czy byłby w stanie spłacić taki kredyt, ale oprocentowany w złotych. To powoduje, że część osób może dostać niższe niż do tej pory kredyty. Część - według bankowców co 20. klient - pożyczki w ogóle nie dostanie. Zdolność kredytową można sobie jednak poprawić, biorąc kredyt na dłuższy okres.
Kredyt, ale na jak długo
Standard to 20-30 lat, ale są banki, które oferują dłuższy okres spłaty, nawet do 45 lat! Pamiętaj jednak, że najchętniej banki dają kredyty mieszkaniowe do momentu przejścia przez kredytobiorcę na emeryturę. Czyli jeśli jesteś kobietą i masz 30 lat - dostaniesz najprawdopodobniej kredyt z okresem spłaty nie dłuższym niż 30 lat (kobiety na emeryturę przechodzą teraz w wieku 60 lat). Ewentualnie - druga opcja - spłata musi nastąpić przed ukończeniem przez kredytobiorcę 70. roku życia.
Walutowy czy złotowy
Kredytami mieszkaniowymi w kraju rządzi moda zmieniająca się równie szybko jak na wybiegach paryskiej haute couture. Jeszcze cztery lata temu 80-90 proc. kredytobiorców decydowało się na kredyty w euro lub dolarach. Pożyczając 100 tys. zł w złotych, płaciło się miesięcznie ponad 1,6 tys. zł raty. Pożyczając taką samą kwotę w euro, co miesiąc do bankowej kasy oddawało się ok. 900 zł.
Od połowy 2002 r. do teraz kredytową "gwiazdą" jest frank szwajcarski. Teraz coraz częściej doradcy finansowi sugerują klientom, aby brali kredyt w złotych - zwłaszcza że bank centralny Szwajcarii regularnie podnosi stopy procentowe, a co za tym idzie - kredyt drożeje.
Co robić? Eksperci twierdzą, że w dającym się przewidzieć czasie kredyt we frankach nadal będzie tańszą opcją niż w złotych.W polskich warunkach bardzo istotne jest, że za kilka lat wejdziemy do strefy euro i ryzyko kredytów we frankach znacząco spadnie.
Stopy w Szwajcarii zawsze były o 1-1,5 pkt proc. niższe niż w strefie euro. To oznacza, że dobrze jest zarabiać w euro i spłacać kredyt we frankach, bo oprocentowanie dla franków będzie niższe, a ryzyko kursowe bliskie zeru.
UWAGA! Spread. Bank wypłaca kredyt walutowy w złotych przeliczony według kursu kupna danej waluty. Spłata następuje zaś po kursie sprzedaży. Tak zwany spread, czyli różnica między tymi dwoma kursami, sięga kilkunastu groszy. Faktyczne oprocentowanie kredytów walutowych jest więc wyższe o 0,3-0,6 pkt proc., niż podają banki.
Uważaj na oprocentowanie
Średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie to: dla franka szwajcarskiego 2,5-3 proc.; złotego - 5,5 proc.; euro - 4 proc. Oprocentowanie kredytu może być stałe, czyli nie zmieniać się przez cały okres spłaty kredytu, albo zmienne, czyli rosnąć lub maleć w trakcie spłaty. W Polsce dominują kredyty o zmiennej stopie oprocentowania.
Na oprocentowanie kredytu składają się dwie rzeczy: marża dla banku oraz tzw. stawka Wibor, Libor bądź Euribor. Oprocentowanie kredytów złotowych ustala się na podstawie stawki Wibor, czyli ceny pieniądza na polskim rynku międzybankowym. Kredytów w dolarach oraz frankach szwajcarskich - na podstawie stawki Libor, tj. stopy procentowej depozytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez cztery największe banki (Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster).
W euro - na podstawie Euribor, stopy procentowej kredytów w strefie euro oferowanych przez jeden bank innemu bankowi. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków ze strefy euro.
Do tych stawek bank dolicza swoją marżę, która w Polsce wynosi od 1 do 3 proc. Pilnuj, żeby mieć wyraźnie w umowie zaznaczone, że na oprocentowanie twojego kredytu składa się marża np. w wysokości 1 proc. oraz np. stawka Libor.
Czemu? Niektóre banki nie stosują marż, lecz same, decyzjami własnych zarządów, ustalają oprocentowania. Te banki mogą w tej chwili kusić niskimi stawkami, a później decyzją zarządu gwałtownie je podwyższyć.
Raty stałe czy malejące
Równe - miesiąc w miesiąc płacisz mniej więcej tyle samo. Raty w tym systemie są przez kilkanaście lat niższe niż w systemie rat malejących. Ta metoda opłaca się kredytobiorcom o przeciętnych, za to stałych i pewnych dochodach.
W ratach malejących spłacasz szybciej i więcej kapitału niż w systemie rat równych. Pierwsza rata jest wysoka (o mniej więcej 30 proc. więcej niż przy spłacaniu kredytu w ratach równych), a kolejne przez lata coraz niższe. Wybierając tę metodę, zapłacisz mniej odsetek od kredytu, niż gdybyś wybrał system rat równych. Specjaliści twierdzą, że spłata kredytu w ratach malejących opłaca się osobom, które dużo zarabiają w tym momencie, ale za kilkanaście lat ich dochody się gwałtownie zmniejszą, bo np. przejdą na emeryturę.
Ile faktycznie kosztuje kredyt
Nawet jeśli bierzesz kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości i tak musisz mieć sporo pieniędzy na zapłacenie różnych opłat okołokredytowych.
Banki potrafią pobierać opłaty za:
rozpatrzenie wniosku (ok. 50-100 zł, choć coraz częściej rozpatrzenie jest za darmo);
przyznanie kredytu (najczęściej 0,5-2 proc. wartości kredytu); I tak w niektórych bankach przy kredycie 100 tys. zł zapłacisz 1,5 tys. zł prowizji, przy 200 tys. zł - 3 tys.
ubezpieczenie niskiego wkładu - chodzi tu o sytuację, gdy bierzesz kredyt na więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości. Płacisz więc dodatkowe pieniądze, za to że nie miałeś wkładu własnego. Przy kredycie 100 tys. zł takie ubezpieczenie będzie cię kosztować 700 zł, przy 200 tys. zł - 1,5 tys. zł.
ubezpieczenie kredytu do czasu założenia księgi wieczystej dla kredytowanej nieruchomości (różna w różnych bankach, od 0,8 do 1,2 proc. rocznie, z możliwością zwrotu niewykorzystanej części składki). Przy kredycie na 100 tys. będzie to ok. 200 zł przy 200 tys. zł - ok. 400 zł.
weksel - papier, w którym obiecujesz, że oddasz bankowi pieniądze. Płacisz 100 zł za 100 tys. zł. (czyli przy kredycie za np. 120 tys. zł potrzebujesz weksla za 120 zł).
podatek od hipoteki - przy kredycie na 100 tys. - ok. 100 zł, przy 200 tys. - ok. 200 zł.
założenie księgi wieczystej, wpis do niej swoich praw - 260 zł.
Jeśli masz poniżej 28. roku życia, możesz być powołany do wojska. Na wszelki wypadek banki domagają się więc specjalnego zabezpieczenia.
Do czasu przeniesienia do rezerwy płaci się wyższe odsetki - marża banku do ukończenia 28. roku życia jest wyższa o 2 pkt proc. ewentualnie domaga się zamrożenia pieniędzy na specjalnej lokacie. Lokata to zazwyczaj równowartość sześciu do 12 rat kredytu. Jeśli pójdziesz do wojska, bank będzie pobierał pieniądze z lokaty.
Pamiętaj przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym do tych opłat dochodzi jeszcze:
wycena nieruchomości - od 500 do 700 zł.
podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości - 2 proc. wartości nieruchomości
prowizja dla agencji nieruchomości - 2-3 proc. wartości nieruchomości.
Musisz pamiętać o tym, że oprócz raty kredytu będziesz płacił co miesiąc za utrzymanie mieszkania. Jest to ok. 5-8 zł za m kw., co przy mieszkaniu 60 m kw. daje od 300 zł do 480 zł miesięcznie. Do tego dojdą ci jeszcze rachunki za prąd, telefon, telewizję kablową, internet etc.
Będziesz też musiał opłacić ubezpieczenie:
na życie kredytobiorcy (polisa do 65. roku życia na 100 tys. zł to wydatek co miesiąc 110-150 zł) - nie wszystkie banki jej wymagają;
nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (dla nieruchomości o wartości 150 tys. zł będzie to ok. 200 zł rocznie);
Czasami warunkiem udzielenia przez bank kredytu jest założenie w nim konta, tzw. ROR-u. Będziesz to musiał zrobić, nawet jeśli masz już konto gdzie indziej. Banki tłumaczą to tak - musi nam Pan/Pani gdzieś wpłacać raty. A poza tym tak jest wygodniej. Ściągamy automatycznie pieniądze z rachunku i o nic nie trzeba się martwić. Problem jednak polega na tym, że za prowadzenie konta słono się płaci - 100-200 zł rocznie.
