Co bank to obyczaj czyli jak banki patrzą na dochód przedsiębiorcy?

Coraz więcej osób decyduje się na założenie firmy i prowadzenia kariery na własny rachunek. Potrzeby mieszkaniowe przedsiębiorcy są jednak takie same, jak u osoby na etacie. Warto się więc przyjrzeć podejściu banków do dochodów uzyskiwanych z własnego biznesu.
Jednym z podstawowych warunków uwzględnienia dochodów firmowych jest minimalny czas prowadzenia działalności wynoszący przeważnie 12 miesięcy. Wyjątkiem są banki: PKO BP, Kredyt Bank, czy Getin Noble Bank, gdzie okres ten wynosi 6 miesięcy. Na drugim biegunie plasują się banki, które wymagają od przedsiębiorcy znacznie dłuższej obecności na rynku, np. 24 miesiące w Nordea Banku lub nawet 30 miesięcy w Deutsche Banku.

Regułę minimalnego okresu działalności można w indywidualnych przypadkach nagiąć - gdy działalność gospodarcza jest kontynuacją zawartej wcześniej umowy o pracę albo kontraktu menadżerskiego z tym samym pracodawcą. Wtedy wymagany okres prowadzenia działalności wynosi od 1 do 3 miesięcy w zależności od banku.

WAŻNE:

Kryzys finansowy wymusił na bankach dodatkową ostrożność w ocenie ryzyka w niektórych gałęziach gospodarki. Część z nich (np. Deutsche Bank) wprowadziła listę branż wykluczonych, których uczestnicy nie mogą uzyskać finansowania. Do "czarnych owiec" należą m.in. branża turystyczna (agencje, pośrednicy, organizatorzy turystyki), branża paliwowa, działalność związana z grami losowymi i zakładami wzajemnymi, przemysł zbrojeniowy, branża antykwaryczna/handel sztuką.



Pozytywna weryfikacja wniosku kredytowego, w tym wniosku o kredyt hipoteczny, uzależniona jest od zobowiązań z tytułu podatków, ubezpieczeń zdrowotnych i społecznych, zobowiązań handlowych, czy pracowniczych. Banki nie akceptują żadnych zaległości czy zajęć egzekucyjnych na rachunkach firmowych.

Gdy już wszystkie podstawowe warunki zostaną spełnione, wysokość dochodu, który zostanie uwzględniony do zdolności kredytowej, jest zależna od formy opodatkowania działalności. W Polsce rozróżniamy następujące formy opodatkowania: Pełna Księgowość, Książka Przychodów i Rozchodów, Ryczał ewidencjonowany, Karta Podatkowa.

W przypadku rozliczania się kredytobiorcy prowadzącego działalność gospodarczą na zasadach pełnej księgowości, do wyliczenia zdolności uwzględnia się przeważnie średni miesięczny zysk netto wyliczony za okres bieżącego roku, jak i za rok poprzedni. Wysokość zysku netto uwzględnianego do zdolności kredytowej jest zależna od kondycji firmy w roku poprzednim w porównaniu do wyników w roku bieżącym. Dla przykładu, w Pekao SA, jeżeli średni dochód za okres bieżący jest wyższy niż średni dochód za rok ubiegły, do wyliczeń uwzględniana jest mniejsza z wartości.

Bardzo podobnie akceptowany jest dochód, jeżeli kredytobiorca rozlicza się na podstawie Książki Przychodów i Rozchodów, różnica polega jedynie na innych zestawach dokumentów.

W przypadku rozliczania się kredytobiorcy na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego, do wyliczenia zdolności kredytowej przyjmuje się średni miesięczny dochód netto za rok ubiegły i rok bieżący (na podstawie ewidencji przychodów), który stanowi przeważnie: 15% średnich miesięcznych przychodów z działalności handlowej, 20% średnich miesięcznych przychodów z działalności mieszanej i produkcyjnej, 30% średnich miesięcznych przychodów z działalności usługowej.

Także w tym przypadku może obowiązywać zasada przyjmowania mniejszej wartości dochodu przy znaczących różnicach pomiędzy średnim miesięcznym dochodem netto za rok bieżący, a średnim miesięcznym dochodem netto za rok ubiegły.

Ostatnią formą rozliczania działalności gospodarczej jest karta podatkowa. Dochód uwzględniany do zdolności kredytowej jest ustalany na podstawie kwoty miesięcznego zryczałtowanego podatku określonego w decyzji US za bieżący rok podatkowy i stanowi wielokrotność tej kwoty. Jest to przeważnie sześciokrotność, chociaż spotyka się i większe przeliczniki, np. w PKO BP ośmiokrotność, a w Multibanku i mBanku dziewięciokrotność.

Są takie banki, które nie biorą pod uwagę dochodów zarówno z karty podatkowej, jak i ryczałtu w każdej formie. Jednak niewiele banków komercyjnych decyduje się na taki krok. Niektóre mogą zaakceptować dochód z tytułu takiej formy rozliczenia pod warunkiem, że nie jest to jedyny dochód wnioskodawcy lub jest on relatywnie niski w porównaniu z dochodem współkredytobiorcy.

W przypadku ubiegania się o kredyt hipotecznyjako przedsiębiorca, należy dokładnie przeczesać rynek pod kątem naszego źródła dochodu i szczegółowo zbadać wymagania. Na rynku obowiązuje obecnie zasada: co bank, to obyczaj. Warto więc poszukać kredytu istotnie "szytego na miarę".

Zobacz oferty lokali użytkowych na Domiporta.pl

Więcej o: