Trudniej o kredyt z dopłatą

Sama chęć kupna mieszkania nie wystarczy, żeby dostać budżetową dopłatę do kredytu w ramach programu ?Rodzina na swoim?. Przeczytaj nasz informator, a dowiesz się, czy będziesz mógł zaoszczędzić na odsetkach, lekko licząc, kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Wielokrotnie pisaliśmy, że dopłata obwarowana jest ograniczeniami. W dodatku prezydent podpisał nowelizację ustawy o finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, która podnosi poprzeczkę jeszcze wyżej. Ale oprócz zmian na gorsze jest też jedna pozytywna. To dołączenie do grupy beneficjentów osób samotnych i pozostających w związkach partnerskich. Dodajmy, że do tej pory po kredyt z dopłatą mogły sięgnąć rodziny i osoby samotnie wychowujące dziecko.

Tylko tanie mieszkania

Tym, co w praktyce może uniemożliwić sięgnięcie po preferencyjny kredyt, jest radykalne obniżenie pułapu cen mieszkań kwalifikujących się na dopłatę. Dla nowych mieszkań i domów limit nie może przekroczyć średnich kosztów budowy dla danego województwa lub miasta wojewódzkiego. Z kolei dla rynku wtórnego te koszty mają być pomnożone przez współczynnik 0,8. Co to oznacza w praktyce? Początkowo drastycznie skurczy się pula mieszkań, na które można uzyskać dopłatę, np. maksymalna cena dla mieszkań kupowanych od firm deweloperskich i spółdzielni zmniejszy się z 9816,1 do 7011,5 zł za m kw., a dla mieszkań na rynku wtórnym - do 5609,2 zł za m kw.

Tymczasem przeciętna cena, po jakiej można kupić takie mieszkania, w stolicy wynosi 7882 zł za m kw. Także w innych dużych aglomeracjach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, znalezienie takiego, które spełniałoby warunek cenowy, może być bardzo trudne. Jeśli chcesz kupić mieszkanie w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu czy Szczecinie, a zależy ci na rządowym dofinansowaniu, musisz go szukać w gorszej lokalizacji lub liczyć się z gruntownym remontem. Mniejszy rozziew między ustawowym wskaźnikiem a rzeczywistymi cenami jest m.in. w Bydgoszczy i Toruniu, gdzie ponad połowa mieszkań łapie się na budżetowe wsparcie. Najpewniej także w małych miastach ceny rynkowe mieszkań na rynku wtórnym mogą nie zmieścić się w ustawowych granicach ok. 2,5-3 tys. zł za m kw.

W tej sytuacji na dopłatę będą się mogli załapać głównie inwestorzy budujący domy systemem gospodarczym. Tym bardziej że obejmuje je wyższy limit cenowy. Co prawda dochodzi jeszcze koszt zakupu działki, ale nie wlicza się go do kosztów budowy. W tej sytuacji na dopłatę będą się mogli załapać głównie inwestorzy budujący domy systemem gospodarczym. Tym bardziej że obejmuje je wyższy limit cenowy. Co prawda dochodzi jeszcze koszt zakupu działki, ale nie wlicza się go do kosztów budowy. Uwaga! W październiku może nastąpić kolejny spadek pułapu cen, który ma obowiązywać przez następne pół roku. Tym razem wynikać będzie ze zmiany wskaźnika kosztu budowy, który podają wojewodowie. Jest on obliczany na podstawie kosztów zakończonych budów, a te w ciągu ostatnich dwóch lat malały, bo w czasie kryzysu spadły ceny działek, materiałów budowlanych i robocizny.

Pośpiech złym doradcą

Nie znaczy to, że trzeba się spieszyć. Zmiany najpewniej nie będą już tak duże. Tymczasem wielu specjalistów prognozuje spadek cen mieszkań. A to dlatego, że drożeją kredyty. W efekcie spada zdolność kredytowa potencjalnych nabywców. Popyt hamuje także niepewna sytuacja gospodarcza. Sęk w tym, że nikt nie jest w stanie przewidzieć, czy i ewentualnie o ile spadną jeszcze ceny mieszkań. Ponadto w każdym przypadku rachunek potencjalnych zysków i strat może być inny. Przede wszystkim zależy to od tego, w jakim mieście miałoby być kupione mieszkanie - w prężnie rozwijającej się aglomeracji czy w miasteczku z wysokim wskaźnikiem bezrobocia. Jeśli spadną ceny mieszkań, to zaciągając mniejszy kredyt, zapłacisz mniejsze odsetki. Uwaga! Masz jeszcze prawie półtora roku do namysłu, bo całkowita likwidacja "Rodziny na swoim" ma nastąpić w 2013 r. Chyba że w przyszłym roku skończysz 35 lat. W tym przypadku musisz podjąć decyzję wcześniej, gdyż nowela wprowadza kryterium wiekowe - nieukończony 35. rok życia. Ustawa pozwala jednak ubiegać się o preferencyjny kredyt małżeństwom, nawet jeżeli jedno z małżonków skończyło 35 lat. Limit wieku nie dotyczy także niepełnych rodzin, czyli np. matki samotnie wychowującej dziecko.

Uwaga na inne ograniczenia

Oprócz kryteriów cenowego i wiekowego jest jeszcze kryterium powierzchniowe. Rodziny i osoby samotnie wychowujące dziecko mogą kupić mieszkanie, którego powierzchnia nie przekracza 75 m kw. Z kolei limit dla domu wynosi 140m kw. Dopłata do odsetek obejmie tylko 50 m kw. mieszkania i 70m kw. domu. Z kolei single za kredyt z dopłatą mogą kupić wyłącznie mieszkanie. Przy czym norma metrażowa wynosi 50 m kw., a dopłata obejmie maksymalnie

30 m kw. W obu przypadkach nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, płacąc pełne odsetki. Uwaga! W Open Finance zwracają uwagę na problem kredytobiorców, którzy ubiegając się o kredyt z dopłatą, wpłacili wysoką zaliczkę na poczet zakupu mieszkania. Ustawa nie pozwala zrefinansować tego kosztu. Jak to obejść? Trzeba w umowie przedwstępnej zawrzeć zapis, że jest to opłata za rezerwację mieszkania i że zbywca w dniu podpisania aktu notarialnego odda ją kupującemu. Wówczas bank przeleje na konto zbywcy 100 proc. ceny. O tym jednak kredytobiorca musi wiedzieć przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Jeśli jesteś singlem, kredyt z dopłatą dostaniesz na zakup pierwszego mieszkania. W przypadku małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci znaczenie ma to, czy w dniu zawarcia umowy z bankiem nie mają innego własnościowego mieszkania, choćby małej kawalerki.

To kłopot dla rodzin, które myślą o kredycie z dopłatą, chcąc zamienić mniejsze mieszkanie na większe. Jak z tego wybrnąć? Pozostaje wcześniejsza sprzedaż obecnego mieszkania i dogadanie się z nabywcą, że pozwoli w nim jeszcze pomieszkać. Albo przemęczenie się jakiś czas u rodziców. Uwaga! Dopłatą jest premiowana też nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego (strych!) albo tzw. adaptacja budynku o innym przeznaczeniu, o ile powstanie z tego lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Czyli rozbudowując dom rodziców, trzeba notarialnie podzielić działkę. Nie można też po prostu powiększyć mieszkania czy domu o dodatkowy pokój.

Ile wynosi dopłata?

Mniej więcej połowę odsetek od kredytu przez osiem lat spłaty. Precyzyjnie ujmując, rząd finansuje połowę odsetek liczonych według tzw. stopy referencyjnej. Tę zaś stanowi stawka WIBOR 3M powiększona o 2 pkt proc. Ponieważ WIBOR jest zmienny, rządowy prezent może wzrosnąć albo zmaleć. Ostatnio minimalnie wzrósł, bo od 1 lipca stopa referencyjna wzrosła z 6,1 do 6,43 proc. Państwo spłaca więc nie 3,05, ale 3,215 proc. Jeśli więc oprocentowanie kredytu wynosi 7 proc., państwo dopłaca mniej niż połowę odsetek, ale jeśli kredyt kosztuje 6 proc., budżetowa dopłata pokrywa większą ich część. Przykład. Kupiliśmy za 490,8 tys. zł, w całości za kredyt, 50-metrowe lokum w centrum Warszawy (po 9816 zł za m kw.). W Open Finance policzono, że przy obecnym oprocentowaniu kredytów państwo dołoży ponad 110 tys. zł. Generalnie przy 30-letnim okresie spłaty kredytu w równych ratach koszt jego obsługi jest o prawie jedną piątą niższy niż kredytu zwykłego. Uwaga! W praktyce korzyści z dopłat zależą też od wariantu spłaty - w ratach równych (użyty w naszym przykładzie) czy w ratach malejących. W tym pierwszym przypadku budżet dopłaci więcej.

Gdzie po kredyt?

W programie uczestniczy 21 banków. Procedury są takie jak zawsze przy kredytach mieszkaniowych - komplet dokumentów o zarobkach i stanie prawnym nieruchomości. Chętni na kredyt z dopłatą, którzy mają za niską zdolność kredytową, mogą ją poprawić, korzystając ze wsparcia np. rodziców czy rodzeństwa (biorą kredyt wspólnie). Jeśli zdecydujesz się na kredyt z dopłatą, pamiętaj, że we wszystkich tych bankach jest ona taka sama. Mimo to warto porównać ich marże, prowizje i sposób wyliczania stawki bazowej oprocentowania. Różnice w ratach mogą być bowiem spore. Uwaga! Kredytobiorcy nie są przywiązani do tego kredytu do końca spłaty. Po ośmiu latach będą mogli poszukać na rynku tańszego kredytu, którym spłacą obecny bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji.