Miliardy dla deweloperów

Nawet 6 mld zł musiałby wypłacić stołeczny ratusz, gdyby wystawili mu rachunek właściciele gruntów zarezerwowanych pod miejskie ulice we wszystkich istniejących i opracowywanych planach zagospodarowania
Chcesz mi zbudować ulicę, to kup ode mnie grunt - tak można streścić przepisy obecnie obowiązującej ustawy o planowaniu przestrzennym. O odszkodowanie za grunt przejmowany pod drogę mają prawo wystąpić właściciele ziemi, jeżeli tylko droga jest zapisana w uchwalonym planie zagospodarowania. Te przepisy hamują rozwój miasta, bo jeśli samorząd oprócz milionów na budowę samej ulicy musi wydać jeszcze grube miliony na wykup gruntów, to inwestycję odsuwa na później. Dlatego np. na Polach Wilanowskich wciąż nie powstała ulica Branickiego. Właściciel gruntu, firma Polnord, za dziewięć działek o łącznej powierzchni 16 hektarów (potrzebne są także pod budowę południowej obwodnicy Warszawy i przedłużenia al. Rzeczypospolitej) wystawił miastu rachunek na 175 mln zł. Ratusz przed wypłatą pieniędzy broni się argumentacją, że będzie musiał to zrobić, dopiero gdy zapadnie decyzja o budowie ulicy. I budowę odsuwa na święty nigdy. Polnord znużył się czekaniem. Roszczenia do odszkodowania za grunt pod drogi sprzedał Polskiemu Bankowi Przedsiębiorczości. Transakcję sfinalizował w ubiegłym tygodniu, wtedy na jego konto trafiło ok. 100 mln zł - pierwsza transza wypłaty.

- Zdecydowaliśmy się na sprzedaż wierzytelności, gdyż jak przyznają sędziowie sądów administracyjnych, większość gmin stara się odwlekać wypłatę odszkodowań za grunty przejęte pod drogi - mówi prezes Polnordu Bartosz Puzdrowski.

- Gdyby wszyscy właściciele gruntów pod ulicami zapisanymi w obowiązujących planach zagospodarowania zgłosili się po odszkodowanie, musielibyśmy wypłacić 645 mln zł. To kwota absurdalna. Wyobraźmy sobie, że Wilanów nie jest dzielnicą, tylko samodzielną gminą z 20 tys. mieszkańców. Jakim cudem miałaby zdobyć takie pieniądze? - mówi Ludwik Rakowski, burmistrz gminy.

Podobne rachunki przeprowadziły władze Lesznowoli, gminy sąsiadującej z Warszawą od południa. Tamtejszy samorząd uchwalił plany obejmujące 98 proc. powierzchni gminy. - Obliczyliśmy powierzchnię terenu potrzebnego pod budowę dróg, przemnożyliśmy ją przez średni koszt ziemi w danych rejonach. Wyszło nam 600 mln zł. Tegoroczny budżet gminy to 85 mln zł. Szacujemy, że w ciągu czterech-pięciu lat właściciele gruntów pod planowanymi ulicami wystawią nam rachunki na jedną piątą tej kwoty - mówił podczas niedawnej konferencji "Finanse w urbanistyce" Andrzej Olbrysz, szef wydziału architektury w Lesznowoli.

Może samorząd sam sobie jest winny? Może trzeba było nie uchwalać tylu planów? - Sąsiadujemy z Warszawą. Od połowy lat 90. przeżywamy boom budowlany. W ciągu ostatnich dziesięciu lat podwoiła się nam liczba ludności. Przy takiej presji urbanizacyjnej nie możemy sobie pozwolić na brak planów zagospodarowania. Stracilibyśmy szanse na jakiekolwiek kontrolowanie zabudowy - odpowiada Olbrysz. Zaś na uchwalenie planów zakazujących zabudowy nie zgodziliby się ich właściciele.

Podobnego argumentu używa Wiesław Krzemień, burmistrz Ursusa, gdy przeciwnicy planu zagospodarowania rejonu dawnej fabryki traktorów wytykają, że na wykup gruntów pod ulice trzeba będzie wydać 180 mln zł. Zdaniem burmistrza plan należy uchwalić jak najszybciej, bo inaczej zacznie się tu niekontrolowana zabudowa - osiedle na osiedlu, bez szkół, przedszkoli, parków.

- Według zeszłorocznych dokumentów koszt wykupu gruntów w planach uchwalonych i aktualnie procedowanych na terenie całego miasta to kwota 5-6 mld zł - podsumowuje Marek Mikos, szef miejskiego wydziału architektury. To suma porównywalna z szacowanym kosztem dokończenia budowy drugiej linii metra.

Skąd brać takie pieniądze? Ustawa o planowaniu przestrzennym wprowadza co prawda tzw. rentę planistyczną - opłatę, jaką wnoszą właściciele gruntów za to, że plan zagospodarowania podnosi wartość ich gruntu i ułatwia jego zabudowę. - Ale opłata planistyczna to kpina. Przedszkolak potrafi się z niej wymigać - mówił na konferencji Wojciech Dyakowski, szef wydziału geodezji w Łodzi. Główny mankament tej opłaty jest taki, że płaci się ją, jeżeli grunt sprzeda się przed upływem pięciu lat po uchwaleniu planu. Wystarczy, że transakcję oficjalnie sfinalizuje się jeden dzień później, i gminny skarbnik będzie musiał obejść się smakiem. To dlatego w Białołęce, na której większość planów dopuszcza zabudowę terenów do niedawna rolniczych, ubiegłoroczne wpływy z renty planistycznej wyniosły... 170 tys. zł. W Lesznowoli - 300 tys. zł. Przy czym w tym samym roku na wykupy gruntów gmina wydała prawie 14 mln zł.

Czy w ogóle należy płacić? Czy publiczne pieniądze powinny być pompowane do kieszeni deweloperów po to, żeby można było budować publiczną infrastrukturę?

- Obowiązujące prawo generuje dla gmin koszta, a istniejące mechanizmy przychodowe są niewydolne. Rośnie rozpiętość między kosztami planów zagospodarowania a generowanymi przez nie przychodami - mówił podczas konferencji Łukasz Madej z firmy Pro Development. Argumentował, że za spowodowany uchwaleniem planu wzrost ceny działki powinien płacić jej właściciel.

- Możemy pozazdrościć naszym dziadkom. Oni na podstawie ówczesnych przepisów mogli scalać grunty i wydzielać teren pod drogi - wzdychał Olbrysz.

- Jeżeli proponujemy, żeby gmina mogła przejmować grunt pod drogi bez odszkodowań, jako opłatę planistyczną pobieraną w naturze, to miejmy świadomość, że mówimy o problemie rangi konstytucyjnej: ograniczaniu prawa własności - oponował Kazimierz Kirejczyk, szef firmy Reas, zajmującej się analizami rynku nieruchomości.

- Prawo trzeba zmienić - obstaje przy swoim burmistrz Rakowski. - Przy dzisiejszych przepisach najszybciej urbanizujące się gminy nie mają możliwości udźwignąć kosztu budowy niezbędnej infrastruktury. Może należałoby obligatoryjnie skłonić właścicieli gruntów do budowy ulic albo chociaż do partycypowania w ich koszcie? A może ziemia pod ulice powinna być przejmowana przez samorząd za procent wartości rynkowej? - proponuje.

- Może wystarczyłoby, jeżeli samorząd mógłby płacić za ziemię w ratach na przykład przez 20 lat, tak jakby biorąc ulice w leasing - mówi Piotr Turchoński z Celticu.

W resorcie infrastruktury trwają prace nad nową ustawą o planowaniu przestrzennym. Ale toczą się od lat, co rusz wprowadzane są zasadnicze zmiany w projekcie i nikt nie wie, kiedy może zostać uchwalony. Uczestnicy konferencji apelowali, żeby wprowadzić do niego zmiany uwalniające samorządy od kosztów wykupu gruntów.