Wspólnota, czyli sprawy w rękach właścicieli

Odpowiedzi na dziesięć pytań dotyczących wspólnoty mieszkaniowej, które wszyscy znają, ale nie zawsze wiedzą, że chcą je zadać.
1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Na początek - czym wspólnota nie jest. Nie jest ani właścicielem budynku, ani spółdzielnią mieszkaniową, ani nawet osobą prawną. Jest formą stowarzyszenia właścicieli nieruchomości, którzy porozumieli się po to, żeby lepiej zarządzać posiadanymi lokalami. Wspólnota może działać w jednym lub w kilku budynkach (o ile znajdują się na tej samej działce), może obejmować mieszkania, ale także pomieszczenia usługowe.

Wspólnoty można podzielić na małe, do których należy nie więcej niż siedem mieszkań i duże. Jaka jest między nimi różnica? Pierwsze działają w oparciu o kodeks cywilny i przepisy o współwłasności, drugie natomiast posiadają zarząd wybierany przez członków wspólnoty. W Polsce wspólnot jest około 120 tys.

2. Jakie korzyści wynikają z przynależności do wspólnoty?

Korzyści przynależności do wspólnoty są podobne, jak w przypadku każdej działalności, która wykonywana w grupie, pozwala osiągnąć lepsze rezultaty. Wspólnocie łatwiej zarządzać budynkiem, płacić rachunki za media w częściach wspólnych, a także prowadzić prace remontowe, negocjować z odbiorcami śmieci czy organizować sprzątanie na klatce schodowej.

Często podnoszoną zaletą wspólnot mieszkaniowych jest ograniczenie kosztów administracyjnych (zwłaszcza w porównaniu ze spółdzielnią). To prawda, ale częściowa. Na oszczędności jest bowiem miejsce tam, gdzie mieszkańcy interesując się tym, co robi zarząd wspólnoty i aktywnie uczestniczą w zarządzaniu budynkiem. Tam, gdzie zostawiają sprawy samym sobie koszty zarządu mogą być wyższe.

3. Jakie koszty trzeba ponosić?

Przy tym punkcie warto na moment się zatrzymać. Dlaczego? Bo zwykle za koszty zarządu wspólnoty przyjmowane są wydatki, które ta ponosi na utrzymanie części wspólnych czy usługi takie jak wywóz śmieci, sprzątanie, ubezpieczenia, podatki czy bieżącą konserwację budynku. Tymczasem za te usługi trzeba by zapłacić niezależnie od tego, jaka byłaby forma zarządu nieruchomości. Różnica polega na tym, że w przypadku wspólnoty jej członkowie mają wpływ na decyzje dotyczące wyboru odbiorcy śmieci czy firmy sprzątającej (mogą też sprzątać sami).

Jedynym dodatkowym kosztem są więc pieniądze, które trzeba przeznaczyć na wynagrodzenie członków zarządu wspólnoty i administratora nieruchomości. O ile oczywiście członkowie zadecydują, że chcą je ponosić (z jednym wyjątkiem, o którym niżej).

4. Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Wbrew pozorom do powstania wspólnoty nie są potrzebne ani decyzje administracji publicznej ani umowy cywilne. Wspólnota powstaje bowiem z mocy prawa w momencie, w którym jeden z lokali w budynku zostaje wyodrębniony. Na przykład, kiedy deweloper sprzeda pierwsze z mieszkań znajdujących się w nowym bloku.

W tym miejscu może pojawić się problem - jeśli bowiem deweloper nie sprzeda wszystkich lokali "od ręki", może się zdarzyć, że będzie miał możliwość dyktowania warunków pozostałym członkom wspólnoty. Wówczas może (ale nie musi) dojść do sytuacji, w której koszty zarządu wzrosną do poziomu, który deweloperowi zagwarantuje dodatkowy zarobek - kosztem pozostałych właścicieli.

5. Jak wystąpić ze wspólnoty?

Jedynym sposobem na wystąpienie ze wspólnoty jest... sprzedaż mieszkania. Lub uporczywe niepłacenie rachunków albo łamanie regulaminu. Wówczas jednak będziemy mieli do czynienia z nieco inną sytuacją, o której niżej.

6. Kogo można wyrzucić ze wspólnoty mieszkaniowej?

Istnieją dwa przypadki, w których pozostali członkowie wspólnoty mogą wykluczyć z niej innego członka. Pierwszy z nich ma miejsce wówczas, gdy właściciel zalega z zapłatą swoich zobowiązań. Drugi - gdy uporczywie i rażąco łamie ustalony porządek domowy i utrudnia innym korzystanie z ich własności (np. imprezując). W obu przypadkach wspólnota może na drodze sądowej zażądać sprzedaży lokalu należącego do takiej osoby.

7. Za co odpowiada wspólnota mieszkaniowa?

W skrócie - za wszystkie czynności, które dotyczą części wspólnych budynku. A więc - za wywóz śmieci, opłaty za media zużyte na ogrzanie i oświetlenie klatki schodowej czy piwnicy, remonty, utrzymanie nieruchomości w należytym porządku, sprzątanie części wspólnych.

8. Kto rządzi we wspólnocie?

Najprostsza odpowiedź na to pytanie brzmi: to zależy w jakiej kwestii. Najważniejszym organem sprawującym władzę jest zebranie członków wspólnoty. To ono podejmuje uchwały, wybiera zarząd i przyjmuje (lub odrzuca) jego sprawozdanie. W uproszczeniu można powiedzieć, że jest to swoista rada nadzorcza, władza ustawodawcza, która kontroluje władzę wykonawczą, czyli zarząd.

To właśnie zarząd jest drugim organem wspólnoty, który w niej "rządzi" - na co dzień. Zarząd zajmuje się bieżącą administracją, rozliczeniami i wykonywaniem postanowień zebrania członków wspólnoty.

9. Jak podejmowane są decyzje?

Decyzje podejmowane są przez głosowanie zebrania członków, absolutną większością głosów. Możliwe są dwa rodzaje ich liczenia. W pierwszym przypadku siła głosu zależy od tego, ile udziałów we wspólnocie posiada dany członek. W drugim przypadku każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos, niezależnie do tego, ile mieszkań posiada. Aby przyjąć drugi sposób liczenia głosów, trzeba najpierw przegłosować go większością według zasady udziałów. Z jednym wyjątkiem: gdy jeden członek posiada więcej niż połowę udziałów, do zmiany metody głosowania wystarczy poparcie członków posiadających w sumie 20 proc. udziałów.

10. Czy można odwołać się od decyzji wspólnoty?

Można - trzeba jednak zrobić to w ciągu sześciu tygodni od jej uchwalenia. Oczywiście jedynie w sytuacji, gdy właściciel uzna, że jest ona sprzeczna z prawem lub narusza prawidłową gospodarkę nieruchomością. Każdemu przysługuje też odwołanie do sądu.

Czytaj również:

Forum: Wspólnoty mieszkaniowe

Kto rządzi we wspólnocie?

Mieszkać w kamienicy