Czynszowe czy własne?

Czy w Polsce należy rozwijać budownictwo czynszowe?
Celem polityki mieszkaniowej jest zapewnienie każdemu gospodarstwu domowemu mieszkania, ale czy powinno to być mieszkanie własne? Na pewno zdecydowana większość Polaków byłaby zadowolona, gdyby tak się stało. Własne mieszkanie daje poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji, jest też dobrem, które można przekazać w spadku. Jednak posiadanie mieszkania nakłada też pewne obowiązki, co wiąże się przeważnie z odpowiednim statusem majątkowym. Na ogół nie chcą wiązać się z mieszkaniem ludzie młodzi. Utrudnia im to mobilność potrzebną przy wyjeździe na studia, poszukiwaniu pracy, wreszcie przeszkadza w dostosowaniu mieszkania do zmieniającej się sytuacji rodzinnej. Młodzi mają też przeważnie większe problemy ze zdobyciem środków na zakup mieszkania. Właśnie dla tych niezamożnych i mobilnych najlepszym wyjściem jest nie kupno, lecz wynajęcie mieszkania.

Istnienie zasobu mieszkań czynszowych jest korzystne nie tylko dla ich lokatorów, angażowanie się prywatnych inwestorów w budowę mieszkań na wynajem jest też dogodne dla władz publicznych, gdyż odciąża je z budowy społecznych mieszkań, jako że w zasobie prywatnym mieszkają też bardzo często osoby niezamożne.

Tymczasem w Polsce od zmian systemowych, a więc od ponad 20 lat, zasoby czynszowe systematycznie się kurczą. Pod koniec lat 80. mieszkania czynszowe, wliczając w nie spółdzielcze mieszkania lokatorskie, które wtedy stanowiły większość zasobu spółdzielczego, liczyły ponad 50 proc. wszystkich mieszkań. Do dziś udział procentowy mieszkań czynszowych zmniejszył się trzykrotnie, coraz więc częściej podnoszą się głosy, że proces ten powinno się powstrzymać, a co więcej, należałoby budować nowe mieszkania czynszowe. Mieszkania czynszowe dzielą się na dwa rodzaje: prywatne, których właścicielem jest na ogół osoba fizyczna zarabiająca na ich wynajmie, i społeczne - będące w posiadaniu gmin lub działających bez zysku organizacji, skierowane do osób o średnich i niskich dochodach. Oba te rodzaje mieszkań istnieją w Polsce, lecz ich właściwe funkcjonowanie wymaga dość daleko idących reform.

Ile jest mieszkań czynszowych?

Nie do końca wiadomo, ile jest w Polsce mieszkań czynszowych i jak je liczyć. Najłatwiej jest policzyć mieszkania społeczne, choć nasuwa się pytanie, czy do tego zasobu należy włączyć spółdzielcze mieszkania lokatorskie, czy też wyodrębnić je w oddzielnej kategorii - mieszkań spółdzielczych, razem ze spółdzielczymi mieszkaniami własnościowymi. W statystykach europejskich ten rodzaj mieszkań na ogół jest wliczany do kategorii mieszkań społecznych, i tak też przyjęto w niniejszej analizie. Jeżeli chodzi natomiast o mieszkania zakładowe, skarbu państwa i towarzystw budownictwa społecznego, to wszystkie te rodzaje mieszkań ze względu na ich cechy należy zaliczyć do zasobu społecznych mieszkań czynszowych (tabl. 1).

Tabl. 1 Społeczne mieszkania czynszowe w [mln]

Mieszkania ogółemSpołeczne mieszkania czynszowe Ilość/ogółuKomunalneSpółdzielcze lokatorskieZakładoweSkarbu państwaTbs-y
13,3021,763/13,31,0630,4320,1320,0570,079
Znacznie trudniej jest natomiast określić, ile jest w Polsce prywatnych mieszkań czynszowych, gdyż danych na ten temat nie publikuje GUS. Pozostają więc tylko niezbyt dokładne szacunki określające ich liczbę na 300-500 tys., a więc ok. 3 proc. ogółu mieszkań. W sumie więc mieszkań czynszowych jest w Polsce jakieś 16-17 proc. Procentowo jest to o połowę mniej, niż liczy dziś czynszowy zasób mieszkaniowy państw "starej" Unii. Niestety, jeszcze gorzej wygląda to jakościowo. Przede wszystkim dwie trzecie czynszowych mieszkań unijnych to prywatny zasób czynszowy, a u nas jest to niespełna 20 proc. Społecznych mieszkań czynszowych mamy co prawda procentowo mniej więcej tyle, ile stanowi średnia dla "starej" Unii, ale, niestety, nie wykazują one tak charakterystycznej dla tego zasobu mobilności lokatorów. Najmniejszą mobilność mają u nas lokatorzy zasobów komunalnych. Zaledwie w 1,6 proc. tych mieszkań następuje w ciągu roku zmiana lokatora. Niewiele lepiej jest w TBS-ach, gdzie wskaźnik ten wynosi 2,4 proc. Tymczasem we Francji mobilność w zasobach czynszowych o charakterze społecznym wynosi ponad 10 proc., a w prywatnych nawet ok. 18 proc. W Szwajcarii, która w Europie ma najwięcej procentowo mieszkań czynszowych (ponad 60 proc.), ogólna mobilność, bez podziału na rodzaj zasobów, wynosi prawie 13 proc. Jak wygląda w Polsce mobilność w prywatnym zasobie czynszowym, niestety, nie wiadomo, ale można przypuszczać, że jest ona znacznie wyższa niż w zasobie społecznym.

Mobilność w mieszkaniach jest mała, bo znaczna część polskiego zasobu społecznych mieszkań czynszowych traktowana jest jak tańsza w eksploatacji własność, której co prawda nie można sprzedać, ale jak się wykaże trochę sprytu, to można "dziedziczyć". Mieszka się więc w tych mieszkaniach aż do śmierci, bo nie bardzo się opłaca wyprowadzać. W tej sytuacji, szczególnie w zasobie komunalnym, mało jest wykazujących największą mobilność ludzi młodych. Trochę inaczej wygląda sytuacja w TBS-ach, gdzie co prawda ludzi młodych jest więcej, lecz sytuację z kolei psuje tzw. partycypacja, czyli 30-proc. udział finansowy lokatora w kosztach mieszkania. Tak wysoki udział własny wiąże lokatora z mieszkaniem, co więcej, prowadzi do niezgodnego z prawem sprzedawania tych udziałów z zyskiem.

Budownictwo czynszowe w państwach europejskich

Można przyjąć, że celem naszym powinno stać się osiągnięcie standardów zbliżonych do europejskich. Niestety, określenie tych standardów wcale nie jest proste. Można oczywiście operować średnią, będzie to jednak mylące, bowiem budownictwo czynszowe w Europie jest bardzo niejednorodne. Z jednej strony są takie państwa jak Niemcy czy Szwajcaria, gdzie mieszkań czynszowych jest ponad 50 proc. (w przypadku Szwajcarii jest to nawet ponad 60 proc., z drugiej zaś takie jak Rumunia czy Słowacja, które mieszkań czynszowych mają zaledwie 3 proc. Więcej, bo ok. 20 proc. mieszkań czynszowych, mają takie państwa jak Czechy i Łotwa. Podobnie w przypadku społecznych zasobów czynszowych na jednym biegunie znajduje się Holandia z 32 proc. tego rodzaju mieszkań, a na drugim Grecja, która społecznego zasobu czynszowego nie ma wcale. Jak już wspomniano, większość europejskich zasobów mieszkań czynszowych to zasoby prywatne. Wyjątkiem jest Holandia i Zjednoczone Królestwo. W Polsce natomiast prawie cały zasób mieszkań czynszowych to mieszkania społeczne.

Szukając wzorów, pewnie lepiej byłoby się odnosić wyłącznie do państw Europy Zachodniej, gdyż spora część tzw. byłych państw socjalistycznych po zmianie systemu uznała, że wszelka własność prywatna jest lepsza od publicznej, i praktycznie sprywatyzowała całe swoje zasoby mieszkaniowe. Stąd właśnie niespotykane w państwach Europy Zachodniej wysokie ponad 90-proc. wskaźniki prywatnej własności mieszkaniowej w niektórych państwach Europy Wschodniej. Jednak liczba właścicieli mieszkających we własnych mieszkaniach gwałtownie rosła i w państwach Europy Zachodniej. Od II wojny światowej ich procentowy udział wzrósł mniej więcej dwukrotnie. Działo się to jednak głównie na skutek kurczenia się prywatnego zasobu mieszkań czynszowych. W Europie Zachodniej istnieje wyraźny podział na państwa Europy Północnej - o tradycji przemysłowej, gdzie niegdyś dominowało budownictwo czynszowe - i państwa o tradycji rolniczej, gdzie zawsze przewagę miała mieszkaniowa własność. Dziś ten podział jest nadal widoczny, choć różnice nieco już się zatarły (tabl. 2.)

Tabl. 2. - Zróżnicowanie zasobów czynszowych w państwach europejskich

Europa o tradycji przemysłowej

Państwoogółem% mieszkań czynszowych prywatnych% mieszkań czynszowych społecznych
Niemcy54495
Holandia421032
Dania392019
Francja392316
Zjedn. Król.311120


Europa o tradycji rolniczej

Państwoogółem% mieszkań czynszowych prywatnych% mieszkań czynszowych społecznych
Grecja20200
Włochy19154
Irlandia19118
Hiszpania13112


Europa postsocjalistyczna

Państwoogółem% mieszkań czynszowych prywatnych% mieszkań czynszowych społecznych
Polska16313
Estonia431
Rumunia312
Słowacja312
Wydaje się też, że okres gwałtownego zmniejszania się liczby mieszkań czynszowych ma już Europa Zachodnia za sobą i jeśli nawet ubywa ich jeszcze trochę w państwach, gdzie było ich procentowo najwięcej (Niemcy, Holandia), to pojawia się proces odwrotny w państwach, gdzie było ich mało. Przykładem jest tu Hiszpania, gdzie od 2000 roku zasób mieszkań czynszowych zwiększył się o 30 proc. Możliwe więc, że zaczyna się pojawiać proces wyrównywania się udziału mieszkań czynszowych w poszczególnych państwach i wytwarza się coś w rodzaju zasobu optymalnego, o ile w ogóle jest to możliwe, zważywszy na różnice w tradycjach i zamożności państw europejskich. Wydaje się, że jeśli nastąpi stabilizacja procentowego udziału mieszkań czynszowych, to będzie się on kształtować na poziomie 25-30 proc.

Tak więc, gdybyśmy chcieli osiągnąć europejskie standardy w budownictwie czynszowym, to powinniśmy doprowadzić do powstania ok. 2 mln mieszkań prywatnych na wynajem, tworząc takie warunki, między innymi podatkowe, aby inwestycje te stały się opłacalne. Ponadto inwestorzy musieliby nabrać przekonania, że jest to trwała tendencja i nie zmieni się tego przy "dopinaniu" kolejnego budżetu. Jeśli idzie natomiast o zasób społeczny, to jego uzdrowienie będzie niezwykle trudne i długotrwałe. Nie uniknie się przy tym pewnie częściowej prywatyzacji tego zasobu, np. w przypadku TBS-ów z partycypacją. Z jednej strony musi być kontynuowana budowa nowych mieszkań, choć z funduszami na to jest obecnie bardzo krucho, z drugiej zaś strony należy przejmować jak najwięcej mieszkań z istniejącego zasobu i wynajmować je na nowych zasadach.

Takie cele stawia sobie zapowiadana przez władze reforma społecznego budownictwa. Nie sądzę jednak, aby jej efektów można się było prędko doczekać. Funkcjonowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego stosunkowo łatwo jest bowiem popsuć, natomiast jego naprawa trwa całe dziesięciolecia.